TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE

BRIVE LA GAILLARDE

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/00784 – N° Portalis DBXF-W-B7I-C2CB

Minute n°83

AL/TW

Nature de l’affaire : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente (50G)

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [G] [J] [E] [I], né le 19 Février 1950 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Sophie MORIN – FEYSSAC, avocat au barreau de BRIVE

Madame [U] [B] [S] [L] épouse [I], née le 24 Janvier 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Sophie MORIN – FEYSSAC, avocat au barreau de BRIVE

S.A.S. FD IMMOBILIER, inscrite au RCS de BRIVE sous le numéro 524 379 492,prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Sophie MORIN – FEYSSAC, avocat au barreau de BRIVE

Copie M^e Faure-[Localité 7] + Grosse M^e Morin-Feyssac le 28/11/2025

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [Y] [D] divorcée [C], née le 25 Juillet 1957 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Isabelle FAURE-ROCHE, avocat au barreau de BRIVE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré : Thierry WEILLER, Vice-Président du tribunal judiciaire désigné comme Juge Unique (Article L 811-10 du Code de l’Organisation Judiciaire et 801 et suivants du Code de procédure civile).

GREFFIER : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DÉBATS : A l’audience publique du 20 juin 2025, les parties ayant été avisées par le président que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 26 septembre 2025, délibéré prorogé au 17 octobre 2025 puis au 28 novembre 2025 en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort,

Mise à disposition du jugement au greffe le : 28 novembre 2025

* * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par mandat de vente exclusif du 12 novembre 2023, Monsieur [P] [I] et Madame [U] [L] épouse [I] ont confié à la SAS FD IMMOBILIER la vente d’une maison individuelle sise [Adresse 3].

Selon compromis de vente du 23 mai 2024, Madame [H] [D] divorcée [C] a acheté la maison au prix de 365.000 euros, la signature de l’acte authentique étant prévue dans un délai de trois mois.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mai 2024 présentée le 27 mai 2024 et retournée à la suite du refus du destinataire, la SAS FD IMMOBILIER, ès qualités de mandataire des époux [I], a notifié à Madame [H] [D] la copie du compromis et l’a informée de son droit de rétractation dans un délai de dix jours.

Madame [H] [D] ne s’est pas rétractée dans le délai de dix jours.

Par lettre du 14 août 2024, Maître [N] [W], notaire à [Localité 6], a convoqué Madame [H] [D] à un rendez-vous fixé au 27 août 2024 à 11h30 pour signature de l’acte authentique.

Par lettre du 25 août 2024, Madame [H] [D] a indiqué qu’elle ne souhaitait plus acquérir la maison pour des raisons de santé.

Par lettre du 21 septembre 2024, les époux [I] lui ont répondu que son attitude était inconséquente voire nuisible car elle interdisait la remise en vente de la maison pendant la période estivale, laquelle est la plus favorable, et lui ont indiqué qu’ils ne renonçaient pas à l’application de la clause pénale.

Par lettre du 23 septembre 2024, Maître [N] [W] a convoqué Madame [H] [D] à un nouveau rendez-vous fixé au 30 septembre 2024 à 15h30 pour signature de l’acte authentique.

Par lettre du 23 septembre 2024, Maître [N] [W] a mis en demeure Madame [H] [D] de comparaître à l’étude le 30 septembre 2024 à 15h30 afin de régulariser l’acte de vente.

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, Maître [N] [W] a fait délivrer à Madame [H] [D] sommation d’avoir à comparaître le 30 septembre 2024 à 15h30 afin de régulariser l’acte de vente.

Le 30 septembre 2024, à 15 heures 30, Madame [H] [D] n’a pas comparu et Maître [N] [W] a dressé un procès-verbal de carence.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 octobre 2024 distribuée le 10 octobre 2024, les époux [I] ont mis Madame [H] [D] en demeure de leur payer la somme de 51.000 euros au titre de la clause pénale.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 octobre 2024 distribuée le 28 octobre 2024, les époux [I] et la SAS FD IMMOBILIER ont mis Madame [H] [D] en demeure de leur payer respectivement la somme de 51.000 euros au titre de la clause pénale et de 15.000 euros à titre d’indemnité compensatrice.

Ces mises en demeure restant infructueuses, Monsieur [P] [I], Madame [U] [L] épouse [I] et la SAS FD IMMOBILIER ont fait assigner Madame [H] [D] devant le tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024 aux fins de :

Vu les articles 1224 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1231 et suivants du Code Civil,

• Constater la résolution du compromis de vente en date du 23 mai 2024 aux torts de Madame [D],

• Et en conséquence,

➢ Condamner Madame [D] à verser aux époux [I] :

— Une somme de 51.000 euros en application de la clause pénale,

— Une somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— Une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

➢ Condamner Madame [D] à verser à la Société FD IMMO (FAURE IMMO) :

— Une somme de 15.000 euros en application de la clause pénale,

— Une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

➢ Condamner Madame [D] en tous les dépens.

Madame [H] [D] a constitué avocat mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

L’affaire a été mise en délibéré et sa date de mise à disposition au greffe a été fixée au 26 septembre 2025 et prorogée au 17 octobre 2025 puis au 28 novembre 2025 en raison de la surcharge du tribunal.

