TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/03591 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IRR3

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 27 mars 2025 prorogé au 10 Avril 2025

S.C.I. GASTON SAUVAGE

C/

[J] [V]

[M] [R] épouse [V]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

M^e Noël LEJARD – 50

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. GASTON SAUVAGE (RCS Caen 378.616.635) dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de Caen, vestiaire :26, substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 26

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [V]

né le 27 Septembre 1955 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Noël LEJARD, avocat au barreau de Caen, vestiaire :50, substitué par M^e Charlène RICCOBONO, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 50

Madame [M] [R] épouse [V]

née le 16 Novembre 1961 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Noël LEJARD, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 50, substitué par M^e Charlène RICCOBONO, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 50

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 16 Janvier 2024

Date des débats : 23 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 127 mars prorogé au 10 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date des 23 et 30 mars 2012, avec effet au 27 avril 2012, la SCI Gaston Sauvage a donné à bail à M. [J] [V] et Mme [M] [R] épouse [V] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 715 euros, outre une provision mensuelle pour charges (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères) de 185 euros ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie s’élevant à 715 euros.

Par acte extrajudiciaire du 1er février 2023, la bailleresse a fait délivrer à M. [J] [V] et Mme [M] [R] épouse [V] une sommation d’avoir à payer la somme en principal de 4 960,82 euros au titre des sommes restant dues à l’issue du bail.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 12 septembre 2023, la SCI Gaston Sauvage a fait assigner M. [J] [V] et Mme [M] [R] épouse [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les condamner solidairement à lui payer les sommes de :

– 4 960,82 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2023 ;

– 1 250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer.

À l’audience du 23 janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SCI Gaston Sauvage, représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions du 9 décembre 2024 déposées à l’audience, sollicite d’entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– débouter purement et simplement M. [J] [V] et Mme [M] [R] épouse [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

– les condamner solidairement à lui payer les sommes de :

* 4 679,47 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2023 ;

* 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer.

M. [J] [V] et Mme [M] [R] épouse [V], représentés par leur conseil, s’en référant à ses conclusions du 13 juin 2024 déposées à l’audience, sollicitent de voir :

– débouter la SCI Gaston Sauvage de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

– la condamner à leur verser les sommes de :

* 3 000 euros en réparation de leurs différents chefs de préjudice ;

* 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des sommes restant dues à l’issue du bail

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, la SCI Gaston Sauvage sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 4 679,47 euros, selon décompte locatif arrêté au 6 décembre 2024, répartie comme suit :

– 1 935,41 euros au titre des loyers et charges impayés (régularisation des charges comprises) ;

– 3 459,06 euros au titre des réparations et dégradations locatives ;

+ 715 euros au titre du dépôt de garantie.

Au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Conformément à l’article 7-1 alinéa 1er de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement la société bailleresse produit notamment aux débats un décompte locatif depuis l’origine du bail et arrêté au 6 décembre 2024, prorata du terme de septembre 2021 et régularisation des charges inclus ainsi que, réparations locatives comprises, après déduction du montant du dépôt de garantie.

S’il est justifié des sommes impayées au titre des loyers et de l’existence d’un solde locatif débiteur depuis 2013 ainsi que, des sommes mises au débit du compte locatif correspondant à la régularisation des charges au titre de l’année 2019 (production d’un décompte de régularisation annuelle des charges daté du 16 septembre 2021) et 2020 (production d’un décompte de régularisation annuelle des charges daté du 8 mars 2023), il n’est cependant pas justifié de la mise au débit du compte locatif de la somme de 143 euros en date du 15 novembre 2021, correspondant à « provision sur charges » et ce, dans la mesure où le bail a pris fin suite au départ des locataires le 17 septembre 2021. Dès lors, cette somme injustifiée doit être ôtée du calcul du solde locatif.

Au demeurant, il convient de préciser que, contrairement aux allégations de M. [J] [V] et Mme [M] [R] épouse [V], la somme correspondant au « Solde de charges 2019 », mise au débit du compte locatif en date du 15 novembre 2021, n’était pas prescrite à cette date, conformément aux dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, M. [J] [V] et Mme [M] [R] épouse [V] seront condamnés solidairement à payer à la SCI Gaston Sauvage la somme de 1 792,41 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail au 17 septembre 2021, prorata du terme de septembre 2021 et régularisation des charges comprises, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre des réparations locatives impayées

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, la SCI Gaston Sauvage sollicite la somme de 3 459,06 euros au titre des réparations locatives imputables aux locataires sortants, relatives au défaut d’entretien du parquet de la salle et des 3 chambres et produit aux débats :

– l’état des lieux d’entrée dont il n’est pas contesté qu’il a été établi contradictoirement entre les parties le 27 avril 2012 ;

– l’état des lieux de sortie dont il n’est pas non plus contesté qu’il a été établi contradictoirement le 17 septembre 2021 ;

– une facture du 16 octobre 2021 établie par la société MEPE portant sur le ponçage et la vitrification du parquet de l’ensemble du logement litigieux pour la somme totale de 5 125,87 euros TTC.

Il y a, tout d’abord, lieu de préciser que bien que, M. [J] [V] et Mme [M] [R] épouse [V] ont émis des réserves lors de la rédaction contradictoire de l’état des lieux d’entrée, par l’apposition de la formule « sous réserve des défauts constatés et à transmettre dans les jours qui suivent » et qu’ils soutiennent que leurs remarques ont été portées à la connaissance du bailleur, en produisant un procès-verbal de constat des lieux dressé par huissier de justice en date du 30 avril 2012 ; il convient néanmoins de relever que, ce dernier n’a pas été dressé contradictoirement et qu’il n’est pas non plus démontré sa transmission au bailleur, conformément à l’article 3-2 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989. De sorte qu’il n’en sera pas tenu compte dans le cadre du présent litige.

Il en est de même du procès-verbal de constat des lieux dressé par huissier de justice en date du 17 septembre 2021, qui n’a pas été dressé contradictoirement et dont il n’est pas non plus démontré qu’il a été porté à la connaissance du bailleur avant la présente instance et ce, alors même que la rédaction d’un état des lieux de sortie a eu lieu le même jour entre les parties.

Pour le reste, afin de déterminer si les postes pour lesquels le bailleur sollicite réparation pour un montant total de 3 459,06 euros, correspondent à des réparations locatives imputables aux locataires sortants, il y a lieu de comparer pour chaque poste visé les états des lieux, en prenant en considération la durée d’occupation du logement (plus de 9 années).

À l’entrée dans les lieux des défendeurs, il a été noté s’agissant de l’état du parquet bois de la salle à manger que, celui-ci est « vitrifié en bon état, propre, à entretenir, marques de passage » ; tandis qu’à la sortie des locataires, il a été noté que le parquet n’est « pas vitrifié, rayures, taches claires ».

S’agissant des 3 chambres, lors de la remise des clés aux locataires, le parquet en bois est en « bon état, vitrifié, à entretenir » avec « quelques marques rayures et eau » pour la chambre 1 et une « rayure angle D » pour la chambre 3 ; alors que, suite au départ des locataires, il a été constaté que le parquet n’était plus vitrifié dans l’ensemble des chambres, avec des « marques » dans la chambre 1, de « grandes rayures » dans la chambre 2 et de « grosses rayures » dans la chambre 3.

Dès lors, il ressort de la comparaison des états des lieux que le parquet bois de la salle à manger et des 3 chambres qui était vitrifié lors de l’entrée dans les lieux des locataires ne l’était plus à leur départ, alors que le décret n° 87-712 du 26 août 1987, établissant une liste non exhaustive des réparations locatives, prévoit notamment que, l’encaustiquage et l’entretien courant de la vitrification du parquet a le caractère de réparation locative.

De sorte qu’il est démontré aux débats que la vitrification du parquet de la salle à manger et des 3 chambres est effectivement une réparation locative imputable aux locataires sortants qui, quoiqu’ils le contestent, n’apportent pas de preuve de leur exonération conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aussi, il sera fait droit à la demande du bailleur s’agissant de la vitrification du parquet uniquement, les frais nécessités par le ponçage de celui-ci seront rejetés dans la mesure où le parquet des pièces mentionnées présentait déjà des traces à l’entrée dans les lieux des locataires et que celles-ci sont inhérentes à une certaine vétusté caractérisée par une durée d’occupation des lieux de plus de 9 années.

En conséquence, M. [J] [V] et Mme [M] [R] épouse [V] sont redevables de la somme de 1 441,29 euros au titre des réparations locatives qui leur sont imputables (calculée comme suit : 528,28 euros pour la salle + 314,88 euros pour la chambre 1 + 323,13 euros pour la chambre 2 + 275 euros pour la chambre 3), avant déduction du dépôt de garantie et sous réserve des compensations opérées ci-dessous.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers et charges impayés : 1 792,41 euros

Réparations locatives : 1 441,29 euros

Dépôt de garantie : – 715 euros

TOTAL : 2 518,70 euros

Par conséquent, M. [J] [V] et Mme [M] [R] épouse [V] seront condamnés solidairement à payer à la SCI Gaston Sauvage la somme en principal de 2 518,70 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail, selon décompte arrêté au 6 décembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er février 2023, date de la sommation de payer.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

En application des articles 1719 1° du code civil et 6 alinéa 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’alinéa 2 de l’article 6 précise que les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret, pris en Conseil d’État, n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017.

L’alinéa 3, poursuit en indiquant que, le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire un logement, outre décent comme mentionné à l’alinéa 1er, un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement mais également d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et de faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Il est admis que, le bailleur peut en application de l’article susdit être condamné à des dommages et intérêts sanctionnant les troubles de jouissance subis par le locataire liés à l’indécence des lieux et ce, sans que cette indemnisation ne soit subordonnée à la mise en demeure préalable du bailleur.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent l’indemnisation de leurs préjudices tirés du défaut de délivrance d’un logement décent, d’entretien et d’exécution des réparations imputables au bailleur ainsi que, de transmission des quittances de loyer.

Toutefois, ils ne démontrent nullement tant, l’indécence du logement pris à bail, étant rappelé que les caractéristiques de décence du logement sont posées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 pris en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que, le défaut d’entretien et d’exécution par la société bailleresse des réparations qui lui sont imputables, alors même que cette dernière produit plusieurs attestations et factures d’exécution de travaux dans les lieux litigieux et durant la période du bail (2012, 2015 et 2018). De sorte que, M. [J] [V] et Mme [M] [R] épouse [V] seront déboutés de leurs demandes de ce chef.

Enfin, pour ce qui est du préjudice allégué tiré du défaut de délivrance de quittances par la SCI Gaston Sauvage, bien que comme évoqué précédemment il ressort du décompte locatif couvrant l’intégralité de la période du bail que depuis 2013 le solde locatif se trouvait débiteur et ce, dans la mesure où les locataires ne réglaient pas l’intégralité des échéances courantes de loyer et charges, il appartenait néanmoins à la bailleresse de leur remettre, puisqu’ils en ont fait la demande, des quittances pour les termes réglés en imputant les versements effectués su chaque échéance successive et ce, en application de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, faute pour M. [J] [V] et Mme [M] [R] épouse [V] de justifier du dommage causé par ce défaut de délivrance de quittances et d’un lien de causalité entre la faute du bailleur et ce dommage, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [V] et Mme [M] [R] épouse [V], partie succombante au présent litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût de la sommation de payer qui leur a été délivrée ainsi qu’à payer à la SCI Gaston Sauvage la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [J] [V] et Mme [M] [R] épouse [V] à payer à la SCI Gaston Sauvage la somme en principal de 2 518,70 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail portant sur les lieux sis [Adresse 5], selon décompte arrêté au 6 décembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er février 2023, date de la sommation de payer ;

DÉBOUTE M. [J] [V] et Mme [M] [R] épouse [V] de leur demande indemnitaire ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE M. [J] [V] et Mme [M] [R] épouse [V] au paiement in solidum des dépens de la présente instance, en ce compris le coût de la sommation de payer ;

CONDAMNE M. [J] [V] et Mme [M] [R] épouse [V] à payer in solidum à la SCI Gaston Sauvage la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE M. [J] [V] et Mme [M] [R] épouse [V] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 4175 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,