TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02950 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5R2

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 30 Septembre 2025

[W] [S]

[K] [Z] épouse [S]

C/

[G] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [G] [N]

M^e Dominique LECOMTE – 24

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [S]

né le 03 Avril 1963 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

Madame [K] [Z] épouse [S]

née le 07 Novembre 1974 à [Localité 6] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [N]

né le 22 Décembre 1994 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Février 2025

Date des débats : 17 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 30 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé des 28 février et 5 mars 2024, Monsieur [W] [S] et Madame [K] [C] épouse [S] ont donné à bail à Monsieur [G] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 385 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 110 euros ainsi que, le règlement d’un dépôt de garantie de 385 euros.

Par acte extrajudiciaire du 2 mai 2024, les époux [S] ont fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1.030,81 euros au titre des loyers et charges impayés au 24 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, les époux [S] ont fait assigner M. [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de :

résiliation judiciaire du bail,ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,condamnation au paiement :* de la somme de 2.234,68 euros au titre des loyers, charges et frais impayés arrêtés le 17 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

* de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 juin 2025, au cours de laquelle les époux [S], représentés par leur conseil, sollicitent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de M. [N] au paiement des sommes suivantes :

946,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement délivré le 2 mai 2024,500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,1.200 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que M. [N] a quitté les lieux et qu’outre la somme correspondant aux loyers et charges impayés, il est également redevable de la somme de 152,98 euros au titre des réparations locatives qui lui sont imputables et qu’après déduction du montant du dépôt de garantie, il est redevable de la somme totale de 946,50 euros au titre du décompte de sortie des lieux.

M. [N], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné à comparaître par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des sommes restant dues à l’issue du bail :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent la condamnation de M. [N] au paiement de la somme de 946,50 euros répartie comme suit :

1.178,52 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, prorata du terme de janvier 2025 inclus,152,98 euros au titre des réparations locatives,après déduction de la somme de 385 euros correspondant au dépôt de garantie.

Au titre des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, les bailleurs produisent aux débats :

le contrat de bail en date des 28 février et 5 mars 2024,un décompte locatif portant sur la période de septembre 2024 à janvier 2025, prorata du terme de janvier 2025 inclus, arrêté au 19 mars 2025.

Il s’infère de ces éléments que M. [N] n’est pas à jour du règlement des loyers et charges dus à l’issue du bail.

Toutefois, il ressort du décompte locatif transmis aux débats que, plusieurs sommes ont été mises au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit justifié par les bailleurs.

En effet, tout d’abord, la somme de 122,46 euros, mise au débit du compte locatif en sus de l’échéance de décembre 2024 au motif «taxe ordures ménagères 2024», n’est pas justifiée aux débats dans la mesure où il n’est pas produit ni le justificatif afférent, ni le décompte annuel de régularisation de l’ensemble des charges et ce, compte tenu de la provision mensuelle pour charges de 110 euros prévue au bail et mise mensuellement au débit du compte locatif, conformément à l’article 23 de la loi précitée. De sorte que, cette somme doit être déduite du calcul de la dette locative.

Par ailleurs, la somme de 440,73 euros, mise au débit du compte locatif en sus de l’échéance de septembre 2024 au motif «action huis – frais huissier de justice», devra également être déduite du montant de la dette locative ; étant rappelé que le coût des actes de commissaire de justice, doit être inclus dans les dépens, si ces actes sont justifiés.

Dès lors, M. [N] est débiteur d’une somme de 615,33 euros, calculée comme suit : 1.178,52 euros – (122,46 euros + 440,73 euros), au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail portant sur les lieux litigieux, prorata du terme de janvier 2025 inclus, sous réserve des compensations opérées ci-dessous.

Au titre des réparations et dégradations locatives impayées :

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver selon la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Conformément à ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Par ailleurs, en application de l’article 1731 du code civil, s’il n’est pas précisé dans l’état des lieux d’entrée l’état dans lequel se trouve un élément composant le logement, le preneur est présumé l’avoir reçu en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel, sauf à en apporter la preuve contraire.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, au soutien de leur demande en paiement de la somme de 152,98 euros au titre des réparations locatives, les bailleurs produisent :

– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 29 février 2024 ;

– l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 21 janvier 2025 ;

– un chiffrage des réparations locatives imputables au locataire sortant pour un montant total de 152,98 euros TTC, établi par la société Constatimmo, dont il ressort qu’elle est intervenue en tant que mandataire des bailleurs aux fins de réalisation de l’état des lieux de sortie.

Toutefois, quand bien même les bailleurs seraient bien fondés à solliciter l’indemnisation de leur préjudice résultant des réparations et dégradations locatives imputables au locataire sortant et qui résulteraient de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il leur appartient toutefois de rapporter la preuve de l’évaluation sérieuse des sommes sollicitées.

Or, il ressort des pièces produites aux débats que, les bailleurs ont été représentés par la société Constatimmo lors de la rédaction de l’état des lieux de sortie et que c’est également cette société, mandataire des bailleurs, qui produit un chiffrage, réalisé unilatéralement, des sommes imputables au locataire sortant au titre des réparations et dégradations locatives.

De sorte que, la charge de la preuve incombant aux bailleurs, ils ne peuvent se constituer preuve à soi-même en produisant au soutien de leur demande en paiement un chiffrage établi unilatéralement par leur mandataire.

En conséquence, les époux [S] seront déboutés de leur demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives imputables à M. [N] à l’issue du bail litigieux.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail :

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyer et charges impayés : 615,33 €

Dépôt de garantie : – 385 euros

TOTAL : 230,33 euros

Par conséquent, M. [N] sera condamné à payer aux époux [S] la somme en principal de 230,33 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail, prorata du terme de janvier 2025 inclus, selon décompte arrêté au 19 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, les époux [S] ne démontrent pas que le défaut de paiement des loyers et charges par le locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, ils ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N], partie succombante au présent litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer aux époux [S] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [G] [N] à payer à Monsieur [W] [S] et Madame [K] [C] épouse [S] la somme en principal de 230,33 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail, prorata du terme de janvier 2025 inclus, selon décompte arrêté au 19 mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [S] et Madame [K] [C] épouse [S] de leur demande indemnitaire ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formée par Monsieur [W] [S] et Madame [K] [C] épouse [S] ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] à payer à Monsieur [W] [S] et Madame [K] [C] épouse [S] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,