MOTIFS

Sur la constatation de la résolution du compromis de vente du 23 mai 2024

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1589 du même code prévoit que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

L’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation énonce que, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

L’article IX de la promesse synallagmatique de vente du 23 mai 2024 prévoit que, dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la vente dans le délai imparti, elle pourra y être contrainte par tous moyens et voies de droit et que la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat.

L’acte sous seing privé conclu le 23 mai 2024 par Monsieur [P] [I] et Madame [U] [L] épouse [I] en qualité de vendeurs et Madame [H] [D] en qualité d’acheteur décrit le bien vendu en sa page 4, indique le prix de vente en sa page 9 et prévoit en son article VIII que “les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et le prix et le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l’article 1590 du code civil et en offrant de restituer le double de la somme versée. L’acte authentique sera établi sur convocation du notaire à la date prévue ci-après, sous réserve de l’obtention par ce dernier, de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l’acte. La signature de l’acte authentique est prévue dans un délai de 3 mois.” Madame [H] [D] ayant déclaré effectuer l’acquisition sans recourir à un prêt, l’acte ne contient pas de condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt. L’acte authentique n’a pu être établi en raison de l’absence de comparution de Madame [H] [D] aux deux rendez-vous fixés les 27 août 2024 et 30 septembre 2024, celle-ci ayant indiqué, par lettre datée du 25 août 2024 qu’elle renonçait à la vente. Elle ne pouvait toutefois pas y renoncer sans commettre une faute dès lors que la promesse synallagmatique de vente conclue le 23 mai 2024 vaut vente et qu’elle ne s’est pas rétractée dans le délai de dix jours prévu par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation. Il sera en conséquence constaté la résolution de la promesse synallagmatique de vente du 23 mai 2024 aux torts de Madame [H] [D].

Sur les demandes des époux [I]

Sur la somme au titre de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

L’article IX de la promesse synallagmatique de vente du 23 mai 2024, déjà cité plus haut, précise que, dans le cas où la partie qui n’est pas en défaut prend acte du refus de son co-contractant de régulariser la vente par acte authentique ou dans le cas où cette même partie invoque la résolution du contrat, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 51.000 euros.

Madame [H] [D] a été mise en demeure par lettres recommandées avec avis de réception des 05 et 22 octobre 2024 de payer la somme de 51.000 euros au titre de la clause pénale. Le prix de vente convenu était de 365.000 euros de sorte que le montant de 51.000 euros, représentant 14% du prix de vente, n’est ni excessif, ni dérisoire. Madame [H] [D] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 51.000 euros aux époux [I] au titre de la clause pénale.

Sur les dommages et intérêts pour préjudice moral

L’article IX de la promesse synallagmatique de vente du 23 mai 2024 prévoit que la somme de 51.000 euros est due au vendeur à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice. Dès lors, le préjudice moral est compris dans cette indemnisation forfaitaire. La demande est rejetée.

Sur la demande de la SAS FD IMMOBILIER

Vu les articles 1103 et 1589 du code civil susvisés ;

L’article IX de la promesse synallagmatique de vente du 23 mai 2024, article relatif à la clause pénale, prévoit que, dans le cas où la partie qui n’est pas en défaut prend acte du refus de son co-contractant de régulariser la vente par acte authentique ou dans le cas où cette même partie invoque la résolution du contrat, une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération restera due au mandataire dans les conditions de forme prévues à l’article X, l’opération étant définitivement conclue.

L’article X de la même promesse prévoit que la somme de 15.000 euros est due par l’acquéreur à la SAS FD IMMOBILIER, laquelle a mis les parties à l’acte en présence et que cette somme est due dès la signature de l’acte authentique.

La signature de la la promesse synallagmatique de vente du 23 mai 2024 constitue un accord définitif sur la chose et sur le prix et Madame [H] [D] ne pouvait, sans commettre une faute, refuser de la réitérer. Ce refus fautif ne peut avoir pour effet de priver la SAS FD IMMOBILIER de son droit à rémunération ainsi que le prévoit l’article IX de la promesse. Madame [H] [D] sera en conséquence condamnée à payer à la SAS FD IMMOBILIER la somme de 15.000 euros au titre de la clause pénale.

Sur les demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité impose de condamner Madame [H] [D] à payer :

— aux époux [I] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— à la SAS FD IMMOBILIER la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [H] [D] est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la résolution de la promesse synallagmatique de vente du 23 mai 2024 aux torts de Madame [H] [D] divorcée [C] ;

CONDAMNE Madame [H] [D] divorcée [C] à payer à Monsieur [P] [I] et Madame [U] [L] épouse [I] les sommes suivantes :

—  51.000 euros au titre de la clause pénale,

—  2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [D] divorcée [C] à payer à la SAS FD IMMOBILIER les sommes suivantes :

—  15.000 euros au titre de la clause pénale,

—  2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [P] [I] et Madame [U] [L] épouse [I] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [D] divorcée [C] aux dépens.

Et le présent jugement a été signé par Thierry WEILLER, Président et Aurore LEMOINE, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER