RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00037 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C5DT

Décision : contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 05 MAI 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté(e) de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.C.I. [E] [D] [Z], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 933 348 161, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Comparante

DÉFENDERESSES :

Madame [V] [S] épouse [T], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Aurélie PINARDON, avocat au barreau de BRIVE

Copie exécutoire Sci Hamga Allassac Gare, M^e Pinarodn, Mme [T] [F] le 05/05/2026

Madame [F] [T], demeurant [Adresse 3]

Non comparante

SAISINE : Assignation en référé du 21 Août 2025

DÉBATS : Audience Publique du 17 Mars 2026

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 05 Mai 2026

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 février 2025, avec prise d’effet au 1er mars 2025, M. [W] [A] a donné à bail à Mme [F] [T] un local d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 425 euros et une provision mensuelle sur charges de 35 euros.

Un acte de cautionnement a été pris le même jour au nom de Mme [V] [T] née [S], mère de la locataire, pour garantir le montant des sommes dues par la locataire en cas de défaillance dans la limite de 16 560 euros.

Par acte de commissaire de justice en date 20 mai 2025, M. [A] a fait délivrer à Mme [F] [T] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de payer la somme principale de 1 522 euros, outre les frais, au titre du dépôt de garantie, des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 14 mai 2025 .

Ce commandement de payer a été dénoncé à Mme [V] [S] épouse [T] par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025.

Le 19 juin 2025, M. [A] a vendu l’immeuble objet du contrat de bail à la SCI [E] [D] [Z].

Par actes de commissaire de justice en date des 21 et 26 août 2025, la SCI [E] [D] [Z] a fait assigner Mme [F] [T] et Mme [V] [T] née [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de tous occupants de son chef,

▸ condamner solidairement Mme [F] [T] et Mme [V] [T] née [S] au paiement de la somme provisionnelle de 2 765 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 7 août 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer majoré des charges jusqu’à libération complète des lieux loués ;

▸ condamner solidairement Mme [F] [T] et Mme [V] [T] née [S] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 18 novembre 2025.

Le dossier a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 17 mars 2026 aux fins production de divers justificatifs par les parties et de comparution de Mme [V] [T] née [S], au regard de la dénégation de son écriture par cette dernière.

A l’audience, la SCI [E] [D] [Z], représentée par son gérant, indique que [F] [T] a quitté les lieux le 19 novembre 2025 et actualise sa créance à la somme de 4 226,90 euros arrêtée à la date du 13 janvier 2026, date à laquelle la SCI a retrouvé un locataire.

Mme [V] [T] née [S], assistée de son avocat, fait état de la rupture des relations avec sa fille et soutient ne jamais avoir signé aucun acte de cautionnement, soupçonnant sa fille de l’avoir fait à sa place. Elle conclut au rejet des prétentions formulées à son encontre et sollicite la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Mme [F] [T] n’a pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

Il a été procédé à une vérification d’écriture de Mme [V] [T] née [S] à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 2] par voie électronique 22 août 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires 6 semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date 20 mai 2025, M. [A] a fait délivrer à Mme [F] [T] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de payer la somme principale de 1 522 euros, outre les frais, au titre du dépôt de garantie, des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 14 mai 2025.

Le décompte du bailleur n’est pas contesté par les défenderesses.

Mme [F] [T] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de 6 semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 juin 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation à l’encontre de la locataire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au locataire, débiteur de l’obligation de paiement, de prouver qu’il s’est libéré de son obligation.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, la locataire, devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé au bailleur, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 460 euros mensuels.

Le contrat étant résolu par application de la clause résolutoire à compter du 25 juin 2025, la SCI [E] [D] [Z] ne peut solliciter le paiement de l’indemnité d’occupation que jusqu’à la libération des lieux, soit le 19 novembre 2025, et non jusqu’au terme d’un préavis de départ ou jusqu’à la date de réoccupation des lieux par un nouveau locataire.

En conséquence, il résulte des pièces versées par la bailleresse que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par Mme [F] [T] à la date du 19 novembre 2025, s’élève à la somme de 460 x 8 – 566, soit 3 114 euros pour les mois de mars à octobre 2025, outre 291,33 euros au titre de l’occupation du mois de novembre 2025, soit un total de 3 405,33 euros.

Il convient en conséquence de condamner Mme [F] [T] à payer à la SCI [E] [D] [Z] la somme de 3 405,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 19 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance.

Sur la demande en paiement à l’égard de Mme [V] [T] née [S] en qualité de caution :

L’article 834 du code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Par ailleurs, l’article 835 du même code dispose : "Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire."

Conformément à l’article 285 du code de procédure civile, la vérification d’écritures sous seing privé relève de la compétence du juge saisi du principal lorsqu’elle est demandée incidemment.

Selon l’article 287 du même code, si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte.

En l’espèce, Mme [V] [T] née [S] soutient qu’elle n’a pas participé à la signature du contrat de bail conclu par sa fille auprès de M. [A] ni donné son consentement à un acte de cautionnement. Elle explique que sa fille était en possession de certains documents la concernant (avis d’imposition 2024, bilan d’exercice comptable de son activité d’infirmière libérale de 2023, facture d’électricité d’août 2024) parce qu’elle avait accepté de souscrire un crédit à la consommation en sa faveur courant 2024.

Outre l’échantillon d’écritures réalisé à l’audience sous la dictée du juge, Mme [V] [T] née [S] produit deux contrats de remplacement d’infirmier en date du mois de juin 2024 supportant son paraphe et sa signature ainsi qu’une note manuscrite établie de sa main dans le cadre professionnelle non datée.

Or, il ressort de la comparaison de ces documents au contrat de bail et l’acte de cautionnement du 22 février 2025 que l’écriture, la signature et le paraphe de Mme [V] [T] née [S] diffèrent nettement.

En outre, il peut être relevé le décalage existant entre la date du justificatif de domicile de la caution fourni au bailleur (facture d’électricité du mois d’août 2024) avec la date de signature de l’acte de cautionnement (février 2025) qui tend à corroborer les explications de la défenderesse.

La SCI [E] [D] [Z] ne produit par ailleurs aucun élément permettant de contredire les explications de Mme [T] [V].

En conséquence, il apparaît que l’acte de cautionnement du 22 février 2025 n’est pas écrit ni signé de la main de [V] [T] née [S].

Dès lors, il existe une contestation sérieuse quant à l’obligation de paiement de la dette locative par cette dernière faisant obstacle aux pouvoirs du juge des référés.

Les demandes de la SCI [E] à l’égard de Mme [V] [T] seront donc rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Mme [F] [T] qui succombe pour le principal, supportera les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner Mme [F] [T] à verser à la SCI [E] [D] [Z] la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au regard des circonstances du litige, il y a lieu de limiter la part des frais irrépétibles de Mme [V] [T] mis à la charge de la SCI [E] à la somme de 200 euros.

Conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition, à la date du 25 juin 2025, de la clause résolutoire du bail conclu le 1er juillet 2024 entre la SCI [E] [D] [Z] et Mme [F] [T] sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 5] n°[Adresse 6] ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 25 juin 2025 jusqu’à la libération des lieux du 19 novembre 2025 à la somme de 460 euros (quatre-cent-soixante euros) ;

CONDAMNONS Mme [F] [T] à payer à la SCI [E] [D] [Z] cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Mme [F] [T] à payer à la SCI [E] [D] [Z] la somme provisionnelle de 3 405,33 euros (trois-mille-quatre-cente-cinq euros et trente-trois centimes) au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 19 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS la SCI [E] [D] [Z] de ses demandes à l’encontre de Mme [V] [T] née [S] ;

CONDAMNONS Mme [F] [T] à payer à la SCI [E] [D] [Z] la somme de 400 euros (quatre-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI [E] [D] [Z] à payer à Mme [V] [T] née [S] la somme de 200 euros (deux-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [F] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes