TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00267 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JEJS

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 16 Septembre 2025

Société [Localité 8] LA MER HABITAT

C/

[S] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-france MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [S] [K]

M^e Marie-france MOUCHENOTTE – 49

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Société [Localité 8] LA MER HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-france MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [S] [K]

née le 27 Mai 1963 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Juin 2025

Date des débats : 24 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 16 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 2 avril 2012, l’OPH [Localité 8] Habitat devenu l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat a donné à bail à Mme [S] [K] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 306,20 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 104,81 euros.

Par acte extrajudiciaire du 28 juin 2024, l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 986,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 juin 2024, terme de mai 2024 inclus.

La situation d’impayés de loyer et charges de la locataire a été signalée à la CCAPEX qui en a accusé réception par courriel du 25 juillet 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 16 janvier 2025, l’OPH Caen La Mer Habitat a fait assigner Mme [S] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater acquise au profit de l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat la clause résolutoire visée dans le commandement du 28 juin 2024 ;

– prononcer l’expulsion de Mme [S] [K] du logement occupé sis [Adresse 6], ainsi que de tous occupants de son chef et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, elle pourra y être contrainte par toutes voies et moyen de droit en la forme ordinaire et avec le concours de la force publique si besoin est ;

– ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Mme [S] [K] ;

– dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer ;

– la condamner au paiement :

* de l’arriéré dû, soit la somme de 1 160,87 euros en deniers ou quittances à la date de résiliation du bail, correspondant aux loyers et charges jusqu’au 28 août 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire déduction faite des frais de procédure, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

* d’une somme mensuelle de 475,44 euros égale au montant du loyer et charges, du 28 août 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ;

* de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont le commandement de payer d’un montant de 109,45 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 juin 2025, au cours de laquelle l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 6 124,67 euros.

Mme [S] [K] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “mobilité inclusion” portant la mention “invalidité” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois.

À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Il est admis, en application du texte précité, qu’en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure, l’organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

En l’espèce, le bailleur au soutien de sa demande en paiement produit aux débats :

– le bail conclu en date du 2 avril 2012 ;

– le commandement de payer du 28 juin 2024, portant sur la somme en principal de 986,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 juin 2024, terme de mai 2024 inclus ;

– un décompte locatif portant sur la période du 6 novembre 2023 au 20 juin 2025, terme de mai 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 6 124,67 euros ;

– l’avis d’échéance de mai 2025.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Mme [S] [K] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, il ressort du décompte locatif produit aux débats qu’à compter de l’échéance de mars 2025, le bailleur a liquidé provisoirement un supplément de loyer solidarité d’un montant de 1 264,56 euros et mis au débit du compte locatif depuis lors chaque mois, en sus de l’échéance courante de loyer et charges.

Or, le bailleur ne produit aucune mise en demeure adressée à la locataire aux fins de réponse à l’enquête relative au supplément de loyer solidarité au titre de l’année 2025 et de surcroît, elle ne justifie pas de sa réception par la locataire.

Aussi, la somme de 3 793,68 euros (calculée comme suit : 1 264,56 euros x 3 mois de mars à mai 2025), mise au débit du compte locatif au motif « supplément de loyer solidarité pénalité », devra être ôtée du calcul de la dette locative.

En outre, il s’infère également du décompte locatif actualisé que, le coût des actes de commissaire de justice délivrés à Mme [S] [K] a été mis au débit du compte locatif, alors qu’il convient de rappeler que, si ces actes sont justifiés, leur coût doit être inclus dans les dépens. Dès lors, les sommes de 109,45 euros et 96,20 euros, mises respectivement au débit du compte locatif les 9 septembre 2024 et 13 mars 2025 au motif « frais de procédure » et correspondant pour la première, au coût du commandement de payer et pour la seconde, au coût de l’assignation et de sa notification à la Préfecture, seront déduites du solde locatif.

De sorte que, Mme [S] [K] est débitrice d’une dette locative s’élevant à la somme de 2 125,34 euros selon décompte arrêté au 20 juin 2025, terme de mai 2025 inclus.

Par conséquent, Mme [S] [K] sera condamnée à payer à l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat la somme de 2 125,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 160,87 euros à compter du 7 janvier 2025, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Mme [S] [K], par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024 et portant sur la somme en principal de 986,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 juin 2024, terme de mai 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il ressort du décompte locatif actualisé que, bien que dans ce délai, la locataire ait effectué 2 règlements en date des 5 juillet et 5 août 2024 et portant respectivement sur les sommes de 503,76 euros et 478,74 euros, outre une régularisation créditrice des charges en date du 1er juillet 2024 à hauteur de 304,79 euros ; ceux-ci n’ont pas permis d’apurer les causes du commandement de payer, augmentées des échéances courantes de loyer et charges ; de sorte qu’à l’issue de ce délai de 2 mois, la dette locative s’élève à la somme de 682,13 euros, terme de juillet 2024 inclus.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 28 août 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail :

Sur l’expulsion :

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi précitée du 27 juillet 2023, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, Mme [S] [K], occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 28 août 2024, date de la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire, devra libérer les lieux.

Toutefois, il ressort des développements précédents qu’il est notoire que Mme [S] [K] n’est pas entrée dans les lieux litigieux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte et ce, dans la mesure où cette dernière a initialement contracté un bail avec l’OPH [Localité 8] Habitat devenu l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat et portant sur les lieux litigieux.

Par ailleurs, bien que Mme [S] [K] soit occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 28 août 2024 et qu’elle s’y maintienne depuis, cet élément ne suffit pas à caractériser une mauvaise foi de sa part.

Par conséquent, à défaut de libération volontaire des lieux, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [K] et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code, notamment du sursis dit de la trêve hivernale.

Dès lors, la demande tendant à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [K] dans la quinzaine du jugement à intervenir formée par le bailleur sera rejetée.

Sur le sort des meubles :

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise de la signification du procès-verbal d’expulsion.

Aussi, il y a lieu d’autoriser l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat à faire transporter les meubles et effets personnels se trouvant sur les lieux litigieux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Mme [S] [K] cause un préjudice à l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 28 août 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [S] [K], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture du Calvados.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [S] [K] à payer à l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat la somme de 2 125,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 160,87 euros à compter du 7 janvier 2025 et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail d’habitation conclu le 2 avril 2012, entre d’une part, l’OPH [Localité 8] Habitat devenu l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat et d’autre part, Mme [S] [K] portant sur un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 7], à la date du 28 août 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Mme [S] [K] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 28 août 2024 ;

DIT que Mme [S] [K] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat à faire expulser Mme [S] [K] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra pas être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

DÉBOUTE l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat de sa demande tendant à ordonner l’expulsion de Mme [S] [K] dans la quinzaine du jugement à intervenir ;

AUTORISE l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat à faire transporter les meubles se trouvant sur les lieux, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [S] [K] à payer à l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 28 août 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat ;

CONDAMNE Mme [S] [K] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture du Calvados ;

DÉBOUTE l’OPH [Localité 8] La Mer Habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,