TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02547 -

N° Portalis DBW5-W-B7I-I4TA

Minute : 2025/

Cabinet D

JUGEMENT

DU : 11 Mars 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[X] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Franck THILL – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [X] [O]

M^e Clément BOITTIN – 109

M^e Franck THILL – 93

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL (RCS Paris 552.046.484)

dont le siège social est sis 33 avenue Pierre Mendès France – 75013 PARIS

représentée par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [X] [O]

demeurant 5 Rue MARIGNAN – APT 14 – 14200 HEROUVILLE-SAINT-CLAIR

comparante en personne, assistée de M^e Clément BOITTIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire 109

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Suzanne BURSTEIN, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Janvier 2025

Date des débats : 09 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 11 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 février 2005 CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré à directoire et conseil de surveillance, au capital de 12 073 184 €, inscrite sous le numéro 552 046 484, dont le siège social est à PARIS (13ème) 33, avenue Pierre Mendès France venant aux droits de la SA HLM Plaine NORMANDE a donné à bail à Mademoiselle [O] [X] un logement sis 5 rue Marignan, Appartement 14,1er étage, 14200, Hérouville -Saint -Clair.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Mademoiselle [O] [X] un commandement de payer la somme en principal de 1068,82 € au titre des loyers et charges impayés.

La Caisse des allocations familiales du Calvados a été saisie de cette situation d’impayé le 25 août 2023.

Le commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Mademoiselle [O] [X] devant le devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans en date du 13 juin 2024, par acte de commissaire de justice régulièrement dénoncé au Préfet du CALVADOS, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de cet acte, il est demandé au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation du bail signé le 25 février 2005 par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Mademoiselle [O] [X] des lieux sis 5 rue Marignan, Appartement 14, 1er étage, 14200, Hérouville-Saint -Clair , avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner Mademoiselle [O] [X] à payer à CDC HABITAT SOCIAL:

* une somme de 1068.82 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date du commandement de payer, soit le 22 avril 2024,

* les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date de l’assignation, soit du 13 juin 2024,

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant des loyers, charges et accessoires régulièrement appelés et révisables selon les mêmes conditions jusqu’au départ effectif des lieux et la remise de clés,

une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure Civile, outre les dépens,

— et ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience du 9 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, CDC HABITAT SOCIAL sollicite le bénéfice de leur acte introductif d’instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, les ont amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

Mademoiselle [O] [X] comparait à l’audience en personne, assistée de Maître Boittin.

Mademoiselle [O] [X] sollicite des délais de paiement.

Elle indique percevoir le SMIC et travailler en CDI.

Elle propose de régler la somme de 50 euros par mois en sus du loyer.

CDC HABITAT SOCIAL indique que la dette du locataire s’élève au jour de l’audience à la somme totale de 1500€ soit après déduction des frais de procédure s’élevant à 214,05 euros à la somme en principal de 1285,95 euros.

CDC déclare s’en rapporter par rapport aux délais sollicités.

Par conséquent,la présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue par jugement contradictoire en premier ressort à l’égard de Mademoiselle [O] [X], conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

1°Sur les demandes de résiliation de bail :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 de cette dernière dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges locatives aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, précédemment ce délai était de deux mois. Ce délai étant une mesure d’ordre public de protection, il restera de deux mois pour les baux écrits en cours comportant une clause résolutoire.

En application de l’article 4i de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En vertu de l’article 4p de cette même loi, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail écrit dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers.

Un commandement de payer a été régulièrement délivré, conformément au bail en cause, le 22 avril 2024 et est demeuré infructueux.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi 89°/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date du commandement, portait à deux mois le délai pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire ; le nouveau délai de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable aux baux en cours.

Aucune régularisation totale n’a eu lieu dans le délai prévu dans le commandement de payer.

Le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 22 juin 2024.

2°- Sur les demandes en paiement :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte en date du 7 janvier 2025 , il ressort que Mademoiselle [O] [X] reste redevable de la somme de 1500 € au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dus, frais de procédure inclus, paiement de laquelle il convient de la condamner

3°- Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (1) le locataire soit en situation de régler sa dette locative (2) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Conformément aux dispositions de cette même loi, le juge, lorsqu’il est saisi dans ce sens et que les conditions (supra) sont remplies, peut suspendre l’effet de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

En l’espèce, CDC HABITAT SOCIAL produit aux débats un relevé de compte arrêté au 7 janvier 2025 faisant ressortir une dette locative actualisée de 1500 euros.

Ce décompte fait également ressortir un versement de 3000 euros au mois d’août qui avait quasiment soldé la dette, mais qui s’est, à nouveau creusée par défauts de règlements de loyer entre septembre et décembre 2024.

Lors de l’audience 9 janvier 2025, la locataire a repris le paiement du loyer courant, formule une demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Par note en délibéré en date du 11 février 2025, Mademoiselle [O] [X] produit un contrat de travail à durée indéterminée signé le 05 avril 2024 faisant ressortir une rémunération brute de 1766.92€.

Le bailleur s’en rapporte par rapport aux délais sollicités.

Il y a donc lieu de :

— accorder à Mademoiselle [O] [X] des délais de paiement en l’autorisant à apurer la dette en 30 versements mensuels égaux et successifs de 50 euros et ce,au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le premier devant intervenir dans les 30 jours de cette signification;

— suspendre la clause résolutoire stipulée dans le bail, tout en précisant que ce dernier sera résilié de plein droit si l’échéancier visé au dispositif de la présente décision n’est pas respecté, même ponctuellement ;

Le bail sera alors résilié et le locataire devra quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré ;

Dans ce cas, le débiteur se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer au demandeur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer, éventuellement indexé, et les charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de CDC HABITAT SOCIAL les frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Aussi lui sera-t-il alloué la somme de 150 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La charge des dépens sera supportée par Mademoiselle [O] [X] conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile,ces frais sont compris dans le montant de la dette auquel Mademoiselle [O] [X] est condamnée.

Il est rappelé enfin qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des jugements est de droit, sauf si le juge décide, d’office ou à la demande des parties et par décision spécialement motivée, de l’écarter totalement ou partiellement, l’estimant incompatible avec la nature de l’affaire ou susceptible d’entraîner des conséquences manifestement excessives. En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par jugement contradictoire,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 25 février 2005 portant sur le logement sis 5 rue Marignan, Appartement 14 14,1er étage, 14200, Hérouville -Saint -Clair à compter du 22 mai 2024 ;

CONDAMNE Mademoiselle [O] [X] à payer à CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1500 euros, à titre de dette principale, les frais de procédure inclus, selon décompte arrêté au 7 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE l’apurement de la dette en 30 versements mensuels égaux et successifs de 50 euros et ce,au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le premier devant intervenir dans les 30 jours de cette signification ;

PRECISE que cet échéancier suspend le jeu de la clause résolutoire et toute voie d’exécution tant qu’il est respecté, mais qu’à défaut d’un seul versement à son échéance ou de paiement du loyer courant et des charges pendant le cours de l’échéancier la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, le jeu de la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bailleur pourra procéder à l’expulsion ;

Dans l’hypothèse de non- respect de l’échéancier ci-dessus :

ORDONNE, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de Mademoiselle [O] [X], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis 5 rue Marignan, Appartement 14,1er étage, 14200, Hérouville-Saint -Clair, au besoin avec le concours de la force publique, étant rappelé que le logement ne sera considéré comme libéré qu’à condition qu’il soit vide de tous objets et meubles et que les clefs soient restituées à CDC HABITAT SOCIAL ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille;

CONDAMNE, en cas d’expulsion, Mademoiselle [O] [X] à verser mensuellement à CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à l’exclusion de tout autres frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

Former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution

Saisir, sous certaines conditions, la Commission DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission DALO, 1 rue Daniel Huet – CS35327-14 053 Caen Cedex 4) en remplissant le formulaire CERFA n° 15036*01 à retirer à la Préfecture ou à télécharger sur le site service-public.fr.

CONDAMNE Mademoiselle [O] [X] à payer à CDC HABITAT SOCIAL une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les frais du commandement de payer et de l’assignation délivrés dans le cadre de la présente procédure font partie de la somme au paiement de laquelle Mademoiselle [O] [X] est condamnée ;

ACCORDE l’aide juridictionnelle provisoire à Maître BOITTIN, avocat au barreau de Caen ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués,

LE GREFFIER LA JUGE