TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 23/04663 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IULD

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 14 Janvier 2025

[D] [I]

C/

[M] [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Nicolas MARGUERIE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Sarah BALOUKA – 136

M^e Nicolas MARGUERIE – 24

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [I]

né le 15 Mai 1966 à BANNEVILLE SUR AJON (14260)

demeurant 5 Rue des Libérateurs – TILLY LA CAMPAGNE – 14540 CASTINE EN PLAINE

représenté par M^e Sarah BALOUKA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 136

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [R]

demeurant 7 Rue des Libérateurs – TILLY LA CAMPAGNE – 14540 CASTINE EN PLAINE

représenté par M^e Nicolas MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 20 Février 2024

Date des débats : 19 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 14 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, M. [D] [I] a fait assigner M. [M] [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

En conséquence,

– condamner M. [M] [R] à réaliser les travaux suivants, permettant la mise à disposition d’un logement décent et les travaux devant être terminés dans un délai de 6 mois, sous astreinte de 100 euros par jour de retard :

* changement de la chaudière ;

* étanchéité de la fenêtre de l’arrière-cuisine avec infiltrations à l’intérieur de la pièce ;

* isolation de la chaufferie et réfection des plâtres qui s’effritent ;

* isolation de la construction en plaques de plâtre qui cloisonne l’extension de la salle de bains ;

* travaux réparatoires dans le garage dont le plafond s’effondre et réparation des infiltrations ;

* reprise de la douille et du panneau PVC dans la chambre ;

* réparation de la cheminée ;

– condamner M. [M] [R] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre du préjudice de jouissance subi par M. [D] [I] ;

– condamner M. [M] [R] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral subi par M. [D] [I] ;

– condamner M. [M] [R] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris l’établissement du procès-verbal de constat d’huissier du 9 septembre 2022.

Après 3 renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024, au cours de laquelle M. [D] [I], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions datées du 6 septembre 2024 et déposées à l’audience, maintient l’intégralité des demandes formulées dans son acte introductif d’instance.

M. [M] [R], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions datées du 13 mai 2024 et déposées à l’audience, sollicite de voir :

– débouter M. [D] [I] de l’ensemble de ses demandes ;

À titre reconventionnel,

– condamner M. [D] [I] à lui justifier de l’entretien annuel de la chaudière ;

– condamner M. [D] [I] à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que la demande consistant à « dire et juger recevable et bien fondée » ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, elle ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de travaux pour mise en conformité du logement non-décent

Il appartient, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré, de justifier le paiement ou le fait ayant produit l’extinction de son obligation.

En application des articles 1719 1° du code civil et 6 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’alinéa 2 de l’article 6 précise que les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret, pris en Conseil d’État, n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017.

L’alinéa 3, poursuit en indiquant que, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement, outre décent comme mentionné à l’alinéa 1er, en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement mais également d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et de faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

L’alinéa 3 dudit article prévoit que, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, bien qu’aucun contrat de bail n’ait été produit aux débats par les parties, elles ne contestent pas l’existence d’une relation contractuelle entre elles, M. [D] [I], en tant que locataire et M. [M] [R], en tant que bailleur et portant sur les lieux situés 5 rue des libérateurs – Tilly-la-Campagne – 14 540 Castine-en-Plaine.

Il ressort des pièces introduites aux débats que, par courrier du 28 avril 2022, envoyé en recommandé avec accusé de réception, M. [D] [I] a sollicité de M. [M] [R] la réalisation de travaux au sein du logement loué, concernant la « toiture, chaudière, ballon d’eau chaude, isolation, réparation des fuites d’eau, plomberies diverses et portail d’entrée », afin de le mettre en conformité.

Un procès-verbal de constat des lieux litigieux a été dressé par huissier de justice en date du 9 septembre 2022, à la demande de M. [D] [I].

En outre, par courrier de son conseil en date du 26 septembre 2022, M. [D] [I] a mis en demeure M. [M] [R] d’avoir à réparer les désordres constatés par huissier de justice dans le logement loué impactant la décence de celui-ci et portant sur :

– le portail métallique dégondé en partie supérieure ;

– l’absence d’étanchéité de la fenêtre de l’arrière-cuisine ;

– l’absence d’isolation de la chaufferie et les plâtres qui s’effritent ;

– l’absence d’isolation de la construction en plaques de plâtre qui cloisonne l’extension de la salle de bains ;

– l’affaissement du plafond du garage et les infiltrations ;

– les fissures sur l’enduit extérieur ;

– l’ampoule qui pend d’une douille au bout d’un fil électrique et le panneau PVC retenu par ce fil ;

– les joints en mastic en périphérie des vitrages fissurés et cassés, voire manquant ;

– l’effritement à la base d’une des souches de la cheminée.

Bien que, M. [D] [I] maintienne les demandes de travaux, contenues dans son acte introductif d’instance et portant sur l’étanchéité de la fenêtre de l’arrière-cuisine avec infiltrations à l’intérieur de la pièce, l’isolation de la chaufferie et la réfection des plâtres qui s’effritent, l’isolation de la construction en plaques de plâtre qui cloisonne l’extension de la salle de bains, la réparation dans le garage du plafond qui s’effondre et des infiltrations, la reprise de la douille et du panneau PVC dans la chambre, la réparation de la cheminée et le changement de la chaudière, il admet néanmoins dans ses écritures que, M. [M] [R] a pris certaines mesures pour effectuer les travaux qui lui incombent en qualité de propriétaire du logement qu’il occupe.

Il ajoute toutefois que le placoplâtre de la chambre a été posé mais est resté brut, de même que dans la chaufferie, que s’agissant du garage un simple solin a été posé ne permettant pas une véritable réparation et n’empêchant pas les infiltrations, que le boisseau de la cheminée tient à l’aide de simples fils de fer d’après les constatations de l’huissier de justice et que la chaudière est particulièrement vétuste et nécessite des travaux importants.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments et de l’aveu même du locataire que, nombre des travaux sollicités ont été réalisés par le bailleur et il s’en déduit que, seuls ceux portant sur la cheminée et la chaudière n’ont pas été effectués.

Si le locataire, qui admet que les travaux d’isolation de la chambre et de la chaufferie ont été effectués, se plaint d’un placoplâtre laissé brut, il n’en apporte toutefois pas la preuve, outre qu’il ne formule aucune demande à ce sujet, étant rappelé que sa demande portait sur l’isolation et que celle-ci a été effectuée.

Au surplus, M. [M] [R] produit quant à lui une facture du 13 avril 2024 portant sur la mise en peinture du coffrage réalisé dans la chambre.

De même, s’il reconnaît que des travaux ont été effectués dans le garage, il ne démontre pas plus que ceux-ci ne permettent pas une véritable réparation et n’empêche pas les infiltrations, outre que le garage constitue une pièce annexe non chauffée et pour laquelle les exigences applicables aux pièces du logement à proprement parlé, notamment relatives à la décence, ne peuvent s’appliquer.

Pour ce qui est de la chaudière, M. [D] [I] n’apporte aucun justificatif de la nécessité de remplacer la chaudière devenue selon lui vétuste, l’huissier de justice n’a effectué aucune constatation en ce sens et il n’est nullement démontré aux débats que celle-ci ne fonctionne pas correctement et ne permet pas un chauffage normal comme prévu par l’article 3 du décret du 30 janvier 2002 sur la décence du logement. Au demeurant, le locataire lui-même fournit les attestations d’entretien de la chaudière, dont le dernier est daté du 20 février 2024, lequel ne relève aucune défectuosité de la chaudière à fioul du logement, simplement des réparations « à prévoir » sans qu’il ne soit mentionné le délai dans lequel celles-ci doivent être envisagées.

Enfin, pour ce qui est de la cheminée, contrairement à ce qu’indique le locataire, l’huissier de justice n’a pas constaté que le boisseau de celle-ci tenait par un fil de fer mais que, « le conduit est coiffé d’un chapeau métallique surmontant l’extrémité d’un conduit de fumée ou tubage flexible métallique. Un fil de fer grossièrement disposé est visible au sommet de la souche de cheminée ». Par ailleurs, les explications du locataire quant à sa demande d’exécution de travaux sur la cheminée sont confuses et portent, une fois sur l’une des souches de la cheminée, l’autre fois sur le fait qu’une partie tiendrait avec un fil de fer. De sorte qu’en l’absence de désordres relatifs à cette cheminée, il n’est pas démontré de la nécessité de faire procéder à des travaux.

Pour le reste, tant les écritures de M. [D] [I] que, les pièces justificatives qu’il fournit ne permettent pas de déterminer au regard de ses demandes, la nature des travaux qu’il conviendrait de réaliser, nécessaires selon lui au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués ainsi qu’à sa conformité aux critères de décence posées par le décret du 30 janvier 2002.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande en exécution de travaux sous astreinte de 100 euros par jour de retard formée par M. [D] [I].

Sur les demandes indemnitaires

Au titre d’un préjudice de jouissance

Selon l’article 6 de la loi précitée alinéa 3 b), le bailleur est notamment obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au bail.

Il est de jurisprudence constante que, le bailleur peut en application de l’article susdit être condamné à des dommages et intérêts sanctionnant les troubles de jouissance subis par le locataire liés à l’indécence des lieux et ce, sans que cette indemnisation ne soit subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.

En l’espèce, bien qu’il s’infère des débats que des travaux ont été réalisés postérieurement à la délivrance de l’assignation, M. [D] [I] échoue à faire la démonstration du trouble de jouissance allégué et ce, notamment dans la mesure où ses allégations sont particulièrement confuses quant aux travaux nécessités selon lui pour le maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués ainsi qu’à sa conformité aux critères de décences posées par le décret du 30 janvier 2002

En conséquence, M. [D] [I] sera débouté de sa demande indemnitaire au titre de l’existence d’un préjudice de jouissance.

Au titre d’un préjudice moral

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du même code prévoit que, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est admis que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

En l’espèce, M. [D] [I] qui allègue avoir subi un préjudice moral du fait de l’indécence de son logement n’en justifie toutefois pas.

Par conséquent, M. [D] [I] sera débouté de sa demande indemnitaire au titre de l’existence d’un préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle de justification de l’entretien annuel de la chaudière

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, comme évoqué précédemment, M. [D] [I] justifie aux débats de l’entretien annuel de la chaudière au fioul, par la production des attestations d’entretien de cette dernière en date des 27 février 2023 et 20 février 2024.

En conséquence, la demande de justification de l’entretien annuel de la chaudière formée par M. [M] [R] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, M. [D] [I], partie succombante au présent litige, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 9 septembre 2022.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande en exécution de travaux sous astreinte de 100 euros par jour de retard formée par M. [D] [I], à l’encontre de M. [M] [R] et portant sur les lieux sis 5 rue des libérateurs – Tilly-la-Campagne – 14 540 Castine-en-Plaine ;

DÉBOUTE M. [D] [I] de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de M. [M] [R] au titre de l’existence d’un préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE M. [D] [I] de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de M. [M] [R] au titre de l’existence d’un préjudice moral ;

REJETTE la demande de justification de l’entretien annuel de la chaudière formée par M. [M] [R] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE M. [D] [I] au paiement des dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 9 septembre 2022 ;

DÉBOUTE M. [M] [R] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,