RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00345 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C56O

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE LA GAILLARDE

DU 28 AVRIL 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffiers : Stéphane MONTEILH, Greffier, lors des plaidoiries et Aurore LEMOINE, Cadre greffier, lors de la mise à disposition et du délibéré

DEMANDERESSE :

S.A. NOALIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Patricia CHARMEY, avocat au barreau de TULLE

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [E], né le 21 Septembre 1983 à , demeurant [Adresse 2]

Non comparant

Madame [S] [I] épouse [E], née le 17 Octobre 1988 à , demeurant [Adresse 2]

Comparante

Copie exécutoire M^e Charmey, Mme et M. [E] le 28/04/2026

DÉBATS : Audience publique du 03 Mars 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 21 Avril 2026, délibéré prorogé au 28 Avril 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 30 mars 2016 à effet au même jour, la SA d’HLM DOM’AULIM, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA d’HLM NOALIS a donné en location à Madame [S] [I] épouse [E] et Monsieur [J] [E] un logement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 399,26 euros pour le logement, 33,60 euros pour l’annexe, outre la somme de 27,40 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 28 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers, les mettant en demeure de régler la somme principale de 1.309,21 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a fait assigner Madame [S] [I] épouse [E] et Monsieur [J] [E] devant ce tribunal, par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2025, et demande, au visa des dispositions des articles L.321-2-1 du code de l’organisation judiciaire, 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1217, 1224 et suivants du code civil, de :

— prononcer la résiliation du bail portant sur le logement sis [Adresse 2], et ordonner l’expulsion de Madame [S] [I] épouse [E] et Monsieur [J] [E] du logement, et ce dès le prononcé du logement à intervenir, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

— condamner les défendeurs à remettre les clefs du logement, ce dès lors que le jugement à intervenir aura acquis le caractère définitif et, à défaut, sous astreinte définitive de 50 euros par jours de retard,

— condamner les défendeurs à lui verser la somme de 2.893,16 euros, décompte arrêté au 06 décembre 2025, à laquelle somme devra s’ajouter le montant des loyers et des charges impayés échus postérieurement au 06 décembre 2025 jusqu’à la décision de résiliation du bail, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dû en cas de non résiliation du bail,

— chiffrer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation qui devra correspondre au montant du dernier loyer hors APL

— dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes règles à l’indexation des loyers,

— dire que le demandeur sera autorisé à mettre les meubles pouvant être trouvés des le logement du défendeur à tel endroit qu’il lui plaira, et ce au frais du débiteur,

— à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1244-1 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible sans autre formalité préalable, ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai et sans autre formalité préalable, le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique sans autre démarche préalable,

— dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, sans autre démarche ou formalité préalable, ordonnée l’expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef, et sa condamnation au paiement de la dette en totalité, sans autre démarche ou formalité préalable, et des indemnités d’occupation jusqu’à libération définitive des lieux,

— condamner Madame [S] [I] épouse [E] et Monsieur [J] [E] à lui payer la somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été entendue à l’audience du 03 mars 2026.

La SA d’HLM NOALIS, représentée par son avocat, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 2.758,99 euros au titre des loyers et charges impayés au 02 mars 2026, terme de février 2026 inclus. Elle a indiqué qu’un accord de règlement a été conclu avec les locataires à hauteur de 100 euros par mois en sus du loyer courant et des provisions pour charges. .

Régulièrement cités à l’étude, Madame [S] [I] épouse [E] et Monsieur [J] [E] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 21 avril 2026 et prorogée au 28 avril 2026 en raison de la surcharge de la juridiction.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM NOALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 04 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au sous-préfet de [Localité 1] le 17 décembre 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 03 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers et charges dus par les locataires au 02 mars 2026, terme de février 2026 inclus, s’élève à la somme de 2.758,99 euros. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte. Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [S] [I] épouse [E] et Monsieur [J] [E] à payer au demandeur :

— la somme de 2.758,99 euros au titre des loyers et charges dus au 02 mars 2026, terme de février 2026 inclus,

— les loyers du 1er mars 2026 au 28 avril 2026, date du prononcé de la résiliation.

Sur la résiliation du contrat

L’article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce, dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [S] [I] épouse [E] et Monsieur [J] [E] restent devoir la somme de 2.758,99 euros au titre des loyers et charges dus au 02 mars 2026, terme de février 2026 inclus. Le défaut de paiement des loyers par les locataires constitue un manquement d’une gravité telle qu’il justifie la rupture du contrat à leurs torts. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du contrat au 28 avril 2026, date de prononcé du présent, aux torts de Madame [S] [I] épouse [E] et Monsieur [J] [E] et d’accueillir la demande en expulsion.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, d’accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de trois années.

L’article 24 VII de la même loi précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation sont suspendus et que les délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Le même texte dispose que si les locataires se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, et que dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, les parties s’accordent sur les délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. Dès lors, Madame [S] [I] épouse [E] et Monsieur [J] [E] seront autorisés à s’acquitter du montant de leur dette au moyen de 27 versements mensuels successifs de 100 euros chacun, suivis d’un 28ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la résiliation, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la résiliation reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux des défendeurs ou de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

En pareil cas, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indexée comme le loyer, et ce, à compter de la prise d’effet de la résolution, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur l’astreinte

Il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte, le recours à la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la présente décision.

Sur le transport et la séquestration des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner in solidum Madame [S] [I] épouse [E] et Monsieur [J] [E] à payer à la SA d’HLM NOALIS, qui a été contrainte de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [S] [I] épouse [E] et Monsieur [J] [E] sont condamnés in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONDAMNE solidairement Madame [S] [I] épouse [E] et Monsieur [J] [E] à payer à la SA d’HLM NOALIS :

— la somme de 2.758,99 euros au titre des loyers et charges dus au 02 mars 2026, terme de février 2026 inclus,

— les loyers du 1er mars 2026 au 28 avril 2026 ;

PRONONCE à effet au 28 avril 2026 et aux torts de Madame [S] [I] épouse [E] et Monsieur [J] [E] la résiliation du contrat de location qui leur a été consenti par la SA d’HLM NOALIS en date du 30 mars 2016 à effet au même jour portant sur un logement et un garage situés [Adresse 2] ;

ACCORDE à Madame [S] [I] épouse [E] et Monsieur [J] [E] un délai de 28 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, charges comprises, de 27 mensualités de 100 euros, la 28ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;

DIT que pendant le cours du délai accordé, les effets de la résiliation du contrat de location conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par Madame [S] [I] épouse [E] et Monsieur [J] [E], la résiliation sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, la résiliation reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, charges comprises :

— DIT que la résiliation retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ;

— ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Madame [S] [I] épouse [E] et Monsieur [J] [E], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution; – CONDAMNE solidairement Madame [S] [I] épouse [E] et Monsieur [J] [E] à payer à la SA d’HLM NOALIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée comme le loyer, et ce, à compter de la prise d’effet de la résiliation, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

DÉBOUTE la SA d’HLM NOALIS du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [I] épouse [E] et Monsieur [J] [E] à payer à la SA d’HLM NOALIS la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [S] [I] épouse [E] et Monsieur [J] [E] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes