Du 10 février 2026

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/03157 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2665

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[Y] [X]

— Expéditions délivrées

— FE délivrée à M^e Olivier KREBS

Le 10.02.2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 10 février 2026

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT, lors des débats et Madame Céline MASBOU, Cadre-greffière lors du prononcé

DEMANDERESSE :

SOCIÉTÉ ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS [Localité 1] N° 824 541 148

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Olivier KREBS, Avocat au barreau de BORDEAUX (postulant) et par M^e Catherine GAUTHIER, Avocat au barreau de LYON (plaidant)

DEFENDERESSE :

Madame [Y] [X]

née le 24 Octobre 2004 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

(actuellement incarcérée à la maison d’arrêt de [Localité 5])

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 décembre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 septembre 2023, la société IN’LI SUD OUEST aux droits de laquelle vient la société ACTION LOGEMENT SERVICES a donné à bail à Madame [Y] [X] et Monsieur [R] [W] un logement situé [Adresse 5], à [Localité 6], ainsi qu’un emplacement de stationnement n° 119658 et un parking extérieur n°119659 situés à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 767,82€ euros, provision sur charges comprise.

Par acte conclu le 19 septembre 2023, la société IN’LI SUD OUEST a souscrit auprès de la société ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE en garantie du paiement des loyers et des charges de Madame [Y] [X] et de Monsieur [R] [W].

Monsieur [R] [W] est décédé le 20 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [Y] [X] un commandement de payer la somme principale de 2 083,9 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 136,88 euros de frais, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 6 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 juillet 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [Y] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Bordeaux aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— dire et juger son action recevable et bien fondée,

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [Y] [X],

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

En toute hypothèse,

— condamner Madame [Y] [X] à lui payer la somme de 5282,98 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2083,90€ et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou du prononcé de la résiliation du bail, égale au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— condamner Madame [Y] [X] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dont les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Madame [Y] [X] à lui payer la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [Y] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 9 décembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat a maintenu ses demandes initiales, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 9286,64 euros.

Madame [Y] [X], régulièrement assignée à personne au centre pénitentiaire de [Localité 5], n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [Y] [X], assignée à personne n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité des demandes

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

Par application de l’article 2306 du code civil dans sa version en vigueur lors de la conclusion du contrat, la caution, subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement.

Les droits et actions s’entendent également de ceux permettant de limiter le concours de la caution au paiement de la dette.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’ACTION LOGEMENT SERVICES, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif VISALE.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif VISALE à son article 4 comme étant un “dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant”. Selon ce même article, “le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité”. L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur. Le cautionnement conclu entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et le bailleur stipule en son article 8.2 que la caution s’engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par le bailleur et de la quittance subrogative versés aux débats, il y a lieu de constater que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions du bailleur.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcer la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juillet 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie que la situation d’impayés a perduré malgré son signalement à la commission de coordination des actions de prévention et des expulsions locatives (CCAPEX), le 6 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion de la locataire

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir régulièrement signifié le 5 mars 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2220,78 euros.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est régulier et ses causes, selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les six semaines de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer.

En effet, le relevé de compte produit révèle qu’aucun versement n’a été effectué par Madame [Y] [X] depuis le mois d’août 2024.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2025.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [X] des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire.

Il convient de renvoyer le demandeur à respecter ces dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 avril 2025. En conséquence, Madame [Y] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer et des charges contractuellement convenues, et de condamner Madame [Y] [X] au paiement mensuel de celle-ci.

Ainsi, Madame [Y] [X] sera condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme mensuelle de 800,02 euros à ce titre. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 17 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la dette locative

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Aux termes de l’article 2308 du code civil la caution qui a payé, a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais, faits par elle depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

Par suite la caution est fondée à réclamer au débiteur le remboursement de la somme qu’elle a payée au titre de son engagement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats le commandement de payer en date du 5 mars 2025, la quittance subrogative actualisée au 2 décembre 2025, une lettre d’information adressée aux locataires le 14 novembre 2024, et un décompte de la créance.

Selon le décompte produit et actualisé au 2 décembre 2025, Madame [Y] [X] reste redevable de la somme de 9286,64 euros au titre du remboursement des sommes versées dans le cadre de l’engagement de la caution.

En l’absence de preuve du paiement de cette somme ou d’une autre cause d’extinction de la créance, Madame [Y] [X] sera donc condamnée au paiement de la somme de 9286,64€ avec intérêt au taux légal sur la somme de 2083,90€ à compter de la date du commandement payer (5 mars 2025), et sur le surplus à compter de la présente assignation.

Madame [Y] [X] sera en outre condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Y] [X] échoue à l’instance. Il convient donc de la condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [Y] [X] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 septembre 2023 entre Madame [Y] [X] d’une part, et la société IN’LI SUD OUEST d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 17 avril 2025;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [Y] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L 433-1,L 433-2 et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmentée de la provision sur charges (800,02 euros à la date de l’audience) ;

CONDAMNE Madame [Y] [X] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9286,64€ avec intérêt au taux légal sur la somme de 2083,90€ à compter de la date du compter du 5 mars 2025, et sur le surplus à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [Y] [X] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation à compter du 17 avril 2025 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE [Y] [X] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE [Y] [X] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité de 250€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA CADRE-GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION