TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02929 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5QK

Minute : 2025/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

[M] [T]

C/

[P] [A]

[E] [H] épouse [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Mme [M] [T]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : Mme [M] [T]

M. [P] [A]

Mme [E] [H] épouse [R]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [M] [T]

née le 19 Juin 1983 à [Localité 9], demeurant [Adresse 8]

représentée par sa mère, Madame [S] [J], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [A]

né le 13 Juillet 1984 à [Localité 9]

, demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [H] épouse [R]

née le 24 Septembre 1990 à [Localité 9]

, demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de [N] [K], candidate à l’intégration directe à l’ENM, [D] [G], auditrice de justice et [O] [B], greffière-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 25 Février 2025

Date des débats : 18 Mars 2025

Date de la mise à disposition : 16 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 avril 2021, Madame [M] [T] a donné à bail à Monsieur [P] [A] un logement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 480,00 euros, et 110 euros de provisions sur charges.

Madame [E] [H] épouse [R] s’est portée caution des engagements de Monsieur [P] [A].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, Madame [M] [T] a fait signifier à Monsieur [P] [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1180,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Madame [E] [H] épouse [R], en date du 11 juin 2024.

Par lettre du 12 juin 2024 Madame [M] [T] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, Madame [M] [T] a fait assigner Monsieur [P] [A] et Madame [E] [H] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ; condamner Monsieur [P] [A] Madame [E] [H] épouse [R] au paiement des sommes suivantes :742,97 euros composé comme suit1180 euros de loyers et charges impayés de mai à juin 202459,80 euros de clause pénale85,17 euros de coût du commandement582 euros de versements directsla somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 17 juillet 2024.

À l’audience du 18 mars 2025, Madame [M] [T], représentée par Madame [S] [J], sa mère, munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise la dette locative à 3829,92 euros arrêtée au 7 mars 2025.

Monsieur [P] [A] et Madame [E] [H] épouse [R] respectivement assignés à personne, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la jonction des procédures

Selon l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

Au regard du lien qui existe entre les trois procédures, qui concernent le même logement, il convient d’ordonner la jonction des trois instances.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Madame [M] [T] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 avril 2021, du commandement de payer délivré le 10 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 7 mars 2025 que Madame [M] [T] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 381,30 euros au titre de la clause pénale qui sera examinée ci-dessous.

Il convient également de déduire les frais de procédure réclamés (508,62 euros) qui correspondent à des dépens.

Ainsi, selon le décompte de la demanderesse, 5 310 euros, correspondant à des loyers, charges comprises, ou des indemnités d’occupation sont dus. 2960 euros doivent être déduits, correspondant à des versements de la CAF. Ainsi, une dette de 2 350 euros demeure.

Les défendeurs, défaillants, ne justifient pas s’être libérés de cette somme.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [A] à payer à Madame [M] [T] la somme de 2 350 euros, au titre des sommes dues au 7 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 juin 2024 sur la somme de 1180 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 29 avril 2021, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Il contient dès lors une clause résolutoire de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers ou charges, produisant effet dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 juin 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 avril 2021 à compter du 11 août 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [A] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [A]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 août 2024, Monsieur [P] [A] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [P] [A] à son paiement à compter de 11 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 9 avril 2021 contient à l’article 2.6 une clause qui prévoit « qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit de 10 % à titre de clause pénale, cette majoration ne constituant en aucun cas une amende mais la réparation du préjudice subi par le bailleur, sans que cette stipulation puisse lui faire perdre le droit de demander l’application de la clause résolutoire ci-dessus. »

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite.

Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [M] [T] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes à l’encontre de Madame [E] [H] épouse [R]

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Madame [E] [H] épouse [R] s’est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par le locataire.

Par ailleurs, le commandement de payer du 10 juin 2024 a été régulièrement dénoncé à Madame [E] [H] épouse [R] le 11 juin 2024.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [E] [H] épouse [R] à payer 2350 euros au bailleur, celle-ci étant tenue solidairement avec le locataire.

La condamnation vaudra également pour les indemnités d’occupation, celles-ci étant expressément prévues dans le cautionnement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P] [A] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Monsieur [P] [A] et Madame [E] [H] épouse [R] à payer à Madame [M] [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

ORDONNE la jonction des instances inscrites au répertoire général sous les numéros 24/02929, 24/03732 et 24/02930 sous le premier numéro ;

DÉCLARE recevable la demande de Madame [M] [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 avril 2021 entre Madame [M] [T] d’une part, et Monsieur [P] [A] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 11 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [P] [A] à compter du 11 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [A] et Madame [E] [H] épouse [R] à payer à Madame [M] [T] la somme de 2350 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 mars 2025 échéance de février 2025 incluse, avec intérêts, à compter du 10 juin 2024 sur la somme de 1180 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [A] et Madame [E] [H] épouse [R] à payer à Madame [M] [T] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 7 mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [P] [A] et Madame [E] [H] épouse [R] à payer à Madame [M] [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [A] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture ;

DEBOUTE Madame [M] [T] de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION