RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00244 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C46Y

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE [Localité 1]

DU 05 MAI 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.A. NOALIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Patricia CHARMEY, avocat au barreau de TULLE, substituée par M^e Myriam COUSIN MARLAUD, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [V], née le 18 Juillet 1996 à , demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Sylvie BADEFORT, avocat au barreau de TULLE, substituée par M^e Isabelle LESCURE, avocat au barreau de BRIVE

Copie exécutoire M^e Charmey, M^e Badefort le 05/05/2026

DÉBATS : Audience publique du 17 Mars 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 05 Mai 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 12 février 2024, la SA NOALIS a donné en location à Mme [U] [V] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 721,95 euros outre la somme de 32,55 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 3 juin 2024, la SA NOALIS a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de payer la somme principale de 1 171,69 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés au 31 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, la SA NOALIS a fait assigner Mme [V] devant ce tribunal, auquel elle demande de voir :

▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de Mme [V], et de tous occupants de son chef , et la condamner à remettre les clefs du logement sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

▸Dire que la SA NOALIS sera autorisée à mettre les meubles trouvés dans le logement à tel endroit qu’il lui plaira aux frais de la débitrice ;

▸ condamner Mme [V] au paiement de la somme principale de 1 883,36 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 18 aout 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

▸ condamner Mme [V] au paiement d’une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

▸ ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

▸ à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025.

Le dossier a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 17 mars 2026 pour permettre à la SA NOALIS de produire un décompte actualisé applicable à la défenderesse .

La SA NOALIS, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 1 444,53 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 13 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus.

La SA NOALIS est favorable aux délais de paiement sollicités par la défenderesse, précisant que celle-ci a repris le paiement du loyer courant et a commencé de résorber sa dette au moyen d’un plan d’apurement amiable de 100 euros par mois.

Représentée par son avocat, Mme [V] ne conteste pas le montant de sa dette locative mais sollicite les plus larges délais de paiement sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 5 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 2] par voie électronique le 2 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA NOALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 3 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sa demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires dans le délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2024, la SA NOALIS a fait délivrer à Mme [V] un commandement de payer, dans un délai de 6 semaines, visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de payer la somme principale de 1 171,69 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés au 31 mai 2024.

Le délai contractuel de deux mois, plus favorable à la débitrice, sera appliqué au cas d’espèce.

Il résulte du décompte produit par la SA NOALIS, et non contesté par la défenderesse que cette dernière n’a pas intégralement réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 août 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, Mme [V], devenue occupante sans droit ni titre, est tenue au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé à la SA NOALIS, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges.

Mme [V] ne conteste pas le montant de sa dette locative telle qu’elle résulte du décompte établi par la SA NOALIS.

Toutefois, il convient de déduire du décompte de la SA NOALIS les frais d’huissier mis au débit de Mme[V] pour un montant de 167,17 euros dès lors qu’il s’agit de frais compris dans les dépens (frais d’assignation et de commandement de payer).

Ainsi, il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers et charges dus par Mme [V] au 13 mars 2026 s’élève à la somme de 1 277,36 euros.

Il convient en conséquence de condamner Mme [V] à payer à la SA NOALIS la somme de 1 277,36 euros au titre des loyers et charges dus au13 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative sans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement conforme à l’échéancier mis amiablement en place à ce jour, soit 100 euros versés chaque mois par la locataire en sus du paiement du loyer et des charges courants.

Mme [V] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis 6 mois et commencé à apurer sa dette locative.

Si elle demande des délais de paiement sur 36 mois, ses ressources actuelles lui permettent de continuer à respecter le plan d’apurement amiablement mis en place à hauteur de 100 euros par mois.

Aussi, Mme [V] sera autorisée à s’acquitter du montant de sa dette au moyen de 12 versements mensuels successifs de 100 euros chacun, suivis d’un 13ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux du défendeur et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique.

En pareil cas, la défenderesse sera condamnée à payer à la SA NOALIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en principal, et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Il n’y a pas lieu de prévoir, en cas de prise d’effet de la clause résolutoire et d’expulsion, une remise des clefs du logement sous astreinte dès lors qu’il n’y a pas lieu de déroger aux règles applicables par principe à l’expulsion d’un local d’habitation (trêve hivernale, délai de deux mois après un commandement de libérer les lieux).

De même, en cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Mme [V], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner Mme [V] à verser au demandeur une somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire. Il n’y a donc pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition au 4 août 2024 de la clause résolutoire prévue au bail consenti le 12 février 2024 par la SA NOALIS à Mme [U] [V] sur le logement situé [Adresse 3] ;

CONDAMNE [U] [V] à payer à la SA NOALIS la somme de 1 277,36 euros (mille-deux-cent-soixante-dix-sept euros et trente-six centimes) au titre des loyers et charges dus au 13 mars 2026, terme de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [U] [V] un délai de 13 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, charges comprises, de 12 mensualités de 100 euros, la 13ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;

DIT que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du contrat de location conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par Mme [V], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, charges comprises :

— DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ;

— ORDONNE l’expulsion des lieux loués de [U] [V], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNE [U] [V] à payer à la SA NOALIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE [U] [V] à payer à la SA NOALIS la somme de 100 euros (cent euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [U] [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 juin 2024 ;

DEBOUTE la SA NOALIS du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes