TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01164 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JGZ3

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 24 Septembre 2025

Société LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER

C/

[V] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [V] [N]

M^e Olivier FERRETTI – 22

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Société LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER – RCS CAEN B 613 820 596, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [N]

né le 12 Janvier 1990 à [Localité 8] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Suzanne BURSTEIN, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Juillet 2025

Date des débats : 10 Juillet 2025

Date de la mise à disposition : 24 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé établi le 22 mars 2022, la SAEM LA CAENNAISE- Société de développement immobilier, SA d’économie mixte au capital de 245 952 euros, Immatriculée au RCS de CAEN sous le numéro B 613 820 596 dont le siège social est [Adresse 6] a donné à bail à Monsieur [N] [V] portant sur un logement situé [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, LA CAENNAISE a fait délivrer un commandement de payer la somme de 6220,66 euros au titre des loyers et charges impayées à cette date, outre les frais de l’acte.

Ce commandement de payer étant resté infructueux, LA CAENNAISE a fait assigner Monsieur [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal du céans en date du 3 mars 2025 par acte de commissaire de justice régulièrement dénoncé au Préfet de CALVADOS auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, afin de voir :

— constater la résiliation du bail signé le 22 mars 2022 à la date du 14 octobre 2024, ou, à défaut, au 6 octobre 2024, du fait du congé délivré par le locataire.

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [V], de ses biens et de tout occupant des lieux sis [Adresse 5] avec si besoin l’assistance de la force publique dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

— autoriser La Caennaise à faire transporter les meubles garnissant les lieux,

— prononcer la caducité des mesures imposées par la Banque de France notifiées le 9 juillet 2024,

— le condamner au paiement de :

* la somme de 10 228,90 euros correspondant au montant de l’arriéré des loyers et des charges à la date de l’assignation, somme à parfaire à l’audience, ainsi qu’au paiement des loyers et charges à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir

* d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers charges et accessoires régulièrement appelés et révisable selon les mêmes conditions jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs

* d’une indemnité de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* de tous les frais de dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auraient été prises sur les biens et valeurs mobilières des locataires

— et ordonner l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 10 juillet 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée, LA CAENNAISE sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

LA CAENNAISE indique que la dette locative du locataire s’élève à la somme totale de SAEM LA CAENNAISEX 14 505,23euros, selon le décompte en date du 4 juillet 2025.

Régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude, Monsieur [N] [V] comparait à l’audience,

La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue publiquement par jugement contradictoire conformément à l’article 473 alinéa 2 du code de la procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail et charges impayés et d’expulsion

L’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989, modifié par la loi du 27 Juillet 2023, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines (anciennement deux mois) après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette disposition étant une disposition d’ordre public de protection, ce délai demeure de deux mois pour les baux écrits en cours de validité comportant une clause résolutoire.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer délivré le19 janvier 2024 qui prévoit que, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

Il résulte des éléments versés au débat par LA CAENNAISE que Monsieur [N] [V] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

Par courrier du 9 septembre 2024, Monsieur [N] a donné congé à LA CAENNAISE. Il était entendu entre les parties que le locataire allait libérer le logement au 14 octobre 2024, délai de préavis prorogé.

Par courrier du 30 septembre 2024, Monsieur [N] se rétracte du congé donné le 5 septembre. La Caennaise informe, par écrit, son locataire, que des visites sont d’ores et déjà programmées

Monsieur [N] [V] bénéficie de mesures accordées par la Commission de surendettement en date du 9 juillet 2024, aux termes desquelles la dette locative est suspendue pour une durée de 24 mois, Ces mesures stipulent également que Monsieur [N] [V] doit continuer à régler à échéance les charges courantes, or, aucun loyer n’a été versé entre le 9 juillet et le jour de l’audience.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet du congé donné par le locataire au 14 octobre 2024 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [V] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, La Commission de surendettement a ordonné un moratoire de 24 mois en date du 9 juillet comprenant la dette locative déclarée par La Caennaise, soit la somme de 7258,72 euros.

Cette somme, au paiement de laquelle il conviendra de condamner Monsieur [N], sera par conséquent exigible au 10 juillet 2026.

Sur la demande de paiement d’indemnité d’occupation

La résiliation du bail est constatée au 14 octobre 2024, délai de préavis prorogé convenu entre les parties, suite au congé donnée par Monsieur [N] en date du 9 septembre. Jusqu’à la complète libération des lieux et/ou la remise des clefs, Monsieur [N] reste redevable d’une indemnité d’occupation, en contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation qui sera fixé à compter du 14 octobre 2024, est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, et de condamner Monsieur [N] [V] à son paiement à compter du 14 octobre 2024, jusqu’à la libération effectif des lieux. Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur la demande de prononcée de la caducité des mesures prises par la Commission de surendettement du Calvados

Les mesures prises ne suspendent pas le paiement du loyer et charges en cours. Or, Monsieur [N] n’a pas respecté cette mesure, en effet, aucun loyer n’a été réglé depuis l’entrée en vigueur du plan.

Il n’est pas démontré que Monsieur [N] aurait saisi à nouveau la Commission dans le délai de trois mois afin de voir prolonger le report.

Le bailleur est par conséquent doublement fondé à solliciter la résiliation du bail, à défaut de congé donné, la résiliation aurait en tout état de cause été prononcée, à la demande du bailleur au 9 octobre 2024, soit après trois mois de défaut de paiement de loyers et charges.

Cependant, le plan établi concernant plusieurs créanciers, il n’appartient pas au Tribunal de se substituer à la Commission pour prononcer la caducité du plan octroyé, le moratoire de 24 mois reste, par conséquent, en vigueur, la créance locative de La Caennaise sera exigible au 10 juillet 2026,

Sur les demandes accessoires

Il apparaît équitable de condamner Monsieur [N] [V] à payer à LA CAENNAISE les dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice, ainsi qu’à une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit. Celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant LA CAENNAISE à Monsieur [N] [V] portant sur le logement sis [Adresse 5] en date du 14 octobre 2024, suite au congé donné par le locataire le 9 septembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [V], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 5], au besoin avec le concours de la force publique, ainsi que le transport des meubleslaissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE l SAEM La Caennaise à faire enlever les meubles garnissant le logement et de les déposer en garde -meubles aux frais de l’occupant ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans les conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins des occupants ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [N] [V] à compter du 14 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant du loyer mensuel indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

CONDAMNE Monsieur [N] au paiement de l’intégralité de l’indemnité d’occupation due à partir du 14 octobre 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

Former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’ExécutionSaisir, sous certaines conditions, la Commission DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission DALO, [Adresse 2]) en remplissant le formulaire CERFA n° 15036*01 à retirer à la Préfecture ou à télécharger sur le site service-public.fr.

CONSTATE que Monsieur [N] [V] bénéficie d’un moratoire de 24 mois ordonné par la Commission de surendettement du Calvados entré en vigueur en date du 9 juillet 2024, comprenant la dette locative déclarée par La Caennaise, soit la somme de 7258,72 euros, cette somme sera, par conséquent, exigible au 10 juillet 2026 ;

DÉBOUTE la SAEM La Caennaise de sa demande de prononcée de la caducité des mesures prises par La Commission de surendettement du Calvados, et , par conséquent, de sa demande de paiement de la somme de 10 228,90 euros due au 14 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] aux dépens comprenant les frais de commandement de payer et d’assignation délivrés dans le cadre de la présente procédure sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [V] à payer à LA CAENNAISE une somme de 300 sur le fondement de l’article 700 du code de la procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION