Minute n°: 40

N° RG 25/00017 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C3XX

Décision : Réputée contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 AOÛT 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [V], né le 18 Mai 1955 à [Localité 6], demeurant [Adresse 7]

Représenté par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Marie CARMOUSE, avocat au barreau de BRIVE

Madame [U] [V], née le 17 Septembre 1956 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7]

Représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Marie CARMOUSE, avocat au barreau de BRIVE

Copie Mme [W], M. [P] + grosse Me [O] le 05/08/2025

DÉFENDEURS :

Madame [S] [W], née le 09 Octobre 1965 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

Non comparante

Monsieur [T] [P], né le 29 Janvier 2000 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Non comparant

SAISINE : Assignation en référé du 09 Avril 2025

DÉBATS : Audience Publique du 17 Juin 2025

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 05 Août 2025

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 29 août 2022 à effet au 1er septembre 2022, Monsieur [L] [V] et Madame [U] [V] ont donné en location à Monsieur [T] [P] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 491 euros, outre la somme de 60 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Selon acte sous seing privé en date du 29 août 2022, Madame [S] [W] s’est constituée caution solidaire en garantie des engagements pris par Monsieur [T] [P].

Le 30 décembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 1.374,98 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges échus au jour de l’acte.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025.

Faisant valoir que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai requis, les bailleurs ont, par acte d’huissier du 09 avril 2025, fait assigner en référé Monsieur [T] [P] et Madame [S] [W] devant ce tribunal, auquel ils demandent de :

Vu les dispositions des articles 834 et suivants du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’Article 24 de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989 ,

Vu les dispositions du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin, PRONONCER la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les deux mois du commandement, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [P] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la [Localité 5] Publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1, L 412-1 a L 412-8 et R 411-3 et R412-1 a R 412-4 du Code des Procédures d’Exécution ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [P] et Madame [S] [W] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3245,78 € arrêtée au 1er avril 2025 à valoir sur les loyers et charges jusqu‘a résiliation du bail ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [P] et Madame [S] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation| qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges a compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à vidange effective des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [P] et Madame [S] [W], à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard a compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [P] et Madame [S] [W] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de |'article 1231-6 du Code Civil a compter de la délivrance du commandement du 30 décembre 2024 ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [P] et Madame [S] [W] au paiement de la somme de 800 € sur Ie fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens par application des dispositions de l‘article 696 du CPC, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 décembre 2024, la dénonciation du 29 janvier 2025, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir ;

— ordonner que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé a intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

L’affaire a été entendue à l’audience du 17 juin 2025.

Monsieur [L] [V] et Madame [U] [V], représentés par leur avocat, se sont rapportés aux termes de leur assignation en actualisant leur demande à la somme de 4.162,31 euros au 05 juin 2025, terme de juin 2025 inclus.

Respectivement cités à l’étude et selon les modalités prévues à l’article 659 code de procédure civile, Monsieur [T] [P] et Madame [S] [W] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 05 août 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [L] [V] et Madame [U] [V] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 07 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 09 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 4] le 11 avril 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 17 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [L] [V] et Madame [U] [V] sont fondés à actualiser le montant de leur demande à l’audience en l’absence des défendeurs dès lors qu’ils sollicitaient dans leur assignation leur condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail, que par conséquent les défendeurs étaient informés de l’évolution du montant de la demande et que par suite le principe du contradictoire est respecté.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par le locataire au 05 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, s’élève à la somme de 4.162,31 euros. Toutefois, il convient de déduire la somme de 244,63 euros au titre du commandement de payer dont le coût est compris dans les dépens, si bien que la somme due est de 3.917,68 euros. Aucun autre élément ne permet de contester le montant de ce décompte. Par ailleurs, l’acte de cautionnement est conforme aux dispositions de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il convient en conséquence de condamner solidairement et à titre provisionnel Monsieur [T] [P] et Madame [S] [W] à payer aux demandeurs la somme de 3.917,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 05 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.374,98 euros, du 09 avril 2025, date de l’assignation, sur la somme de 3.245,78 – 1.374,98 = 1.870,80 euros et du prononcé de la présente sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le bail signé par les parties contient, en son article VIII, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié les 30 décembre 2024 au locataire et signifié le 29 janvier 2025 à la caution pour avoir paiement de la somme de 1.374,98 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis aux défendeurs de connaître le détail des loyers et charges qui leur étaient réclamés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 28 février 2025 par acquisition de la clause résolutoire et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation mensuelle due par les défendeurs aux bailleurs sera fixée au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter du 28 février 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [P] et Madame [S] [W] du 28 février 2025 au 30 juin 2025 étant déjà comprise dans la condamnation intervenue ci-avant au titre de l’impayé locatif, les défendeurs seront condamnés solidairement et à titre provisionnel à payer à Monsieur [L] [V] et Madame [U] [V] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés. Il sera précisé que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé de la présente, est de 585,95 euros.

Sur l’astreinte

Il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte, le recours à la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

L’article 489 du code de procédure civile dispose que, en cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute.

Les demandeurs ne justifient d’aucune circonstance rendant nécessaire l’exécution provisoire au seul vu de la minute. La demande est en conséquence rejetée. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner in solidum Monsieur [T] [P] et Madame [S] [W] à payer à Monsieur [L] [V] et Madame [U] [V], qui ont été contraints de recourir à justice pour faire valoir leurs droits, la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [T] [P] et Madame [S] [W] sont condamnés in solidum aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 décembre 2024, de la dénonciation à la caution du 29 janvier 2025, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation, de la dénonciation au préfet et les frais d’exécution à venir.

L’acte intitulé “Avenir d’audience” du 05 mai 2025 faisant l’objet d’un procès-verbal article 659 du code de procédure civile à l’ancienne adresse de Madame [S] [W] est inutile dès lors que l’assignation, portant cette même adresse, avait déjà fait l’objet d’un procès-verbal article 659 du code de procédure civile. Son coût d’un montant de 85,21 euros ne sera en conséquence pas compris dans les dépens et restera à la charge des demandeurs.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir mais dés à présent, vu l’urgence et par provision :

DÉCLARONS la demande recevable ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel, Monsieur [T] [P] et Madame [S] [W] à payer à Monsieur [L] [V] et Madame [U] [V] la somme de 3.917,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 05 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024 sur la somme de 1.374,98 euros, du 09 avril 2025 sur la somme de 1.870,80 euros et du prononcé de la présente sur le surplus ;

CONSTATONS l’acquisition au 28 février 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Monsieur [T] [P] en date du 29 août 2022 à effet au 1er septembre 2022 portant sur un logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS l’expulsion des lieux loués de Monsieur [T] [P], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [T] [P] et Madame [S] [W] à Monsieur [L] [V] et Madame [U] [V] au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter du 28 février 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [T] [P] et Madame [S] [W] à payer à Monsieur [L] [V] et Madame [U] [V] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

PRÉCISONS que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé de la présente, est de 585,95 euros ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [P] et Madame [S] [W] à payer à Monsieur [L] [V] et Madame [U] [V] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS Monsieur [L] [V] et Madame [U] [V] du surplus de leur demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [P] et Madame [S] [W] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 décembre 2024, de la dénonciation à la caution du 29 janvier 2025, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation, de la dénonciation au préfet et les frais d’exécution à venir ;

DISONS que le coût de l’acte intitulé “Avenir d’audience” du 05 mai 2025 d’un montant de 85,21 euros ne sera pas compris dans les dépens et restera à la charge des demandeurs ;

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER