TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Karine VISEUR

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Josépha REFUVEILLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01004 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65KU

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le 27 mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [B] épouse [H]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau dePARIS,vestiaire B620

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [V]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Karine VISEUR, avocat au barreau de MEAUX,vestiaire 74

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 27 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01004 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65KU

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 29 juillet 2010 avec prise d’effet au 1er août 2010, Madame [X] [B] épouse [H] a donné à bail à Monsieur [Z] [V] un ensemble immobilier composé d’un appartement à usage d’habitation et d’une cave n°3, situé [Adresse 3], 1er étage gauche, lot n°3 pour un loyer mensuel de 935 euros outre 65 euros au titre d’une provision sur charges.

Par avenant du 16 octobre 2013 à effet du 1er novembre 2013, Monsieur [J] [L] est devenu cotitulaire du bail et Madame [X] [B] épouse [H] a donné à bail aux deux locataires un emplacement de stationnement n°2 situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 80 euros.

Le 1er avril 2017, Monsieur [J] [L] a donné congé du bail et Monsieur [Z] [V] est redevenu seul titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [X] [B] épouse [H] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 520,62 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 3 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, Madame [X] [B] épouse [H] a fait assigner Monsieur [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ;

— ordonner l’expulsion de la preneuse et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [Z] [V] à lui payer les loyers et charges impayés à janvier 2025, soit la somme de 4 272,85 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— condamner Monsieur [Z] [V] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Madame [X] [B] épouse [H] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 3 septembre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, Madame [X] [B] épouse [H], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la baisse, la créance locative s’élevant à la somme de 3 097,79 euros, selon décompte en date du 12 mars 2025. Elle expose que le paiement intégral des loyers a repris avant l’audience et que les loyers de janvier, février et mars 2025 ont été réglés.

Elle s’en est rapportée quant à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés.

Monsieur [Z] [V], représenté par son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement sollicite :

Juger les demandes de Monsieur [Z] [V] recevables et bien fondées ; En conséquence

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail ; Juger que Monsieur [Z] [V] à se libérer de se dette moyennant le versement mensuel de la somme de 200 euros en plus du loyer et des charges courantes ; Débouter Madame [H] de ses demandes plus amples et contraires ; Juger que Monsieur [Z] [V] sera exempté du règlement de toutes indemnités sur les fondements des articles 699 et 700 du CPC ;

A l’audience, il a reconnu le montant de la dette actualisé. Il expose qu’il est en situation de handicap suite à une polypathologie. Il précise qu’il est enseignant en milieu professionnel et perçoit actuellement un demi-traitement et sa mutuelle lui verse le complément. Il a entrepris de saisir le conseil médical en vue d’un congé longue maladie et a constitué un dossier auprès de la MDPH.

Il souligne que le logement est mal insonorisé et entraine des nuisances sonores.

Il a demandé des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que sa situation financière lui permet de faire face à un échéancier de paiement. Sur la situation financière, il est fait état de 2 400 de ressources mensuelles. Il propose de régler sa dette par des versements mensuels de 200 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [X] [B] épouse [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 29 juillet 2010 avec prise d’effet au 1er août 2010 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 septembre 2024, pour la somme en principal de 2 520,62 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [V] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [X] [B] épouse [H] produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [V] reste lui devoir la somme de 3 097,79 euros à la date du 12 mars 2025.

Monsieur [Z] [V] ne conteste pas le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 3 097,79 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 520,62 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [Z] [V] sera également condamné au paiement à compter du 12 mars 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de l’absence d’opposition de la bailleresse, Monsieur [Z] [V] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et démontrant être en capacité de régler sa dette locative, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Monsieur [Z] [V] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [X] [B] épouse [H] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juillet 2010 avec avenant du 16 octobre 2013 entre Madame [X] [B] épouse [H] et Monsieur [Z] [V] concernant l’ensemble immobilier composé d’un appartement à usage d’habitation, d’une cave n°3, situé [Adresse 3], 1er étage gauche, lot n°3 et d’un emplacement de stationnement n°2 situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 3 novembre 2024 ;

Condamne Monsieur [Z] [V] à verser à Madame [X] [B] épouse [H] la somme de 3097,79 euros (décompte arrêté au 12 mars 2025, incluant la mensualité de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2024 sur la somme de 2 520,62 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Autorise Monsieur [Z] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 15 mensualités de 200 euros chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Rappelle qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants à compter de l’audience ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [X] [B] épouse [H] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [Z] [V] soit condamné à verser à Madame [X] [B] épouse [H] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 12 mars 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à Madame [X] [B] épouse [H] ou à son mandataire ;

Condamne Monsieur [Z] [V] à verser à Madame [X] [B] épouse [H] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Z] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection