N° du répertoire général : N° RG 22/03104 – N° Portalis DBW5-W-B7G-ICVF

50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

JUGEMENT N°25/132

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2025

DEMANDEURS :

— Madame [E] [Y]

née le 13 Décembre 1980 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Stéphane PIEUCHOT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 80

— Madame [B] [A]

née le 27 Mars 1985 à [Localité 8] demeurant [Adresse 5]

toutes deux représentées par la SELARL PIEUCHOT &Associés agissant par M^e Stéphane PIEUCHOT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 80

DEFENDEURS :

— Maître [V] [N]

notaire, exerçant au sein de la SAS ALTHEMIS [Localité 7], dont le siège sociale est [Adresse 1]

représenté par M^e Loïck LEGOUT, avocat postulant au barreau de CAEN, vestiaire : 27 et par la SCP EMO AVOCATS société d’avocats inscrits aux barreaux de ROUEN

et du HAVRE, intervenant par M^e Pascal MARTIN-MENARD avocat plaidant au barreau du HAVRE

— Madame [X] [P]

née le 25 Mai 1991 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jérôme MARAIS, avocat associé de la SCP INTERBARREAUX CALEX AVOCATS avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 18

Monsieur [Z] [C]

né le 10 Mai 1977 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jérôme MARAIS, avocat associé de la SCP INTERBARREAUX CALEX AVOCATS avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 18

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Loïck LEGOUT – 27, M^e Jérôme MARAIS – 18, M^e Stéphane PIEUCHOT – 80

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Florence LANGLOIS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : Emmanuelle MAMPOUYA, Greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DÉBATS à l’audience publique du 12 novembre 2024

DÉCISION contradictoire en premier ressort. Madame [M] [L] Juriste Assistante a participé à l’élaboration d’un projet de décision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025, après prorogation du délibéré fixé initialement au 30 janvier 2025.

Exposé du litige et procédure

Suivant acte authentique notarié du 21 août 2017, reçu par Maître [V] [N], notaire salarié à l’époque au sein de la SCP DESHAYES et ASSOCIES, et assistées de Maître [U] [F], notaire, Mme [E] [Y] et Mme [B] [A] ont acquis auprès de M.[Z] [C] et de Mme [X] [P] une maison d‘habitation située [Adresse 4] à Fleury sur Orne, dans le Calvados, moyennant la somme de 170.000 euros.

A la suite d’un dégât des eaux survenu au mois de décembre 2020, Mesdames [Y] et [A] ont appris après diverses investigations que leur maison n’était pas raccordée au tout à l’égout mais à une fosse septique, contrairement à ce qui était stipulé dans leur acte de vente.

Elles en ont informé Maître [F] et mis en demeure les vendeurs par courrier recommandé du 11 juillet 2022 de leur régler la somme de 14 649,60 euros correspondant au coût des travaux de raccordement à effectuer.

Selon exploit de commissaire de justice des 10 et 12 août 2022, Mme [E] [Y] et Mme [B] [A] ont fait assigner Mme [X] [P], M.[Z] [C] et Maître [N] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de les voir condamner in solidum à leur verser la somme de 14 649,60 euros au titre des travaux à effectuer avec intérêts au taux légal, le tout avec anatocisme, ainsi que la somme de 10 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral et de jouissance.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 02 mars 2023, Mme [P] et M. [C] demandent à voir, à titre principal, débouter Mmes [Y] et [A] de l’ensemble de leurs demades fins et prétentions, et-à titre subsidiaire condamner Maître [N], notaire, à les garantir de toutes condamnations à intervenir à leur encontre, tant principales qu’accessoires y compris les frais irrépétibles et dépens ;

En tout état de cause, condamner Mmes [Y] et [A] à leur verser la somme de 2 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 16 novembre 2023, Mme [Y] et Mme [A] sollicitent de voir recevoir l’intégralité de leurs moyens et prétentions et ;

— condamner in solidum, ou l’un à défaut de l’autre M.[C], Mme [P] et Maître [N] leur à verser unies d’intérêts, la somme de 14 649,60 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2022, date de la mise en demeure, le tout sous le bénéfice de l’anatocisme prévu à l’article 1343-2 du code civil

— condamner in solidum M.[C], Mme [P] et Maître [N] à leur verser, unies d’intérêts, la somme de10 000 euros au titre de leur préjudice moral et de jouissance ;

— en tout état de cause, débouter M.[C], Mme [P] et Maître [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner in solidum, ou l’un à défaut de l’autre M. [C], Mme [P] et Maître [N] à verser à Mme [Y] et Mme [A], unies d’intérêts, la somme de 5 500 euros su rle fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens dont distraction au profit de la SELARL PIEUCHOT & ASSOCIES représentée par Maître Pieuchot en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2024, Maître [N] sollicite le débouté de Mme [Y] et Mme [A] de leurs demandes, et les voir:

— condamner in solidum à lui payer une indemnité de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, dont distraction au profit de Maître Legout sur son affirmation de les avoir avancés;

— condamner in solidum Mme [R] M.[C] à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à la requête de Mme [Y] et Mme [A];

— condamner in solidum Mme [P] et M.[C] à lui payer une somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens, dont distraction au profit de Maître Legout sur son affirmation de les avoir avancés.

Il est expressément renvoyé au écritures des parties pour l’exposé complet de leurs prétentions et arguments conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 11 septembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 12 novembre suivant. L’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS

I- Sur la demande en rabat de l’ordonnance de clôture

L’article 784 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, Mme [Y] et Mme [A] sollicitent le rabat de l’ordonnance de clôture, au motif que le dossier n’était pas en état d’être clôturé, un avis d’avoir à conclure avait été délivré à Maître [H], conseil de M. [C] et de Mme [P], qui avait alors sollicité le renvoi du dossier pour ses conclusions ,renvoi auquel elles avaient souscrit, souhaitant répondre aux dernières écritures de Maître rVérié.

Il ressort des éléments de la cause que l’assignation en justice date des 10 et 12 août 2022 et plusieurs avis de renvoi à la mise en état ainsi que d’avis à conclure et d’ordonnance d’injonction de conclure ont été rendus depuis lors.

L’avis à conclure destiné à Maître [H] datait du mois de mai 2024, soit plus de trois mois avant l’ordonnance de clôture.

Les conclusions de celui-ci ont été notifiées par voie électronique le 20 février 2024, laissant le temps aux demanderesses d’y répondre avant la clôture de l’instruction prononcée au mois de septembre suvant.

Dans ces conditions, en l’absence de cause grave au sens des dispositions de l’article 784 précité, il y a lieu de débouter Mme [Y] et Mme [A] de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture et d’écarter leurs conclusions, dites récapitulatives numéro 3, notifiées par voie électronique le jour même de l’ordonnance de clôture.

II- Sur la responsabilité des vendeurs

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1641 du même code dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’acte authentique notarié de vente du 21 août 2017 par lequel Mme [Y] et Mme [A] ont acquis, auprès de M.[C] et de Mme [P] la maison objet du litige stipule, au paragraphe “Raccordement au réseau d’assainissement” que le bien est « desservi par un réseau d’assainissement collectif et qu’il est relié à ce réseau. Le réseau d’assainissement utilisé n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité ».

“L’acquéreur «déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque ».

Il en ressort que l’absence de recours de la part des acquéreurs concerne l’absence de contrôle de conformité du réseau d’assainissement utilisé, et non l’existence d’un raccordement au réseau d’assainissement .

Les investigations réalisées par Veolia le 21 janvier 202 ont révélé que le bien est desservi par un réseau d’assainissement collectif mais n’y est pas raccordé, l’évacuation des eaux usées étant aeffectuée au moyen d’une fosse sceptique.

Si l’absence de raccordement au réseau d’assainissement collectif n’a pas empêché les demanderesses d’user de leur maison d’habitation au sens de l’article 1641 du code civil, la présence d’une fosse septique n’a jamais été évoquée dans aucun des actes successifs d’acquisition et de vente de cette maison.

Mme [J] [I] [A] onstcependant soutenu dans leurs écriture qu’elles auraient renoncé à l’aqcuiistion si elles avaient su que l’immeuble n’était pas racordé au tout-à l’égout ou auraient demandé la réduction du prix demandé à hauteur du coût de sa mise enconformité.

Les vendeurs qui ont affirmé dans l’acte de vente que le bien était racordé au réseau collectif d’évacuation des eaux ont donc engagé leur responsabilité pour ne pas avoir vérifié l’ exactitude de ce renseignement qui a été démenti par le dégât des eaux survenu et les conclusions de défaut de raccordement rendues parVéolia.

Il est en effet pas répondu en page 103 de l’acte de vente, dans la partie consacrée à “l’assainissement, évacuation des eaux pluviales et potables” à la question de savoir si le bien est raccordé àu réseau collectif, aucune des cases OUI/ NON n’étant cochée.

Si l’absence de réponse équivant en général à une réponse positive de l’administration ou d’un organisme public interrogé,une vérification apparaît néamoins indispensable, le défaut de réponse à ce type de quetionnaire pouvant être ambigu pour toutepersonne ignorant les règles d’interprétation des actes et réponses d’un organisme administratif et/ou d’intérêt public.

Il convient cependant d’observer que la responsabiité de M.[C] et Mme [P] nleur qualité de vendeurs du bien n’est engagée que par l’affirmation par ceux-ci de l’existence du racccordement du bien qu’ils vendaient au réseau d’assainissement collectif, sans l’avoir constaté eux-mêmes en l’absence de survenance d’incident relatif à la fosse septique et de leur mauvaise interprétation des factures de consommation d’eau éditée par VEOLIA dont la mission ne consiste pas l’entretien et le vidangeage d’une fosse sceptique habituellemnt confiée à des entreprises spécalisées.

Sur l’appel en garantie formé à l’encontre de Maître [N]

Selon l’article 1240 du code civil le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

Il est communément admis que le notaire en charge de donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité, a également pour mission de renseigner ses clients sur les conséquences des engagements qu’ils contractent et de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte qu’il rédige, à peine de voir engager sa responsabilité.

La notion d’efficacité de l’acte consiste en l’élaboration d’un acte répondant aux attentes de ses clients, dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu’ils se proposaient d’atteindre.

Maître [N] qui avait la charge en sa qualité de notaire rédacteur , de renseigner les parties et d’établir un acte de vente conforme au projet des acquéreurs, aurait dû vérifier si cet acte correspondait à leur souhait de bénéficier du racccordement de l’immeuble au réseau collectif d’assainissement, et donc lever l’incertitude laissée par l’absence de cochage de l’une des cases oui/non figurant en page 103 de l 'acte sur la question du racordement ou hon de l’immeuble, dont il avait la charge de la vente au réseau public d’assainissement.

Maître [N] a donc, par voie de conséquence engagé sa responsabilité professionnelle pour avoir élaboré un acte notarié de vente sans avoir vérifié l’existence du racordement de la maison vendue au réseau collectif d’assainissement conforméet au voeu de Mme [Y] et de MmE [A].

Il y aura lieu de procéder à un partage de responsabiltés entre Maître [V] [N] à hauteur de 80 % en raison de l’exigence posée par la loi à la régularité et la véracité des actes

Sur la demande de paiement des travaux de mise en conformité

La responsabilité civile doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu.

La réparation doit être intégrale du point de vue de son assiette, parla prise en considération de tous les préjudices subis par la victime , dès lors qu’ils présentent les caractères requis pour être juridiquement réparables et de son étendu en ce que chacun des préjudices subis par la victime doit être réparé de manière pleine et entière.

Lorsque le créancier recherche uniquement la responsabilité contractuelle du débiteur défaillant, la réparation intégrale doit tendre à le replacer dans la situation où il se serait trouvé si le contrat avait été correctement exécuté .

Le préjudice subi par le client consécutivement à un manquement du notaire consiste en la perte d’une chance de ne pas avoir acquis ou d’avoir acquis à des conditions plus avantageuses.

Il ressort des écritures de Mme [Y] et Mme [A] qu’lles nauraient pas acquis ce bien ou auraient demandé la réductions du prix de vente à la hauteur du coût de travaux de mise en conformité si elles avaient su qu’il n’était pas raccordé au réseau collectif d’assainissement collectif,

M.[Z] [C], Mme [X] [P] et Maître [V] [N] seront en conséquence condamnés in solidum à verser à Mme [E] [Y] et Mme [B] [A] unies d’intérêts, la somme de 14 649,60 euros hauteur de 80% à la charge de Maître [N] et de 20 % à celle de M.[Z] [C] et de Mme [X] [P], ces sommes étant assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure concernantt ceux-ci et à compter del’appel en garantie de Maître [N] en date du 2 mars 2023 .

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Au vu du temps écoulé d’une part entre la survenue du dégât des eaux ayant révélé la non conformité du bien aux mentions contenues dans l’acte notarié de vente, et d’autre part des assignations lancées à l’encontre des défendeurs, il y a lieu de faire droit à la demande d’anatocisme présentée par Mmes [E] [Y] et [B] [A].

Sur les demandes de Mmes [E] [Y] et [B] [A] en indemnisation de leurs préjudices moral et de jouissance

Il convient de rappeler que l’indemnisation du préjudice d’une victime doit être intégrale, ne doit pas être symbolique ni forfaitaire, ce qui suppose et impose une appréciation concrète du préjudice subi.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’absence de production de justificatifs permettant d’apprécier l’étendue de leurs préjudices dont la réalité n’est pas contestable, Mmes [E] [Y] et [B] [A] seront déboutées de ce chef.

Sur les demandes présentées par M. VincentVaultier,Mme [X] [P] et Maître [V] [N]

Condannés pour le tout, ceux-ci seront en conséquence déboutés de ces chefs.

Sur les demandes accessoires

* Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner in solidum M.[Z] [C], Mme [X] [P] et Maître [V] [N] à payer à Mme [E] [Y] et Mme [B] [A] unies d’intérêts la somme de 4 000 euros à ce titre.

* Sur l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Selon les articles 514 et suivants du code de procédure civile le jugement rendu en premier ressort est sauf disposition contraire, exécutoire par provision.

Il n’y a pas lieu en l’espèce, de différer l’exécution du jugement à intervenir.

S* ur les dépens

M. [C] et Mme [P], et Maître [N] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens de celle-ci, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Stéphane Pieuchot, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort ,

Condamne in solidum, M.[Z] [C], Mme [X] [P] d’une part et Maître [V] [N] d’autre part à verser à Mme [E] [Y] et Mme [B] [A] unies d’intérêts, la somme de 14 649,60 euros, étan tprécisé que Maître [T] devra ssumer la chargede 80% de cette somme et les consorts [C] [P] les 20% restant;

Dit que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2022, date de la mise en demeure envoyée [P] sous plis recommandés avec accusés de réception à M.[Z] [C] et Mme [X] [P], et à compter du 02 mars 202 datte de l’appel en garantie par ceux-ci deMaître [N], le tout sous le bénéfice de l’anatocisme prévu à l’article 1343-2 du code civil;

Déboute Mme [E] [Y] et Mme [B] [A] unies d’intérêts de leurs demandes en indemnisation de leurs préjudices moral et de jouissance;

Déboute M.[Z] [C], Mme [X] [P] et Maître [V] [N] de leur demndes;

Condamne in solidum M.[Z] [C], Mme [X] [P] et Maître [V] [N] à payer à Mme [E] [Y] et Mme [B] [A] unies d’intérêts la somme de 4 000 euros à ce titre;

Rappelle que le présent jugement est excécutoire par provision de droit;

Condamne in solidum M.[Z] [C], Mme [X] [P] et Maître [V] [N] in solidum aux dépens de l”instance, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Stéphane Pieuchot, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi jugé le vingt quatre Avril deux mil vingt cinq, la minute est signée du Président et du Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Emmanuelle MAMPOUYA Florence LANGLOIS