TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e CHAUVET LECA

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13922 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3BYW

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet MASSON, SA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1525, avocat postulant, et par Maître Folrian PALMIERI de la SELARLU PALMIERI AVOCAT, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE

La S.C.I. CORALE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13922 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3BYW

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique, assistée de Madame Claudine FLORENT , Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 13 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 15 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI CORALE est propriétaire des lots de copropriété n°216, 207 et 208 d’un immeuble situé au [Adresse 4]).

Par exploit du 03 août 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait sommation à la SCI CORALE de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 7.704,32 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 27 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner la SCI CORALE devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 16 mai 2024, en paiement d’arriérés de charges de copropriété d’un montant de 18.574,74 euros dues au 1er octobre 2023

Dans ses conclusions d’actualisations notifiées par voie électronique le 04 septembre 2024 et signifiées à la SCI CORALE le 16 juillet 2024, au visa des articles 10, 10-1, 14, 14-1, 14-2 et 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des articles 6, 18, 35, 36 et 37 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1343-10 et suivants du code civil et de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, il demande au tribunal de :

— condamner la SCI CORALE au paiement de la somme de 11.172,22 euros au titre des charges dues au 1er juillet 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard courant sur une période de 3 mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13922 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3BYW

— condamner la SCI CORALE au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI CORALE au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI CORALE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du syndicat des copropriétaires pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

La SCI CORALE a été assignée à personne morale le 27 octobre 2023. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 05 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 13 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI CORALE est propriétaire des lots n°216, 207 et 208 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] Paris.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 mai 2022, 09 mai 2023, 07 juin 2023 et 04 mars 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 10 juillet 2024.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

40 euros au titre de frais de 2ème relance en date du 16 février 2021,40 euros au titre de frais de 2ème relance en date du 07 novembre 2022,48 euros au titre de frais de 2ème relance en date du 22 mai 2023,48 euros au titre de frais de 3ème relance en date du 25 juillet 2023,

Soit un total de 176 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI CORALE, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 11.172,22 – 176 euros soit 10.096,22 euros et non 11.172,22 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

La SCI CORALE ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 27 octobre 2023.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 176 euros au titre des frais de relance.

Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048)

En outre il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais de 2ème relance » exposés le 16 février 2021, le 07 novembre 2022, le 22 mai 2023 et le 25 juillet 2023.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13922 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3BYW

Sur la demande d’astreinte

Selon l’article L131-1 du code des procédure civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas justifié dès lors qu’un versement de 10.000 euros a été effectué par la SCI débitrice entre l’assignation et les conclusions d’actualisation, qu’ainsi rien ne permet de douter de l’exécution de la décision à intervenir par la débitrice, qu’en outre d’autres voies d’exécution, s’agissant de l’obligation d’une somme d’argent, apparaissent plus appropriées pour assurer l’exécution de la décision.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 27 octobre 2023, date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI CORALE de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que la SCI CORALE a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès janvier 2023.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI CORALE a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI CORALE, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI CORALE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 10.096,22 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2023 ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] tendant à assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard courant sur une période de 3 mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] du surplus de ses demandes;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 27 octobre 2023 ;

CONDAMNE la SCI CORALE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI CORALE aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 15 Mai 2025.

La Greffière La Présidente