TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

06 Janvier 2025

N° RG 23/07836 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YYFM

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “SDC LE FRANCE” 4-16 Square Léon Blum 92800 PUTEAUX – 43/46 quai Dion Bouton – 31/33 Jaurès 92800 PUTEAUX représenté par son syndic :

C/

[X] [T]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “SDC LE FRANCE” 4-16 Square Léon Blum 92800 PUTEAUX – 43/46 quai Dion Bouton – 31/33 Jaurès 92800 PUTEAUX représenté par son syndic :

Cabinet ATRIUM GESTION

4 rue d’Argenson

75008 PARIS

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDERESSE

Madame [X] [T]

8 Square Léon Blum

92800 PUTEAUX

défaillante

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2024 en audience publique devant Elisette ALVES, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé SDC LE France situé 4-16, square Léon-Blum, 43-46, quai Dion-Bouton et 31-33, Jaurès à PUTEAUX (92800) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Mme [X] [T] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 1er septembre 2023, aux fins de :

CONDAMNER Madame [T] [X] au paiement d’une somme de 7.706,09 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 3? trimestre 2023 incluse),

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER Madame [T] [X] au paiement d’une somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,

CONDAMNER Madame [T] [X] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis 4-16 Square Léon Blum – 92800 PUTEAUX une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Mme [X] [T], assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 mars 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 7.706,09 euros au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2023 inclus.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 6.394,14 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais, d’un montant de 1.110,50 euros (64,80 + 19,20 + 194,40 + 158,90 + 194,40 + 478,80 euros), seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 6.394,14 euros au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2023 inclus.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte de charges pour la période du 1er juillet 2022 au 28 août 2023,

— différends appels de charges et fonds de travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété en date du 20 juin 2023 et l’attestation de non recours afférente.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale que Mme [X] [T] est propriétaire des lots n°743, 1284 et 1737 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété en date du 20 juin 2023 qui a approuvé les comptes de l’exercice 2022, mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2023.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 6.394,14 euros pour la période du 1er juillet 2022 au 28 août 2023, appel de fonds du 1er juillet 2023 inclus.

En conséquence, Mme [X] [T] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.394,14 euros au titre des charges dues pour la période du 1er juillet 2022 au 28 août 2023, appel de fonds du 1er juillet 2023 inclus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.110,50 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un décompte de charges et frais pour la période du 1er juillet 2022 au 28 août 2023,

— une lettre de mise en demeure du syndic en date du 16 février 2023 tendant à obtenir le paiement de la somme de 4.631,63 euros ( avis de réception produit) et la facture de 64,80 euros afférente,

— une lettre de relance en date du 9 mars 2023 tendant à obtenir la somme de 4.650,83 euros et la facture de 19,20 euros afférente,

— un commandement de payer de commissaire de justice en date du 13 juin 2023 tendant à obtenir la somme de 5.892,74 euros et la facture de 158,90 euros afférente),

— une facture de 194,40 euros à titre d’honoraires de constitution d’hypothèque en date du 28 août 2023,

— une facture d’honoraires de transmission du dossier aux auxiliaires de justice d’un montant de 194,40 euros,

— une facture d’honoraires d’avocat d’un montant de 478,80 euros,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences des articles 9 du code de procédure civile et/ou 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— les frais de constitution d’hypothèque en date du 28 août 2023 (194,40 euros), faute de production du document émanant du service de la Publicité foncière justifiant de la réalité de cette diligence,

— les frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (194,40 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes ;

— les honoraires d’avocat pour la procédure de recouvrement de créance (478,80 euros), ceux-ci devant être arbitrés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 235,90 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à la mise en demeure, produite avec le justificatif de son envoi postal et la facture afférente, à la lettre de relance produite avec sa facture, et au commandement de payer produit avec la facture du commissaire de justice.

En conséquence, Mme [X] [T] sera condamnée au paiement de la somme de 235,90 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 874,60 euros sur le compte de Mme [X] [T].

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il sera donc fait droit à la demande de capitalisation des intérêts au taux légal qui courront sur les charges et frais alloués, lorsqu’ils seront échus pour une année entière.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Mme [X] [T] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Mme [X] [T] sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [T], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [X] [T] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé SDC LE France situé 4-16, square Léon-Blum, 43-46, quai Dion-Bouton et 31-33, Jaurès à PUTEAUX (92800) représenté par son syndic :

— la somme de 6.394,14 euros au titre des charges et travaux dus pour la période du 1er juillet 2022 au 28 août 2023, appel de fonds du 1er juillet 2023 inclus,

— la somme de 235,90 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année entière sur les charges et frais nécessaires au recouvrement de la créance,

CONDAMNE Mme [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé SDC LE France situé 4-16, square Léon-Blum, 43-46, quai Dion-Bouton et 31-33, Jaurès à PUTEAUX (92800) représenté par son syndic :

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (874,60 euros) doivent être recréditées sur le compte de Mme [X] [T],

CONDAMNE Mme [X] [T] au paiement des dépens de l’instance,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT