TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 6]

Tél. [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00059 – N° Portalis DB22-W-B7I-SGPS

MINUTE : /2024

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 17 Décembre 2024

réputé contradictoire

premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A.R.L. LOUONS

DEFENDEUR(S) :

Société MHM

copies délivrées le

à M^e MARTY

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE

et le 17 Décembre :

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 12 Novembre 2024 ;

Sous la présidence de Madame Léonore FASSI, juge placée, déléguée par ordonnance de M. le Premier Président de la cour d’appel de Versailles en date du 18/07/2024, chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection et exerçant au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Edeline EYRAUD, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A.R.L. LOUONS

[Adresse 2]

[Localité 4],

représentée par M^e Anne MARTY, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR(S) :

Société MHM

[Adresse 5]

[Localité 3],

non comparante

EXPOSE DES MOTIFS

Par un contrat du 30 janvier 2021, la SARL LOUONS a donné à bail à la SAS MHM une maison pour un loyer mensuel de 864,43 euros et 50 euros de provision sur charges. La SAS MHM, locataire, n’a jamais occupé personnellement les lieux : la maison a été prise à bail pour le logement de deux de ses employés.

Des loyers étant impayés, la SARL LOUONS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat en date du 18 octobre 2023.

La SARL LOUONS a ensuite fait assigner la SAS MHM devant le juge des contentieux de la protection de Rambouillet par un acte du 28 juin 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la SARL LOUONS, représentée par son Conseil, demande :

— de condamner la SAS MHM à lui verser la somme de 15 840,70 euros représentant les loyers dus au 1er avril 2024,

— de condamner la SAS MHM à lui verser une indemnité d’occupation,

— de rejeter toute demande de délai de règlement et à titre subsidiaire de dire qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance ainsi que des loyers courants à bonne date, la clause résolutoire sera immédiatement acquise sans qu’il y ait lieu de réassigner,

— d’ordonner que les condamnations emportent intérêts à taux légal à compter de l’assignation,

— de condamner la SAS MHM à lui verser la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SAS MHM aux dépens.

Elle renonce à demander le constat de l’acquisition de la clause résolutoire dans la mesure où les salariés ont quitté le logement au mois de mai 2024.

Il convient de se référer à l’assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

La SAS MHM n’est ni présente ni représentée, copie de l’assignation ayant été délivrée à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, à défaut de comparution du défendeur, il est néanmoins statué sur la demande et le juge n’y fait alors droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’application de la loi du 6 juillet 1989 au contrat de bail conclu entre la SARL LOUONS et la SAS MHM

Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les lois des 23 novembre 2018 et 27 juillet 2023, « (…) Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur (…) ». Il est ainsi constant que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne régissent pas les locations consenties à des personnes morales (Cass. 3e civ., 13 nov. 2012, n°11-24.357).

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SAS MHM, personne morale, soit le locataire du contrat de bail conclu, les salariés n’ayant que le statut d'« occupant » en réalité dudit logement dans le cadre de leur emploi d’ouvriers. De surcroît, il ressort du contrat de bail produit que cette société est la locataire exclusive du contrat de bail, notamment du fait qu’elle a été la seule à signer ledit contrat en cette qualité.

Toutefois, il est admis que les parties puissent décider en pareil cas de se soumettre volontairement à la loi du 6 juillet 1989 alors même qu’elle n’est pas applicable. Cependant, la volonté des parties doit être dénuée de toute équivoque notamment par l’insertion d’une formule claire. Ainsi, le fait d’utiliser pour la rédaction du bail un document pré-imprimé visant la loi du 6 juillet 1989 ne peut permettre à lui seul d’en déduire que les cocontractants ont entendu se soumettre aux dispositions de cette loi (CA Basse-Terre, 2e ch., 3 juin 2013, n°12/00363).

En l’espèce, force est de constater que les parties n’ont pas expressément indiqué leur souhait de se soumettre volontairement aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, le bail conclu entre la SARL LOUONS et la SAS MHM n’est pas soumis au régime de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les lois des 23 novembre 2018 et 27 juillet 2023.

Sur la nature du contrat de bail conclu entre la SARL LOUONS et la SAS MHM

En l’espèce, force est de constater que la location n’a pas été consentie « à usage d’habitation » et de « résidence principale » du locataire. En effet, la SAS MHM a loué le logement pour loger des membres de son personnel, il n’y a pas à proprement parler location « à usage d’habitation » puisque le locataire, à savoir la société SAS MHM, n’a jamais entendu habiter/occuper elle-même celui-ci. Ainsi, il apparaît que la SAS MHM a pris à bail le logement en raison de l’occupation d’emploi de ses deux salariés et non à usage d’habitation, ce qui est par ailleurs confirmé par la SARL LOUONS à l’audience qui indique que le bail a été conclu « pour loger des ouvriers du BTP ».

Toutefois, s’il n’est pas contesté que les sociétés SARL LOUONS et SAS MHM exercent des activités commerciales, le présent bail ne répond pas à la définition d’un bail commercial au sens de l’article L145-1 du code de commerce dans la mesure où le logement ne sert aucunement, directement ou accessoirement, à l’exploitation d’un fonds de commerce.

Or, selon l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. L’article 1713 du code civil précise que ce type de contrat peut porter sur toutes sortes de biens meubles ou immeubles.

En l’espèce tel est le cas dans la mesure où le contrat de location porte sur un logement mis à disposition par la SARL LOUONS, qu’il a été conclu pour une durée déterminée (1 an) moyennant un prix, à savoir le prix du loyer à la charge de la SAS MHM.

Ainsi, il apparaît que le bail conclu entre la SARL LOUONS et la SAS MHM est un bail civil.

Sur l’incompétence du Tribunal de proximité

Aux termes de l’article L211-3 du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction.

De plus, selon l’alinéa 1er de l’article 76 du code de procédure civile, sauf application de l’article 82-1, l’incompétence peut être prononcée d’office en cas de violation d’une règle de compétence d’attribution lorsque cette règle est d’ordre public ou lorsque le défendeur ne comparaît pas. Elle ne peut l’être qu’en ces cas.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre la SARL LOUONS et la SAS MHM est un bail civil. En outre, la SAS MHM n’a pas comparu à l’audience.

Aussi, selon les articles précités, le tribunal compétent est le tribunal judiciaire de Versailles. Le tribunal de proximité de Rambouillet se déclarera donc incompétent.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce il convient de surseoir à statuer sur le sort des dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE le Tribunal de proximité de Rambouillet incompétent au profit du Tribunal judiciaire de Versailles ;

En conséquence, RENVOIE la présente affaire devant le Tribunal judiciaire de Versailles ;

DIT qu’à l’expiration du délai d’appel le présent dossier sera transmis au Tribunal judiciaire de Versailles par le greffe du présent Tribunal ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 17 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière La présidente