TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01307 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IY3C

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 22 Avril 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[V] [F]

[T] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Mme [V] [F]

M. [T] [L]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA (RCS Caen 780.705.703) dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Madame [E] [Y], Chargée juridique et social, régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [V] [F], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [T] [L], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 17 Octobre 2024

Date des débats : 11 Février 2025

Date de la mise à disposition : 22 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 février 2022, l’Etablissement public INOLYA a donné à bail à Monsieur [T] [L] et Madame [V] [F] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 8], et place de stationnement N° 22, moyennant un loyer mensuel de 440,30 euros outre 60,04 euros de charges.

Le 20 décembre 2023, l’Établissement public INOLYA a fait signifier à Monsieur [T] [L] et Madame [V] [F] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 1.270,74 euros, arrêtée au 30 novembre 2023.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, remis à étude, l’Établissement public INOLYA a fait assigner Monsieur [T] [L] et Madame [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de location à leurs torts ;

— ordonner l’expulsion des locataires, ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [V] [F] à payer  :

* la somme de 2.258,21 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 31 2024,janvier sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* la somme correspondant aux loyers et charges impayées du 1er février 2024 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

* la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile

A l’audience du 11 février 2025, l’Établissement public INOLYA a comparu, représenté par Madame [E] [Y], dûment habilitée.

Il a sollicité le bénéfice de son assignation en actualisant sa créance au jour de l’audience, et ne s’est pas opposé aux délais sollicités.

Monsieur [T] [L] et Madame [V] [F] ont comparu et ont indiqué qu’ils voulaient rester dans le logement. Ils ont sollicité des délais de paiement à raison de 172 euros en plus du loyer chaque mois à partir du 5 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025, par mise à disposition au greffe, le demandeur étant sollicité afin de produire en délibéré un décompte actualisé. Ce décompte actualisé a été reçu avant la date de délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 25 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 26 décembre 2023.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 20 décembre 2023, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 1.270,74 euros, arrêtée au 30 novembre 2023.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail au locataire le local à usage d’habitation antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si le locataire disposait bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel il pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, l’Établissement public INOLYA produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 5 février 2025 ainsi que le commandement de payer précité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir au jour de l’audience une dette de loyer de 213,26 euros, déduction faite des frais de procédure de 301,93 euros.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 20 février 2024 et de condamner solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [V] [F] au paiement de la somme de 213,26 euros, suivant décompte arrêté au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Au vu de la position des parties, de la reprise du paiement des loyers, il y a lieu d’accorder à Monsieur [T] [L] et Madame [V] [F] des délais de paiement, en leur permettant de s’acquitter de leur dette en 2 versements de 100 euros et un 3ème du reliquat, selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Monsieur [T] [L] et Madame [V] [F] respectent strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si les locataires ne respectent pas les modalités ainsi définies ou ne procèdent pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et les locataires devront alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, les débiteurs se trouveront sans droit ni titre dans le logement et devront payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour eux de quitter les lieux, Monsieur [T] [L] et Madame [V] [F] pourront être expulsés, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Ils pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L.441-2-3 du même Code.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [L] et Madame [V] [F], succombant, seront condamnés solidairement au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à l’Etablissement public INOLYA une indemnité d’un montant de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’Établissement public INOLYA ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 3 février 2022, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 9], et place de stationnement N° 22, à compter du 20 février 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [V] [F] à payer à l’Établissement public INOLYA la somme de 213,26 euros, suivant décompte arrêté au 5 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Monsieur [T] [L] et Madame [V] [F] à se libérer de leur dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 2 mensualités de 100 euros et une 3ème du reliquat ;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, l’Établissement public INOLYA à faire expulser Monsieur [T] [L] et Madame [V] [F] ou tout occupant de leur chef, deux mois après leur avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE dans ce cas solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [V] [F], à payer à l’Établissement public INOLYA, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 5 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [V] [F] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation, de la notification au représentant de l’Etat, et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [V] [F] à payer à l’Etablissement public INOLYA la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION