MINUTE N°

N° RG 25/00230 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C4SD

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

DU 09 DÉCEMBRE 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffières : Maryse FAUREL, Cadre greffier, lors des plaidoiries et Aurore LEMOINE, Cadre greffier, lors de la mise à disposition

DEMANDERESSE :

Madame [P] [M], née le 01 Mars 1945 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [L] [D], né le 19 Novembre 1975 à [Localité 6] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 2]

Non comparant

Copie M. [L] [D] + grosse M^e Delpy le 09/12/2025

DÉBATS : Audience publique du 21 Octobre 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 09 Décembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er mai 2023, Mme [P] [M] et M. [Z] [M] ont donné à bail à M. [H] [L] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 650 € outre une provision sur charges de 15 € par mois.

Le 26 mars 2025, M. et Mme [M] ont fait délivrer à M. [L] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de régler la somme principale de 7 430 €, outre les frais, au titre des loyers et charges arrêtés au 24 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 août 2025, Mme [P] [M] a fait assigner M. [L] [D] devant ce tribunal, auquel elle demande de :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

▸ ordonner l’expulsion de M. [L] [D], et de tous occupants de son chef, et l’autoriser à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers dans un garde meuble aux frais de M. [L] [D],

▸ condamner M. [L] [D] , au paiement de la somme principale de 7 430 € au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 24 février 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ condamner M. [L] [D] au paiement d’une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 21 octobre 2025.

Mme [P] [M], représentée par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 7 430 € augmentée de 8 mois de loyers impayés depuis mars 2025, terme d’octobre 2025 inclus. Elle précise que M. [L] [D] n’a jamais justifié d’une assurance locative et s’oppose à d’éventuels délais de paiement.

M. [L] [D] ne conteste pas le décompte des loyers impayés fait par la demanderesse. Il affirme, sans produire aucun justificatif à l’appui, qu’il n’a pas payé les loyers car il était convenu qu’il soit logé gratuitement en l’échange de la réalisation de travaux (ce que Mme [M] conteste). M. [L] [D] précise ne pas souhaiter rester dans le logement mais sollicite des délais de paiement à hauteur de 150 € par mois. Il précise avoir très récemment déposé un dossier de surendettement sans toutefois en justifier.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 9 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 5] par voie électronique le 20 août 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, conformément à l’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs et en justifier par la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. Le délai est fixé à 1 mois en cas de commandement de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, M. et Mme [M] ont fait délivrer à M. [L] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de régler la somme principale de 7 430 €, outre les frais, au titre des loyers et charges arrêtés au 24 février 2025.

M. [L] [D] ne conteste pas n’avoir procédé à aucun règlement depuis le commandement de payer. Par ailleurs, M. [L] [D] admet qu’il n’est pas assuré contre les risques locatifs.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire , résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, M. [L] [D], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé à Mme [P] [M], dont le montant sera égal à celui des loyers et charges soit 665 €.

Les arguments de M. [L] [D] relatifs à l’existence d’un accord amiable entre lui et M. [M] sur une remise de loyers contre la réalisation de travaux ne peuvent qu’être écartés en l’absence du moindre commencement de preuve.

Il convient de s’en tenir à l’application du contrat de bail, lequel prévoyait seulement une remise de 550 € sur les 4 premiers mois de loyers en l’échange de travaux réalisés par le locataire listés par les parties (teinture mur et plafond, lavabo et miroir de la salle d’eau, plan de travail, évier et hotte de la cuisine), remise qui est bien prise en compte dans le décompte de la bailleresse annexé au commandement de payer.

Il résulte du décompte versé aux débats et des explications des parties que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par M. [L] [D] au 21 octobre 2025, terme de octobre 2025 inclus, s’élève à la somme de 7 430 € + 8 mois à 665 € = 12 750 €.

Il convient en conséquence de condamner M. [L] [D] à payer au demandeur la somme de 12 750 € au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 21 octobre 2025, terme de octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative sans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [L] [D] ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire mais sollicite des délais de paiement.

Cependant, outre que M. [L] [D] ne formule pas une proposition permettant d’apurer la dette dans le délai maximal de trois ans, il n’a réglé aucun loyer courant depuis le commandement de payer, et ce bien qu’il déclare des ressources de l’ordre de 2 000 € par mois, démontrant ainsi sa mauvaise volonté .

En conséquence, il sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur l’expulsion

La rupture du contrat de bail commande à M. [L] [D] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de leurchef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu d’y déroger en autorisant à ce stade la bailleresse à faire séquestrer les meubles du défendeur.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [D], qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner le défendeur à verser à la demanderesse une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition, à la date du 27 avril 2025, de la clause résolutoire du bail conclu le 1er mai 2023 entre Mme [P] [M] et M. [H] [L] [D] sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 1], l’expulsion de M. [H] [L] [D] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 27 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 665 € (six-cent-soixante-cinq euros) ;

CONDAMNE M. [H] [L] [D] à payer à Mme [P] [M] cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [H] [L] [D] à payer à Mme [P] [M] la somme de 12 750 € (douze-mille-sept-cent-cinquante euros) au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 21 octobre 2025, terme de octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

DEBOUTE M. [H] [L] [D] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [H] [L] [D] à payer à Mme [P] [M] la somme de 500 € (cinq-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [L] [D] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 mars 2025 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Axelle JOLLIS