TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

MINUTE : 25/

N° RG 24/00030 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JC7D

78A Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

JUGEMENT DU 26 Juin 2025

A l’audience des saisies immobilières du Tribunal judiciaire de CAEN, tenue par Claire DELAUNEY, juge de l’exécution, assistée de Séverine HOURNON, greffière,

Dans l’instance

ENTRE :

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

dont le siège social est sis [Adresse 5]

POURSUIVANT

représentée par M^e Frédéric FORVEILLE, avocat au Barreau de CAEN, Case 33

ET :

Monsieur [X] [N]

né le [Date naissance 3] 1979 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 6]

Madame [I] [T]

née le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 6]

SAISIS

Comparants en personne

Créancier inscrit :

SIP [Localité 9] NORD

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Non représenté

Après débats à l’audience du 24 Avril 2025, tenue par Claire DELAUNEY, vice-présidente, assistée de Caroline PIGNOT, Adjointe administrative faisant fonction de greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Juin 2025.

FAITS ET PROCEDURE

Se prévalant du défaut de remboursement par Monsieur [X] [N] et Madame [I] [T], d’un premier prêt dénommé « Prêt DUO GENERIQUE 0 % n°530733A » d’un montant en principal de 24000 €, d’un deuxième prêt dénommé « Prêt PTZ DT n° 649733A d’un montant en principal de 39443,83 € et d’un troisième prêt dénommé « Prêt PAS LIBERTE CC n°715233A (nouvellement référencé n°770795A) » d’un montant en principal de 139675€, constatés dans un acte authentique reçu le 7 décembre 2018 par Maître [D] [E], Notaire à [Localité 11] (14), la société CREDIT FONCIER DE FRANCE leur a fait signifier à chacun le 30 août 2024 un commandement de payer valant saisie d’un ensemble de biens immobiliers situé : commune de [Localité 8] [Adresse 1], une parcelle de terrain à bâtir, cadastrée section ZH n°[Cadastre 7] d’une contenance de 00ha 04a 08ca.

Le prêt dénommé « Prêt DUO GENERIQUE 0 % n°530733A » a été garanti par une inscription d’hypothèque conventionnelle publiée au Service de Publicité Foncière de [Localité 9] 1 le 20 décembre 2018 volume 2018V n°5744.

Le prêt dénommé « Prêt PTZ DT n° 649733A » a été garanti par une inscription d’hypothèque conventionnelle publiée au Service de Publicité Foncière de [Localité 9] 1 le 20 décembre 2018 volume 2018V n°5745.

Le prêt dénommé PAS LIBERTE CC n°715233A (nouvellement référencé n°770795A) a été garanti par une inscription d’hypothèque conventionnelle publiée au Service de Publicité Foncière de [Localité 9] 1 le 20 décembre 2018 volume 2018V n°5746.

Ces commandements ont été régulièrement publiés au Service de la Publicité Foncière de [Localité 9] 1 le 24 octobre 2024 volume 2024 1404P01 S n°00065.

Par actes en date du 23 décembre 2024, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE a assigné Monsieur [X] [N] et Madame [I] [T] devant le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de CAEN statuant en matière de saisies immobilières, aux fins de voir déterminer les modalités de poursuites.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 27 décembre 2024.

Dénonciation de la procédure a été faite au Trésor Public de [Localité 9] NORD, créancier inscrit le 23 décembre 2024, lequel n’a pas déclaré sa créance à ce jour.

A l’audience du 24 avril 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, la SACREDIT FONCIER DE FRANCE, aux termes de son assignation, sollicite notamment de voir :

— Constater que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, et constater en conséquence la validité de la présente saisie immobilière au regard des textes applicables,

— Constater que le créancier poursuivant, agissant en vertu d’un titre exécutoire est titulaire d’une créance liquide et exigible,

— Fixer la créance de la Société CREDIT FONCIER DE FRANCE, créancier poursuivant, à l’encontre de Monsieur [X] [N] et Madame [I] [T], selon décomptes arrêtés au 19 février 2024 :

— au titre du Prêt DUO GENERIQUE 0 % n°530733A à la somme de 19.735,24 €, outre les intérêts au taux de 0,00% ;

— au titre du Prêt PTZ DT n° 649733A à la somme de 39.142,56 €, outre les intérêts au taux de 0,00% ;

— au titre du Prêt PAS LIBERTE CC n°770795A (anciennement référencé n°715233A) à la somme de 153.733,13 €, outre les intérêts au taux de 2,15 %, sous réserve et sans préjudice de tous les autres dus et sous réserve d’actualisation lors de l’audience ;

— Ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis ;

— Fixer le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 104.000 € en un seul lot ;

— Déterminer les modalités de visite de l’immeuble en présence de la SCP BEAUFILS FILY RIBETON LEVEQUE COQUEREL, Commissaires de Justice à CAEN et LISIEUX, avec le concours si besoin est de la force publique,

— Dire que la date de visite sera fixée par le créancier poursuivant dans les 15 jours précédant la date de vente et que les frais seront passés en frais privilégiés de vente,

— Autoriser un aménagement judiciaire de la publicité par internet et dire que les frais correspondants seront passés en frais privilégiés de vente,

— Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de Maître Frédéric FORVEILLE, Avocat poursuivant sur son affirmation de droit,

A défaut, si le Tribunal autorise Monsieur [X] [N] et Madame [I] [T] à vendre à l’amiable l’immeuble saisi,

— Statuer ce que de droit sur la demande éventuelle de vente amiable du bien saisi ; en cas d’autorisation de ladite vente amiable, fixer ses modalités de réalisation,

— Fixer le prix minimum de vente en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché, aux conditions de la vente et au montant des créances,

— Dire que le prix sera net de toutes charges et sera intégralement consigné, nonobstant les obligations du Notaire de payer divers frais et la plus-value éventuelle sur le produit de la vente,

— Dire que le débiteur devra rendre compte au créancier poursuivant, et sur sa simple demande des démarches accomplies pour vendre l’immeuble,

— Dire que le Notaire ne pourra procéder à la rédaction de l’acte notarié de vente qu’après justification du paiement du prix de vente et des frais taxés,

— Rappeler que la vente amiable se déroulera conformément aux dispositions du cahier des conditions de vente,

— Dire et juger qu’après l’audience de rappel de l’article R 322-25 du Code des procédure civiles d’exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le Juge de l’exécution ordonnera au notaire chargé de la vente le transfert des fonds consignés à la Caisse des Dépôts et Consignations après la constatation de la vente à la CARPA (séquestre désigné conformément au Cahier des conditions de vente) ;

— Taxer les frais de poursuite qui devront être réglés à Maître Frédéric FORVEILLE, Avocat poursuivant, au jour du jugement d’orientation, sous réserve des frais de poursuite ultérieurs, et nonobstant les émoluments revenant à l’Avocat du créancier poursuivant.

Monsieur [X] [N] et Madame [I] [T], comparant en personne, sollicitent de se voir autoriser la vente amiable de l’immeuble saisi, et de fixer le prix net vendeur au deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à hauteur de 180.000 €.

La SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, représentée par son Conseil, ne s’oppose pas à la demande de vente amiable formulée par les co-débiteurs.

La décision mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à « vérifier », « rappeler », « constater », « dire » et « dire et juger », figurant dans le dispositif des conclusions des parties et portant sur des moyens et éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, n’ont pas à être reprises ni écartées dans ledit dispositif.

Sur le titre exécutoire et la créance :

Selon les dispositions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière, laquelle peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En l’espèce, la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE justifie agir en recouvrement forcé de sa créance en vertu de la copie exécutoire d’un acte notarié du 7 décembre 2018, constatant trois prêts accordés à Monsieur [X] [N] et Madame [I] [T] :

— un prêt dénommé « Prêt DUO GENERIQUE 0 % n°530733A » d’un montant en principal de 24000 €,

— un prêt dénommé « Prêt PTZ DT n° 649733A d’un montant en principal de 39 443,83 €,

— et un prêt dénommé « Prêt PAS LIBERTE CC n°770795A (anciennement référencé n°715233A) d’un montant en principal de 139 675 €.

Les échéances des trois prêts consentis revenant impayées, la société CREDIT FONCIER DE FRANCE a été contrainte de constater leur exigibilité anticipée, par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 13 décembre 2023 puis du 19 avril 2024.

A l’examen des décomptes arrêtés au 19 février 2024, et figurant dans le commandement de payer en date du 30 août 2024, la Société CREDIT FONCIER DE FRANCE, justifie d’une créance liquide et exigible d’un montant de :

-19.735,24€ au titre du Prêt DUO GENERIQUE 0 % n°530733A, outre les intérêts au taux de 0,00% ;

-39.142,56€ au titre du Prêt PTZ DT n° 649733A, outre les intérêts au taux de 0,00% ;

-153.733,13 € au titre du Prêt PAS LIBERTE CC n°770795A (anciennement référencé n°715233A), outre les intérêts au taux de 2,15 %, sous réserve et sans préjudice de tous les autres dus et sous réserve d’actualisation lors de l’audience.

Les débiteurs ne formulent aucune contestation.

Sa créance sera donc mentionnée pour le montant demandé.

Sur la vente du bien saisi

Conformément aux dispositions de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, la vente amiable d’un bien immobilier saisi ne peut être autorisée que s’il est justifié que cette vente peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Monsieur [X] [N] et Madame [I] [T] demandent respectivement à être autorisés à vendre l’immeuble saisi à l’amiable.

Ils versent des estimations de leur bien réalisées par trois agences immobilières : Visite&Co (estimation à hauteur de 220.000 € à 230.000 € le 25 mars 2025), CA Immobiliere (estimation à hauteur de 275.208 € à 300.213 € le 20 mars 2025), outre un mandat exclusif de vente auprès de l’agence H&F Immobilier (estimation à hauteur de 244.650 € le 11 avril 2025).

La SA CREDIT FONCIER DE FRANCE ne s’oppose pas à une tentative de vente amiable.

Compte tenu des diligences entreprises par Monsieur [X] [N] et Madame [I] [T] pour entamer des démarches de vente amiable, il convient de faire droit à leur demande de vente amiable et de fixer le montant du prix net vendeur en-deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu à la somme de 180.000 €, afin de laisser une marge de négociation suffisante aux vendeurs.

Les frais de poursuite seront taxés, au vu des pièces justificatives produites, à la somme de 4.444,87 €, étant rappelé que, selon l’article R. 322-24 du code de procédure civiles d’exécution, ces frais sont dus par l’acquéreur en sus du prix de vente.

Conformément aux dispositions de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, l’affaire devant être rappelée à l’audience dans un délai qui ne peut excéder quatre mois, il convient de fixer au jeudi 16 octobre 2025 la date à laquelle l’affaire sera à nouveau évoquée pour constater la vente amiable.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que la Société CREDIT FONCIER DE France, créancier poursuivant, est titulaire d’une créance liquide et exigible, et qu’elle agit en vertu d’un titre exécutoire ;

CONSTATE que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables ;

CONSTATE que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies ;

MENTIONNE la créance de la SA CREDIT FONCIER DE FRANCE, créancier poursuivant, à l’égard de Monsieur [X] [N] et Madame [I] [T], en vertu de la copie exécutoire d’un acte notarié du 7 décembre 2018, constatant l’existence d’un prêt dénommé « Prêt DUO GENERIQUE 0 % n°530733A » d’un montant en principal de 24000 €, d’un prêt dénommé « Prêt PTZ DT n° 649733A d’un montant en principal de 39443,83 €, et d’un prêt dénommé « Prêt PAS LIBERTE CC n°770795A (anciennement référencé n°715233A) d’un montant en principal de 139675€,

à la somme en principal, intérêts et accessoires arrêtée au 19 février 2024 de :

-19.735,24 € au titre du Prêt DUO GENERIQUE 0 % n°530733A, outre les intérêts au taux de 0,00% ;

-39.142,56 € au titre du Prêt PTZ DT n° 649733A, outre les intérêts au taux de 0,00% ;

-153.733,13 € au titre du Prêt PAS LIBERTE CC n°770795A (anciennement référencé n°715233A), outre les intérêts au taux de 2,15 % ;

AUTORISE Monsieur [X] [N] et Madame [I] [T] à vendre à l’amiable, dans les conditions prévues aux articles L. 322-3 et L. 322-4 et R. 322-20 à R. 322-25 du code des procédures civiles d’exécution, l’ensemble de biens immobiliers situé :

commune de [Localité 8] [Adresse 1], une parcelle de terrain à bâtir, cadastrée section ZH n°[Cadastre 7] d’une contenance de 00ha 04a 08ca ;

FIXE à 180.000 euros le montant du prix net vendeur en-deçà duquel le bien immobilier saisi ne pourra être vendu ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT que, dans l’hypothèse d’une vente effective, le prix de vente sera consigné auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ;

TAXE les frais de poursuite du créancier poursuivant à la somme de 4.444,87 € ;

DIT que ces frais seront payés directement par l’acquéreur ou les acquéreurs en sus du prix de vente ;

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente ;

DIT que les émoluments visés par l’article A 444-91 du code de commerce seront perçus conformément aux dispositions de l’article A 444-191 de ce code ;

DIT que, faute par l’acte notarié de mentionner la procédure de saisie et les modalités de la vente ci-dessus fixées, la vente amiable ne sera pas constatée, la procédure étant alors renvoyée en vente forcée ;

FIXE au jeudi 16 octobre 2025 à 14 heures la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée pour constater la vente et renvoie l’affaire à cette audience sans nouvelle convocation ;

RAPPELLE que la présente décision suspend le cours de la procédure d’exécution à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément au 2e alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION

S. HOURNON C. DELAUNEY