TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03773 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JACF

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

S.C.I. [Adresse 10]

C/

[F] [L]

[P] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Gaël BALAVOINE – 128

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [F] [L]

M. [P] [Z]

M^e Gaël BALAVOINE – 128

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. LE VALLON – RCS CAEN 810 495 390, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 128 substitué par M^e Louise BENNETT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 128

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [F] [L]

née le 31 Mars 1988 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [P] [Z]

né le 28 Décembre 1986 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de [B] [T], candidate à l’intégration directe à l’ENM, [E] [X], auditrice de justice et [I] [U], greffière-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 18 Mars 2025

Date des débats : 18 Mars 2025

Date de la mise à disposition : 16 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2019, la SCI [Adresse 10] a donné à bail à Madame [F] [L] et Monsieur [P] [Z] un logement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 875,00 euros, et 15 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, la SCI LE VALLON a fait signifier à Monsieur [P] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4025 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2024, la SCI [Adresse 10] a fait assigner Madame [F] [L] et Monsieur [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [F] [L] et Monsieur [P] [Z] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serruriercondamner solidairement Madame [F] [L] et Monsieur [P] [Z] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6650 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 août 2024, avec intérêts au taux légal ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 7 juin 2024.

À l’audience du 18 mars 2025, la SCI LE VALLON, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10150 euros loyer du mois de février inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement concernant Madame [F] [L] sous réserve que ces délais ne soient pas suspensifs de la clause résolutoire.

La SCI [Adresse 10] soutient , sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [F] [L] et Monsieur [P] [Z] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 28 mai 2024 . Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [F] [L] et Monsieur [P] [Z] ne contestent pas le principe de la dette.

Madame [F] [L] indique qu’elle a quitté le logement mais qu’elle n’a pas donné de congé officiel. Elle sollicite des délais de paiement et propose de s’acquitter de sa dette à hauteur de 200 euros par mois.

Monsieur [P] [Z] sollicite un délai de paiement et une suspension de la clause résolutoire. Il propose de s’acquitter de sa dette à hauteur de 50 euros par mois. Il indique souhaiter, à terme, quitter le logement et qu’il a sa fille de quinze ans à domicile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 21 mars 2025, la SCI LE VALLON a versé le décompte de sa dette, comme il lui avait été demandé par le juge des contentieux de la protection.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SCI [Adresse 10] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non-écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 juillet 2019, du commandement de payer délivré le 28 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 21 mars 2025 que la SCI LE VALLON rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés. Le décompte versé ne comprends aucun frais, outre le loyer mensuel de 875 euros, stricto sensu et il n’est pas contesté par les défendeurs.

Une dette de 10 150 euros peut ainsi être établie.

Conformément à l’article 1310 du code civil et à la jurisprudence appliquant cette disposition, la solidarité ne se présume pas mais il appartient au juge de constater qu’elle ressort clairement et nécessairement du titre constitutif de l’obligation alors même que celle-ci n’a pas été qualifiée de solidaire.

En l’espèce, l’article 18 du contrat de location prévoit que « les preneurs colocataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail ». Cette clause est confuse car elle prévoit concomitamment que les preneurs sont tenus « conjointement » et « solidairement » alors que ces deux adverbes ont des sens contraires. Cependant, le titre de la clause contractuelle est bien « clause solidarité ». Le contrat contient lui-même comme titre « contrat de bail en colocation avec clause de solidarité ». Les parties n’ont pas contesté à l’audience qu’une solidarité conventionnelle était prévue. Il s’en déduit que l’intention des parties était bien de prévoir une solidarité contractuelle. Ainsi, Madame [F] [L] et Monsieur [P] [Z] apparaissent tenus solidairement par la dette locative.

En l’absence de stituplation expresse visant les indemnités d’occupation, la solidarité ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail. En effet, l’engagement solidaire des copreneurs ne survit pas à la résiliation du bail, et l’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commmise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux, et uniquement par lui.

Il est constant que Madame [F] [L] a quitté les lieux, bien qu’elle n’ait pas adressé un congé conforme. Elle n’est donc tenue qu’au titre de la dette locative et non au titre des indemnités d’occupation (cf. infra).

Il ressort des développement ci-dessous qu’à compter du 28 juillet 2024 la clause résolutoire a été acquise, de sorte que le bail a été résolue et que seule une indemnité d’occupation demeurait due. La dette doit donc être décomposée ainsi :

5 690 euros de dette locative4 460 euros d’indemnités d’occupation

Madame [F] [L] et Monsieur [P] [Z] seront donc condamnés solidairement au paiement de la dette locative de 5 690 euros arrêtée au 21 mars 2025 avec intérêts à compter du 29 août 2024.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 6 juillet 2019, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 28 mai 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 6 juillet 2019 à compter du 28 juillet 2024.

Il est constant que Madame [F] [L] a déjà quitté le logement.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, Madame [F] [L] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 200 euros par mois. Le gérant de la SCI [Adresse 10] n’est pas opposé à cette proposition, sous réserve qu’elle ne suspende pas la clause résolutoire. Il sera fait droit à cette proposition selon des modalités détaillées au dispositif du jugement.

Monsieur [P] [Z] propose également de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 50 euros par mois. Il indique être au chômage et percevoir 1450 euros d’indemnités. Il déclare avoir une fille de quinze ans au domicile et rembourser un crédit à la consommation à hauteur de 30euros par mois en plus de ses autres charges courantes. Il ne produit pas de justificatifs sur sa situation, cependant ses déclarations sont corroborées par le diagnostic social et financier en possession de la juridiction.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [P] [Z] a repris le paiement intégral du loyer et des charges pour les mois de janvier et février 2025.

Interrogé sur la possibilité de prévoir un remboursement supérieur aux cinquante euros proposés, en plus du loyer, Monsieur [P] [Z] a indiqué que cela n’était pas possible financièrement. Cette impossibilité est corroborée par le diagnostic social et financier qui prévoit un montant maximal de remboursement mensuel possible de 50 euros et évalue le reste à vivre mensuel du ménage comme négatif (-59 euros).

Vu le montant de la dette (10 150 euros), un remboursement par mensualité de 50 euros supposerait plus de seize ans pour être total, or l’échelonnement maximal prévu par l’article 24 de la du 06 juillet 1989 est de 36 mois.

Pour parvenir au remboursement de la dette, des mensualités de 282 euros devraient être prévues. Or, il est manifeste, et non contesté par Monsieur [P] [Z], qu’il ne serait pas en mesure de faire face à une telle échéance, en plus de son loyer.

Ainsi, la demande de délai de paiement de Monsieur [P] [Z] et de suspension des effets de la clause résolutoire devra être rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [Z]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 juillet 2024, Monsieur [P] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [P] [Z] à son paiement à compter de 28 juillet 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

4 460 euros d’indemnités d’occupation sont déjà dus à ce titre, arrêté au 21 mars 2025, échéance de février 2025 comprise.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [L] et Monsieur [P] [Z] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI LE VALLON les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI [Adresse 10] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 juillet 2019 entre la SCI LE VALLON d’une part, et Madame [F] [L] et Monsieur [P] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 28 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [P] [Z] à compter du 28 juillet 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [L] et Monsieur [P] [Z] à payer à la SCI [Adresse 10] la somme de 5 690 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 21 mars 2025 échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 août 2024 ;

AUTORISE Madame [F] [L] à se libérer de sa dette en 24 versements mensuels de 200 euros chacun, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, payables au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, sous réserve de l’exigibilité immédiate des sommes restant dues en cas de non respect d’une seule mensualité à sa date d’échéance ;

DIT que ce délai suspend les procédures d’exécution en paiement qui auraient été engagées par le créancier et lui interdit de mettre en œuvre toute nouvelles mesures d’exécution à l’encontre de Madame [F] [L] ;

RAPPELLE que ce délai relatif à la dette locative, les indemnités d’occupation étant exclues, ne suspend pas l’application de la clause résolutoire et la procédure d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à payer à la SCI LE VALLON la somme de 4 460 euros au titre des indemnités d’occupation entre le 28 juillet 2024 et le 28 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [Z] à payer à La SCI [Adresse 10] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

DÉBOUTE Monsieur [P] [Z] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [L] et Monsieur [P] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 28 mai 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE La SCI LE VALLON de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION