TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04174 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JBKJ

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 30 juin 2025 prorogé au 11 Septembre 2025 prorogé au 24 septembre 2025

S.A. LES FOYERS NORMANDS

C/

[V] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

S.A. LES FOYERS NORMANDS

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

S.A. LES FOYERS NORMANDS

M. [V] [K]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. LES FOYERS NORMANDS – RCS 593 820 301

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Madame [W] [Y], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [K]

né le 24 Mai 1990 à [Localité 7], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 15 Mai 2025

Date des débats : 15 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 30 Juin 2025

Délibéré prorogé au : 11 Septembre 2025, prorogé au 24 septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 septembre 2023, l’ESH LES FOYERS NORMANDS a donné à bail à Monsieur [V] [K] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 263,30 euros pour le logement augmenté des charges locatives d’un montant de 22,38 euros.

Le 18 juillet 2024, l’ESH LES FOYERS NORMANDS a fait signifier à Monsieur [V] [K] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 570,57 euros, arrêtée au 5 juillet 2024.

Suivant acte de Commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, remis à personne, l’ESH LES FOYERS NORMANDS a fait assigner Monsieur [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du contrat de location à ses torts ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [K] du logement occupé, ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du Code de procédure civile, au besoin avec l’assistance de la [Localité 10] Publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [V] [K] au paiement de :

* la somme de 570,57 euros, correspondant aux loyers et charges impayés arrêté à la date du 5 juillet 2024, outre les intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels à compter de la date du jugement et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outres les intérêts au taux légal ;

* la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil ;

* la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été plaidée le 15 mai 2025.

A l’audience, l’ESH LES FOYERS NORMANDS a comparu, représenté par Madame [W] [Y], Employée de l’ESH, dûment habilitée. Elle a ajouté qu’il y a eu des impayés de loyers dès le début de la location. Compte tenu de l’importance de la dette à hauteur de 4.277 euros, elle est opposée à tout délai. En outre, Monsieur [K] terrorise le quartier.

Monsieur [V] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 11 septembre 2025,.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En l’espèce, la procédure a été régulièrement portée à la connaissance de Monsieur [V] [K], par exploit d’huissier remis à personne.

Il n’a nullement contacté le tribunal, ni par courrier, ni par téléphone pour solliciter un renvoi de l’audience ou faire valoir des arguments.

Le fond de l’affaire peut en conséquence être valablement évoqué.

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 24 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La CCAPEX a été saisie le 18 juillet 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 18 juillet 2024, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 570,57 euros, arrêtée au 5 juillet 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’ESH LES FOYERS NORMANDS produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte actualisé arrêté au 30 avril 2025 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 4.277,22 euros.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 19 septembre 2024 et de condamner Monsieur [V] [K] au paiement de la somme de 4.277,22 euros, suivant décompte arrêté au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

A supposer qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la présente audience, ce qui n’est pas le cas, force est de constater que Monsieur [V] [K] ne s’est pas présenté à l’audience et n’a donc formulé aucune demande de délais de paiement et surtout de suspension des effets de la clause résolutoire conformément aux articles 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l’audience.

Par conséquent, Monsieur [V] [K] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour lui de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Monsieur [V] [K] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Monsieur [V] [K] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Monsieur [V] [K] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 19 septembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil (article 1153 alinéa 4 ancien), le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, l’ESH LES FOYERS NORMANDS allègue que la résistance abusive et injustifiée de Monsieur [V] [K] lui a occasionné un préjudice certain, sans justifier de son allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, Monsieur [V] [K] doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [V] [K], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à l’ESH LES FOYERS NORMANDS la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’ESH LES FOYERS NORMANDS ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 25 septembre 2023, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 11], à compter du 19 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [K] à payer à l’ESH LES FOYERS NORMANDS la somme de 4.277,22 euros (quatre-mille-deux-cent-soixante-dix-sept euros et vingt-deux centimes), suivant décompte arrêté au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [K] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [V] [K] et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [V] [K] à payer à l’ESH LES FOYERS NORMANDS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 19 septembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site "service-public ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [K] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [V] [K] à payer à l’ESH LES FOYERS NORMANDS la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de la décision sera adressée à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION