TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Tomas GURFEIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carine SMADJA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05836 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DF5

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 15 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 2] représentée par son mandataire de gestion, la société MONTAIGNE GESTION sis [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1434

DÉFENDERESSE

Madame [M] [R] épouse [V], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1959

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 avril 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 15 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05836 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DF5

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat signé le 13 avril 2018, la société SAS [Adresse 2] dont le siège social est situé [Adresse 6] a loué à Mme [M] [R] épouse [V], à titre de résidence secondaire et soumis aux dispositions du code civil, un appartement de 5 pièces et 273 m², situé [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 11] moyennant un loyer mensuel de 6 750 euros outre une provision pour charges de 620 euros par mois.

Le 14 septembre 2023, par acte commissaire de justice signifié à Mme [M] [R] épouse [V], la société SAS [Adresse 2] lui a donné congé, avec préavis de six mois, au visa de l’article 2-3 du contrat de bail.

Mme [M] [R] épouse [V] ayant refusé de quitter les lieux à l’échéance du 12 avril 2024, la société SAS [Adresse 2] lui faisait délivrer par commissaire de justice, le 19 avril 2024, un commandement de quitter les lieux sans délai.

Faute de départ, la société SAS [Adresse 2] a donc assigné Mme [M] [R] épouse [V] par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé et expulsion.

A l’audience du 3 avril 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état, l’avocat de la défenderesse étant sans nouvelle de celle-ci.

A l’audience du 6 février 2025, la société SAS [Adresse 2] représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son assignation. Elle reprend ses demandes initiales au visa de l’article 1103 du code civil et 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 aux fins de voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— valider le congé et constater que Mme [M] [R] épouse [V] est devenue occupante sans droit ni titre du logement litigieux,

— débouter Mme [M] [R] épouse [V] de l’ensemble de ses demandes,

— ordonner son expulsion immédiate et sans délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

— dire que l’expulsion sera exécutée avec l’assistance d’un commissaire de police et de la force publique et statuer sur le sort du mobilier,

— condamner Mme [M] [R] épouse [V] à lui verser la somme de 16 006,76 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle depuis le 12 avril 2024,

— dire n’y avoir lieu à octroi de délais pour quitter les lieux,

— condamner Mme [M] [R] épouse [V] à lui verser 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [M] [R] épouse [V] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre au paiement des entiers dépens.

Mme [M] [R] épouse [V] représentée par son conseil oppose la nullité du congé en ce qu’il ne respecte pas l’engagement de la demanderesse lors de l’acquisition de l’immeuble le 24 janvier 2023 de proroger les baux pour une durée de 6 ans ; que la procédure engagée est abusive et doit donner lieu à réparation ; que dès l’origine l’intention des parties était une occupation à titre principal et que les justificatifs EDF, téléphonie mobile et travaux produits caractérisent une volonté d’habitation principale, de sorte que le bail doit être requalifié et soumis à la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989, rendant le congé nul pour défaut de respect des prescriptions de l’article 15 de la loi. Elle sollicite ainsi :

— le débouté de la société SAS [Adresse 2] et sa condamnation à lui verser la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Subsidiairement,

— de dire que le bail est soumis à la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989, et constater la nullité du congé délivré le 14 avril 2023,

— le débouté de la société SAS [Adresse 2] dans ses demandes d’expulsion sous astreinte et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

Plus subsidiairement,

— le débouté de la société SAS [Adresse 2] dans sa demande d’astreinte,

— la réduction du montant de l’indemnité d’occupation fixée dans la clause pénale du bail au montant du loyer mensuel courant,

En tout état de cause,

— le débouté de la société SAS [Adresse 2] du surplus de ses demandes,

— la condamnation de la société SAS [Adresse 2] au versement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de la société SAS [Adresse 2] aux dépens,

— d’écarter l’exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi applicable au contrat de bail

Pour justifier de son intention d’occupation des lieux à titre de résidence principale, Mme [M] [R] épouse [V] produits des factures de réfection des peintures, sols et électricité, de pose d’un lave-main et d’une installation de cuisine équipée ainsi qu’un abonnement à la fibre en 2018. Elle ajoute une facture de consommation d’électricité d’un montant de 1 101,33 euros sur la période comprise entre le 2 décembre 2022 et le 1er décembre 2023.

En l’espèce, ces informations ne permettent pas d’établir que Mme [M] [R] épouse [V] a occupé plus de huit mois par an le logement ni de justifier d’une volonté commune des parties de modifier la destination initiale prévue au contrat de location du logement litigieux.

Le contrat de bail relève donc des dispositions du code civil sans que la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989, trouve application.

Sur la nullité du congé

Selon Mme [M] [R] épouse [V], la société SAS [Adresse 2] ne pouvait lui adresser un congé le 14 septembre 2023 puisque les dispositions de l’article 24.4.1 du contrat d’achat de l’immeuble par la société SAS [Adresse 2] prévoient l’engagement de celle-ci à proroger les contrats de bail à usage d’habitation pour 6 ans à compter du 24 janvier 2023. Il n’est pas produit la liste des locataires de l’annexe 18, mais la société SAS [Adresse 2] ne saurait tirer de ce constat, l’absence de mention de Mme [M] [R] épouse [V] dans cette liste des locataires. En effet, il n’est pas précisé que l’usage d’habitation doit être principal et une résidence secondaire reste un local à usage d’habitation même si elle est temporaire.

Néanmoins, Mme [M] [R] épouse [V] n’étant pas partie au contrat de vente, ne saurait tirer de cette disposition motif de nullité du congé.

Conformément à l’article 2 du contrat litigieux, le bail conclu pour une durée de 3 ans à compter du 13 avril 2018 est susceptible de renouvellement sauf information contraire d’une des parties par lettre recommandée avec avis de réception, six mois au moins avant son expiration.

En l’absence de disposition prévoyant la reconduction tacite du bail, l’article 1738 du code civil précise : « Si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article relatif aux locations faites sans écrit. ».

Par ailleurs l’article 1736 dispose : « Si le bail a été fait sans écrit, l’une des parties ne pourra donner congé à l’autre qu’en observant les délais fixés par l’usage des lieux. ».

En l’espèce, le congé signifié à la personne de Mme [M] [R] épouse [V] le 14 septembre 2023 pour un effet au 12 avril 2024, respecte un délai raisonnable supérieur aux six mois prévus par la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989, de sorte qu’il ne saurait être déclaré irrégulier.

Mme [M] [R] épouse [V] sera par conséquent déboutée de sa demande en nullité du congé et des dommages et intérêts qu’elle revendique pour procédure abusive.

Il sera ainsi ordonné l’expulsion de Mme [M] [R] épouse [V] devenue occupante sans droit ni titre à compter du 12 avril 2024 dans les conditions fixées au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En son article 13, le contrat de location litigieux prévoit une clause pénale de doublement du loyer à titre d’indemnité si le preneur ne libère pas les lieux.

En application de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter l’indemnité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce la société SAS [Adresse 2] ne justifie pas d’un préjudice à hauteur du montant revendiqué (16 006,76 euros) et le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, sera donc fixé au montant du loyer actualisé à la somme de 7 273,38 euros et de la provision pour charge de 730 euros.

S’agissant de la demande de condamnation de Mme [M] [R] épouse [V] au paiement de la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice subi par la société SAS [Adresse 2] du fait du maintien dans les lieux, à défaut pour cette dernière de justifier de la réalité d’un préjudice qui n’est pas suffisamment compensé par le paiement d’une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [M] [R] épouse [V] partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et sera déboutée de ses demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [M] [R] épouse [V] sera en revanche condamnée à verser à la société SAS [Adresse 2] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

DECLARE régulier le congé délivré par la société SAS [Adresse 2] à Mme [M] [R] épouse [V], le 14 septembre 2023, à effet au 12 avril 2024 ;

CONSTATE que le contrat de bail soumis aux dispositions du code civil, liant la société SAS [Adresse 2] et Mme [M] [R] épouse [V] depuis le 13 avril 2018 et portant sur un appartement de 5 pièces et 273 m², situé [Adresse 4]) [Localité 9], occupé à titre de résidence secondaire, a pris fin à compter du 12 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [R] épouse [V] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la restitution des clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [R] épouse [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société SAS [Adresse 2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [M] [R] épouse [V] à verser à la société SAS [Adresse 2] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, la somme de 7 273,38 euros et de la provision pour charge de 730 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [M] [R] épouse [V] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [M] [R] épouse [V] à verser à la société SAS [Adresse 2] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection