TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e NELSOM (B0966)

Me [Localité 6] (R0079)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/09125

N° Portalis 352J-W-B7E-CS2C4

N° MINUTE : 1

Assignation du :

23 Septembre 2020

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU SOLEIL (RCS de [Localité 7] n°441 092 863)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Sandrine NELSOM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0966

DÉFENDERESSE

La Ville de [Localité 7]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par Maître Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0079

Décision du 19 Juin 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 20/09125 – N° Portalis 352J-W-B7E-CS2C4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Cassandre AHSSAINI, Juge, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 03 avril 2025 tenue en audience publique devant Sabine FORESTIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 10 et 17 juin 1991, la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU SOLEIL (ci-après désignée “société SCI DU SOLEIL”) a donné à bail à M. le Préfet de Police de Paris des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 8], pour une durée de neuf années du 1er juin 1991 au 31 mai 2000, l’activité de « bureaux administratifs » et un loyer annuel de 355 800 francs, soit 54 241,36 euros hors taxes et hors charges.

Le contrat de bail a fait l’objet d’un premier renouvellement par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2000 pour une durée de neuf ans puis d’un second renouvellement par acte sous seing privé en date des 19 octobre 2009 et 16 novembre 2009, pour une durée de neuf années du 1er juillet 2009 au 31 mai 2018 et un loyer annuel de 67 000 euros hors taxes et hors charges.

La Ville de Paris, venue aux droits de la Préfecture de Police en application de la loi du 28 février 2017 relative au statut de la ville et à l’aménagement métropolitain, a restitué les locaux loués à la société SCI DU SOLEIL à l’échéance du bail fixée au 31 mai 2018, après l’en avoir informée par lettre en date du 1er février 2018.

Par lettre en date du 07 juin 2018 la société SCI DU SOLEIL a interrogé la Ville de Paris sur la remise des locaux en leur état initial, notamment quant à l’enlèvement des aménagements qui avaient été réalisés par la Préfecture de Police pour permettre l’exercice de son activité.

A la demande de la société SCI DU SOLEIL et au contradictoire de la Ville de Paris qui a participé à l’opération, M. [H] [Z], architecte, a procédé à une expertise afin de déterminer les transformations effectuées dans les locaux et évaluer les travaux nécessaires à leur remise en état, et établi un rapport en date du 29 janvier 2020.

Selon lettre de son avocat en date 12 mars 2020, la société SCI DU SOLEIL a sollicité de la Ville de Paris, soit une intervention rapide de sa part afin de procéder à la remise en état des locaux sur la base du rapport d’expertise amiable, soit le paiement d’une somme de 33 038,50 euros correspondant au coût de la remise en état évaluée par l’expert, ainsi que le paiement d’une somme de 132 660 euros en indemnisation du préjudice qu’elle estimait avoir subi compte tenu de sa résistance abusive et de la difficulté à louer les locaux en l’état.

En réponse, par lettre en date du 15 juillet 2020, la Ville de Paris a accepté d’indemniser la société SCI DU SOLEIL du coût de la remise en état des locaux mais refusé de lui verser toute autre indemnité.

C’est ainsi que par acte de commissaire de justice signifié le 23 septembre 2020, la société SCI DU SOLEIL a assigné la Ville de Paris à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du 09 juillet 2021, confirmée en toutes ces dispositions par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 30 juin 2022, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la Ville de Paris à raison de la prescription des demandes en condamnation de la société SCI DU SOLEIL et déclaré ces demandes recevables.

Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives n°4 notifiées par voie électronique le 23 juillet 2024), sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, la société SCI DU SOLEIL demande au tribunal de :

« RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions de la SCI DU SOLEIL,

CONDAMNER la Ville de PARIS à verser à la SCI DU SOLEIL la somme de 250.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle a subi du fait de la dévalorisation de ses locaux,

ASSORTIR cette somme de l’intérêt au taux légal à compter du 12 mars 2020,

CONDAMNER la Ville de PARIS à verser à la SCI DU SOLEIL la somme de 219.693€ HT/HC, soit 263.631,60 € TTC à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle a subi du fait de son impossibilité de louer, voire de vendre, les lieux en l’état, du 1 er juin 2018 au 13 juin 2021 inclus,

ASSORTIR cette somme de l’intérêt au taux légal à compter du 12 mars 2020,

CONDAMNER la Ville de PARIS à verser à la SCI DU SOLEIL la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

ASSORTIR cette somme de l’intérêt au taux légal à compter du 12 mars 2020,

CONDAMNER la Ville de PARIS à verser à la SCI DU SOLEIL la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la Ville de [Localité 7] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise amiable contradictoire de Monsieur [Z]. ».

Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives n°4 notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024), au visa des articles 1104 et suivants et 1231-2 du code civil, la Ville de Paris demande au tribunal de :

« – DEBOUTER la SCI DU SOLEIL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— CONDAMNER la SCI DU SOLEIL à la somme de 5 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER la SCI DU SOLEIL aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Bruno MATHIEU, Avocat, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ; ».

Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 18 octobre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience qui s’est tenue à juge rapporteur le 03 avril 2025 et mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il est relevé que dans le dispositif de ses conclusions la société SCI DU SOLEIL sollicite la condamnation de la Ville de Paris à des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi en raison de la dévalorisation de ses locaux puis la condamnation de cette dernière à des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi en raison de l’impossibilité de louer ou de vendre les locaux en l’état, mais que dans la discussion de ses conclusions elle étudie d’abord la seconde de ces prétentions puis la première. Le tribunal, qui est saisi des prétentions figurant au dispositif, statuera dans l’ordre dans lequel celles-ci sont présentées au dispositif.

Le contrat de bail stipule que « Les droits et obligations des parties contractantes seront réglés conformément aux dispositions du Code civil et aux usages locaux pour tout ce qui n’est pas prévu à la présente convention.».

Selon l’ article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable en l’espèce dès lors que le contrat de bail considéré a été renouvelé pour la dernière fois par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2009, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le contrat de renouvellement de bail conclu les 19 octobre 2009 et 16 novembre 2009 stipule notamment que:

— le bailleur « autorise, par avance, tous travaux d’appropriation ainsi que toutes modifications que la Ville de [Localité 7] (Préfecture de Police) jugerait utile d’apporter à la disposition des lieux loués, dans l’intérêt de son service, aux seules conditions de ne pas compromettre la solidité de l’édifice ni d’en modifier la destination. Le bailleur ayant toujours le droit même s’il a autorisé les travaux, de préférer exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais exclusifs du preneur à la fin du présent bail.» ;

— le preneur « entretiendra les locaux loués en état de réparations locatives sauf celles visées à l’article 1720 du Code Civil, et les rendra tels à la fin de la location. ».

L’article 1147 du code civil, dans cette même rédaction, prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Décision du 19 Juin 2025

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En vertu de l’article 1149 du code civil, dans cette même rédaction, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Selon l’article 1150 du code civil, dans cette même rédaction, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est point exécutée.

Il est constant qu’en matière de responsabilité contractuelle, l’octroi de dommages-intérêts est conditionné à l’existence d’un préjudice certain, personnel et direct résultant d’un manquement d’une partie à l’une de ses obligations.

1- Sur la demande de la société SCI DU SOLEIL de condamnation de la Ville de Paris à lui payer la somme de 250 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la dévalorisation des locaux

La société SCI DU SOLEIL expose avoir mis les locaux en vente au prix de 1 200 000 euros net vendeur mais avoir dû consentir, afin de pouvoir enfin les vendre, une réduction de 250 000 euros, soit une vente au prix de 950 000 euros. Elle considère que cette baisse du prix représente la dévalorisation de son bien compte tenu de l’état dans lequel il se trouvait après le départ de la Ville de [Localité 7]. Elle souligne que le prix de vente a été fixé par une agence immobilière compétente et spécialiste du secteur dans lequel se trouvait les locaux, qu’il n’était pas disproportionné et qu’il est établi que compte tenu des lourds réaménagements nécessaires les locaux attiraient difficilement acquéreurs ou locataires.

La Ville de Paris soutient que la société SCI DU SOLEIL ne procède que par affirmations et souligne que le moyen tiré de l’absence de remise en état initial du bien qui aurait empêché la mise en vente à un prix supérieur est également invoqué à l’appui de la demande d’indemnité pour perte locative. Elle considère qu’il s’agit d’une affirmation hypothétique dans la mesure où la société SCI DU SOLEIL ne justifie d’aucun avis de valeur initiale, avec ou sans travaux. Selon elle, le prix de vente est parfaitement conforme au prix du marché et cohérent avec les données de la rentabilité moyenne des locaux commerciaux.

Sur ce,

Le contrat de bail signé entre les parties les 10 et 17 juin 1991 mentionne que les locaux loués se composent, au sous-sol de deux locaux de 90 m2, au rez-de-chaussée, de deux locaux, dégagements et sanitaires de 140 m2, l’ensemble représentant une surface totale de 230 m2.

Il ressort de l’état des lieux de sortie établi par huissier de justice le 31 mai 2018 que les locaux sont situés au rez-de-chaussée et comportent deux entrées indépendantes sur rue. Ils se composent :

— au rez-de-chaussée, d’un sas d’entrée donnant accès à un dégagement, une pièce sur rue à droite du dégagement, une deuxième pièce à droite donnant accès à un couloir de distribution qui dessert trois cabinets de toilette et une salle d’eau, une cuisine, à partir de laquelle on accède à une pièce donnant sur l'[Adresse 4] puis à une petite pièce d’eau,

— au sous-sol, relié au rez-de-chaussée par un escalier situé dans le couloir de distribution, une première pièce ouverte qui donne accès à une deuxième pièce aveugle, une troisième pièce qui communique par une porte avec les caves de l’immeuble, une quatrième pièce qui communique également avec les caves de l’immeuble.

Selon le rapport d’expertise amiable du 29 janvier 2020, durant l’occupation des locaux par la Préfecture de [Localité 7] puis la Ville de [Localité 7], il a été procédé à l’installation de cloisons et de faux-plafonds et réalisé des travaux d’installation d’un groupe de climatisation et de ventilation desservant l’ensemble des locaux, des travaux de modification de l’installation d’électricité et d’installation des câblages réseaux, des travaux d’amélioration de la sécurité, notamment la protection extérieure des parties vitrées et des accès depuis l’extérieur ainsi que l’installation d’un système de sécurité incendie.

Il ressort de ces éléments qu’il existait à l’origine deux locaux séparés, qui occupaient chacun le rez-de-chaussée et le sous-sol, et qui lors de leur location à la Préfecture de [Localité 7] puis à la Ville de [Localité 7] ont été réunis et aménagés afin de faire l’objet d’une même exploitation.

L’expert a évalué le coût de la remise des locaux en leur état d’origine au jour de l’entrée dans les lieux de la Préfecure de Police à la somme de 30 035, 00 euros HT, soit 33 038,50 euros TTC, comprenant la dépose et la démolition des cloisons, la dépose et l’évacuation des appareils de climatisation, la dépose des volets roulants et des coffres, la reprise de l’enduit peinture après la dépose de ces éléments, la dépose des goulottes électriques et réseaux RJ, la dépose d’appareils sanitaires et leur réseau d’alimentation et d’évacuation ( un WC, une douche, deux lavabos, un évier ), des travaux d’électricité et de mise en sécurité, la rénovation et la remise en fonction des portes extérieures et grillages métalliques, la rénovation et le nettoyage des vitrines avec dépose du film extérieur, la fourniture et la pose d’un escalier en métal hélicoïdal pour accéder à la cave avec création d’une trémie au sol, la dépose partielle et la pose de faux-plafonds pour complément et homogénéité, un nettoyage après travaux, outre les frais divers.

La Ville de Paris ne conteste pas ne pas avoir procédé à l’enlèvement des aménagements réalisés au cours du bail alors que la société SCI DU SOLEIL le lui avait demandé ainsi que les stipulations susvisées du contrat de bail le lui permettaient afin que les locaux soient rétablis dans leur état d’origine.

Elle a ainsi manqué à son obligation.

Cependant, il n’est pas établi que la diminution du prix de vente de 1 200 000 euros à 950 000 euros, soit une réduction de 250 000 euros, résulte de l’état dans lequel se trouvait le bien après le départ de la Ville de [Localité 7].

En effet, il n’est tout d’abord pas rapporté la preuve que les locaux se seraient vendus à 1 200 000 euros si les locaux avaient été remis en leur état d’origine.

Il n’est pas davantage justifié que le prix de vente de 1 200 000 euros était conforme aux caractéristiques du bien et au marché immobilier du secteur. Le fait que la vente des locaux ait été confiée à une agence immobilière qui n’a pu que déterminer la valeur du bien et conseiller la société SCI DU SOLEIL quant à la fixation du prix de vente ne peut suffire. En outre, si la valeur locative à partir de laquelle la société SCI DU SOLEIL détermine le prix de vente a été validée par les services de [Adresse 5] lors du renouvellement du contrat de bail, le taux de rentabilité de 6% qu’elle applique pour une rentabilité qui serait modérée s’agissant d’un local commercial n’est pas justifié.

Décision du 19 Juin 2025

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D’autre part, au regard des pièces produites, notamment le compte-rendu de visites de l’agence immobilière en date du 10 mai 2020 pour la période 2018-2020, il apparaît que les difficultés rencontrées pour vendre le bien sont dues à une conjonction de différents facteurs :

— l’importance des travaux de réaménagement à prévoir, notamment si l’acquéreur souhaite séparer les locaux en plusieurs surfaces distinctes puisque lors de son occupation la Ville de [Localité 7] a procédé à une mise en commun des fluides (eau, électricité, chauffage) et à d’autres aménagements nécessaires à son activité (installation d’une cuisine collective et de douches et toilettes par exemple) ;

— la surface du sous-sol, trop importante par rapport à celle du rez-de-chaussée ;

— la réunification des locaux qui implique de rechercher un acquéreur au budget plus important que celui de deux acquéreurs distincts ;

— la période du confinement dû à l’épidémie de covid-19 du mois de mars au mois de mai 2020 durant laquelle il n’y a pas eu de visites ;

— le prix demandé, l’agence indiquant « le prix demandé, prix du marché inchangé depuis 18 mois, la marge de négociation possible de 4 à 5 % devrait l’emporter sur un acheteur hésitant (l’agence étant prête à participer à un effort sur sa commission) , ce qui pourrait conduire à retenir que le prix fixé est élevé par rapport aux caractéristiques du bien et à l’évolution du marché.

En outre, la société SCI DU SOLEIL ne peut sérieusement soutenir que la diminution du prix de 250 000 euros est due au seul état du bien alors que l’expert amiable a évalué le coût de la remise des locaux en leur état d’origine à une somme nettement inférieure de 33 038,50 euros TTC et qu’elle n’invoque pas que la Ville de Paris a manqué à son obligation d’entretien de sorte qu’en sus de la suppression des aménagements il aurait été nécessaire de procéder à des réparations locatives.

Dès lors, il n’est pas établi que c’est uniquement en raison de l’absence de remise des locaux en leur état d’origine, et non d’un ou plusieurs autres des facteurs susmentionnés, que la société SCI DU SOLEIL a été contrainte d’accorder une réduction du prix de 250 000 euros afin de vendre l’immeuble

La responsabilité de la Ville de Paris dans la diminution du prix de vente n’est donc pas démontrée au-delà du coût des travaux nécessaires à la remise des locaux en leur état d’origine qui a été évalué par l’expert amiable à la somme de 30 035,00 euros HT et l’indemnisation de la société SCI DU SOLEIL doit ainsi être limitée à concurrence du montant des travaux nécessaires à la remise des locaux en leur état d’origine.

La société SCI DU SOLEIL étant soumise à la TVA, qui ne reste pas à sa charge car elle peut la récupérer, l’indemnité doit être allouée hors taxe.

Par conséquent, la Ville de Paris sera condamnée à payer à la société SCI DU SOLEIL la somme de 30 035, 00 euros de dommages-intérêts au titre de la dévalorisation des locaux, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2020, date de la mise en demeure.

2- Sur la demande de la société SCI DU SOLEIL de condamnation de la Ville de Paris à lui payer la somme de 263 631,60 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’impossibilité de louer et vendre les locaux en l’état

La société SCI DU SOLEIL considère que la Ville de PARIS a engagé sa responsabilité contractuelle à son égard dans la mesure où l’absence de remise des locaux loués en leur état initial a rendu la vente ou la location des locaux particulièrement compliquée voire impossible. Elle explique que dès la remise des clés le 31 mai 2018, elle a confié la vente ou la mise en location des locaux à une agence immobilière, qu’il n’y a aucune contradiction à confier à une agence immobilière, en exclusivité, la vente ou la location d’un bien et qu’elle avait pour priorité de louer les locaux. Elle soutient que les visites des potentiels acquéreurs ou locataires n’ont pas abouti en raison de l’ampleur des travaux à réaliser pour une utilisation commerciale classique et des autorisations administratives à solliciter. Elle précise que n’ayant pas la capacité financière d’avancer le coût de réalisation des travaux de remise en état, elle a dû y renoncer et a décidé de proposer son bien en l’état. Elle évalue son préjudice sur la base d’un loyer mensuel de 6 030 euros HT/HC (valeur mai 2018 non réactualisée), soit une somme de 219 693 euros HT/HC du 1er juin 2018 au 13 juin 2021 inclus, soit 263 631,60 euros TTC.

Selon la Ville de Paris, la demande de dommages-intérêts de la société SCI DU SOLEIL est fondée sur la perte d’une chance de pouvoir souscrire un bail commercial. Elle soutient que toutefois la société SCI DU SOLEIL doit être considérée avoir accepté les aménagements réalisés antérieurement au renouvellement du 1er juin 2000 dans la mesure où en application de la clause d’accession stipulée au contrat de bail, elle en est devenue propriétaire à défaut d’avoir sollicité la remise en état des lieux. Elle considère que la société SCI DU SOLEIL ne rapporte pas la preuve du fait fautif empêchant la conclusion d’un bail commercial alors qu’elle a souscrit un mandat de vente et qu’elle ne justifie pas d’un contrat de recherche d’un locataire, ni même de recherche à cette fin et soutient que le montant de l’indemnité sollicitée n’est pas justifié.

Sur ce,

La Ville de Paris ne peut soutenir que la société SCI DU SOLEIL doit être considérée avoir accepté les aménagements réalisés antérieurement au renouvellement du 1er juin 2000 dans la mesure où en application de la clause d’accession stipulée au contrat de bail, elle en est devenue propriétaire à défaut d’avoir sollicité la remise en état des lieux. En effet, cette clause d’accession, en ce qu’elle permet au bailleur de solliciter le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais exclusifs du preneur à la fin du bail, doit s’interpréter comme ne pouvant jouer qu’à la fin des relations contractuelles, soit au départ du locataire, dès lors que le renouvellement du bail est incompatible avec la remise en état des lieux dans leur état primitif. Ce n’est donc qu’au départ de la Ville de Paris que la société SCI DU SOLEIL avait la possibilité de solliciter la remise des locaux en leur état initial.

La Ville de Paris ne peut davantage prétendre que le préjudice invoqué par la société SCI DU SOLEIL s’analyse en une perte de chance de pouvoir conclure un contrat de bail car, d’une part, cette dernière invoque non seulement la difficulté de louer les locaux mais également de les vendre et, d’autre part, il n’y a aucune disparition d’une éventualité favorable, qu’elle soit de louer ou de vendre, puisque les locaux ont été vendus.

Il ressort des développements précédents que la Ville de Paris a manqué à son obligation de remise en état des locaux en leur état d’origine à la demande de la société SCI DU SOLEIL.

Cependant, ainsi que cela a été retenu dans les développements précédents, la société SCI DU SOLEIL ne peut prétendre que le seul état des locaux a rendu leur vente ou leur location difficile dès lors qu’il apparaît que les difficultés rencontrées procèdent d’une réunion de différents facteurs dont l’absence de remise en état des locaux en leur état d’origine.

En outre, la société SCI DU SOLEIL qui prétend ne pas avoir pu louer son bien du 1er juin 2018 au 13 juin 2021 ne rapporte pas la preuve de son intention de louer durant cette période.

Il s’avère en effet que si le 19 février 2018 elle écrit à la Ville de [Localité 7] afin de l’informer qu’elle vient de mandater l’agence immobilière RV IMMOBILIER afin de rechercher de nouveaux locataires, elle ne produit pas le mandat de location qu’elle aurait conclu avec celle-ci.

Il s’avère au contraire que le 1er février 2018 elle avait signé un mandat de vente avec la société RV IMMOBILIER.

En outre, dans l’e-mail qu’elle adresse le 13 juin 2018 à la société SCI DU SOLEIL afin de l’informer d’une visite qui a eu lieu le jour même, l’agence immobilière fait référence à la vente du bien et non à sa location.

De même, le compte-rendu de visite en date du 10 mai 2020, vise les références du mandat exclusif de vente conclu avec l’agence immobilière le 08 février 2018 et s’il mentionne se rapporter à la vente du bien en précisant entre parenthèses « (ou location possible ) », cela révèle que l’intention principale de la société SCI DU SOLEIL était de vendre son bien et non de le louer.

Par conséquent, compte tenu des différentes circonstances, retenues dans les développements précédents, qui ont pu empêcher une vente rapide et dès lors qu’il n’est pas établi que la société SCI DU SOLEIL avait pour intention principale de louer les locaux, il convient de limiter le préjudice subi par cette dernière à la durée des travaux nécessaires à la remise en état des locaux pendant laquelle le bien ne pouvait être vendu, laquelle, doit être fixée à un mois au regard de la liste de travaux dressée par l’expert, soit une indemnité de 6 030 euros hors taxes et hors charges équivalente à un mois de loyer.

La société SCI DU SOLEIL étant soumise à la TVA, qui ne reste pas à sa charge car elle peut la récupérer, l’indemnité doit être allouée hors taxe.

Par conséquent, la Ville de Paris sera condamnée à payer à la société SCI DU SOLEIL une somme de 6 030 euros de dommages-intérêts au titre de l’impossibilité de vendre les locaux, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2020.

3- Sur la demande de la société SCI DU SOLEIL de condamnation de la Ville de Paris à lui payer une somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive

La société SCI DU SOLEIL prétend que l’attitude de la Ville de PARIS a été particulièrement fautive. Elle explique qu’elle a sollicité des preuves de la modification des locaux par la Préfecture de Police et refusé de procéder à la remise en état alors qu’elle disposait nécessairement de ces informations et que l’expertise à laquelle elle a dû avoir recours a confirmé l’existence des travaux. Elle ajoute qu’elle s’est opposée à ses demandes en faisant preuve d’une mauvaise foi abusive.

La Ville de Paris souligne que la société SCI DU SOLEIL s’abstient de toute motivation en droit au soutien de sa demande, ce qui la rend nécessairement infondée et justifie sur ce seul motif son rejet. En fait, elle la déclare totalement inexacte. Elle fait valoir qu’elle a tenté de trouver un accord amiable en acceptant de régler le montant fixé par l’expert amiable consistant en une prise en charge intégrale de coûts de remise en état mais que la société SCI DU SOLEIL a refusé cette solution en sollicitant le paiement de dommages-et intérêts manifestement sans rapport avec les droits et les obligations des parties. Elle soutient que c’est la société SCI DU SOLEIL qui s’est montrée peu diligente et d’une mauvaise volonté caractérisée pour trouver une solution amiable ainsi que de mauvaise foi en cachant pendant plus de deux ans qu’elle avait cédé les locaux.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, s’il apparaît que la Ville de Paris a tout d’abord considéré que les éléments qui étaient en sa possession et ceux qui lui avaient été remis par la société SCI DU SOLEIL ne lui permettaient pas notamment de comparer l’aménagement des locaux à la prise d’effet du bail et à sa résiliation alors qu’elle aurait pu solliciter de la Préfecture de police tous informations et documents utiles à ce sujet, il s’avère qu’elle a toujours répondu dans un temps raisonnable et en expliquant sa position aux lettres adressées par cette dernière, qu’elle a participé à l’expertise amiable, puis qu’elle lui a proposé de l’indemniser en lui réglant le coût de la remise en état des locaux évalué par l’expert, ce qui à l’évidence ne constitue pas une résistance abusive.

En ce qui concerne la présente instance, la saisine du juge de la mise en état afin de voir admettre une fin de non-recevoir puis l’appel de l’ordonnance rendue, qui sont des procédures prévues par la loi pour assurer sa défense, et enfin la notification tardive de conclusions alors qu’un renvoi pour conclusions en réponse est possible, ne permettent pas, à défaut de malice ou d’intention dilatoire, de considérer que la défense de la Ville de [Localité 7] a dégénéré en abus.

Dès lors la demande de la société SCI DU SOLEIL de condamnation de la Ville de Paris à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2020, pour procédure abusive sera rejetée.

4- Sur les demandes accessoires

La Ville de [Localité 7], partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de la condamner à payer à la société SCI DU SOLEIL la somme de 6 000 euros, en ce compris le coût de l’expertise amiable.

La demande de la Ville de Paris de condamnation de la société SCI DU SOLEIL à lui payer la somme de 5 000 euros sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne la Ville de [Localité 7] à payer à la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU SOLEIL la somme de 30 035 euros (trente mille trente-cinq euros) de dommages-intérêts au titre de la dévalorisation des locaux, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2020 ;

Condamne la Ville de [Localité 7] à payer à la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU SOLEIL la somme de 6 030 euros (six mille trente euros) de dommages-intérêts au titre de l’impossibilité de vendre les locaux, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2020 ;

Rejette la demande de la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU SOLEIL de condamnation de la Ville de [Localité 7] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2020 ;

Condamne la Ville de [Localité 7] aux dépens ;

Condamne la Ville de [Localité 7] à payer à la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU SOLEIL la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la Ville de [Localité 7] de condamnation de la S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU SOLEIL à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 7] le 19 Juin 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER