TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02160 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I3LB

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 18 Février 2025

E.P.I.C. CAEN LA MER HABITAT

C/

[L] [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [L] [B]

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. CAEN LA MER HABITAT (RCS Caen 271.400.020), dont le siège social est sis 1 place Jean Nouzille – 14000 CAEN

représentée par M^e Marie-france MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [L] [B]

née le 20 Mai 1998 à LES ABYMES (97139), demeurant 9 Rue de Galmanche – Porte 16 – 14000 CAEN

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 17 Décembre 2024

Date des débats : 17 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 18 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2021, l’office public de l’habitat CAEN LA MER a donné à bail à Madame [L] [B] un appartement situé 9 rue de Galmanche, porte 16, 14000 CAEN, pour un loyer mensuel de 408,50 euros, et 139,75 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, l’office public de l’habitat CAEN LA MER a fait signifier à Madame [L] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 941,28 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification du 28 décembre 2023 l’office public de l’habitat CAEN LA MER a informé la caisse d’allocations familiales d’un impayé.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, l’office public de l’habitat CAEN LA MER a fait assigner Madame [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Madame [L] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs ;condamner Madame [L] [B] au paiement des sommes suivantes :la somme de 944.30 euros au titre de la dette locative arrêtée au XXX, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la conventio,la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer ; ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 23 mai 2024.

À l’audience du 17 décembre 2024, l’office public de l’habitat CAEN LA MER, représenté par son conseil, maintient ses demandes, actualisant la somme réclamée à 1990,98 euros, à la date du 11 décembre 2024. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

L’office public de l’habitat CAEN LA MER soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [L] [B] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 18 janvier 2024. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [L] [B] conteste la somme réclamée en ce qu’elle a procédé à des paiements depuis le décompte. Elle indique avoir payé 500 euros non comptabilisés. Avec l’accord des parties, un décompte actualisé en cours de délibéré a été sollicité.

Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courrier daté du 19 décembre 2024, le demandeur a adressé un décompte actualisé au 17 décembre 2024, faisant apparaître un solde dû de 1490 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les courriers reçus en cours de délibéré

L’article 445 du code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président.

En l’espèce, l’EPIC CAEN LA MER HABITAT a été autorisé à produire une note en délibéré, correspondant à un décompte actualisé, durant les débats.

Sa note en délibéré sera donc déclarée recevable.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’office public de l’habitat CAEN LA MER le 28 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’office public de l’habitat CAEN LA MER aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 juin 2021, du commandement de payer délivré le 18 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 19 décembre 2024 que l’office public de l’habitat CAEN LA MER rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 202,27 euros imputée pour des frais, compris dans les dépens ou non justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [B] à payer à l’office public de l’habitat CAEN LA MER la somme de 1 287,73 euros, au titre des sommes dues au 19 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 mai 2024 sur la somme de 944,30 euros ;

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 15 juin 2021, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail conclu le 15 juin 2021 à compter du 19 mars 2024.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [L] [B]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 mars 2024, Madame [L] [B] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [L] [B] à son paiement à compter de 18 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [L] [B], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle déclare être auxiliaire de vie et percevoir à ce titre 1300 euros de salaire. Elle a trois enfants à charge. Il ressort des éléments communiqués que Madame [L] [B] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, l’office public de l’habitat CAEN LA MER n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [L] [B] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [L] [B] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’office public de l’habitat CAEN LA MER les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la note en délibéré de l’office public de l’habitat CAEN LA MER en date du 17 décembre 2024 ;

DÉCLARE recevable la demande de l’office public de l’habitat CAEN LA MER aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 juin 2021 entre l’office public de l’habitat CAEN LA MER d’une part, et Madame [L] [B] d’autre part, concernant les locaux situés 9 rue de Galmanche, porte 16, 14000 CAEN,, sont réunies à la date du 19 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [L] [B] à payer à l’office public de l’habitat CAEN LA MER la somme de 1 287,73 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 décembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 mai 2024 sur la somme de 944,30 euros ;

ACCORDE un délai à Madame [L] [B] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [L] [B] à s’acquitter de la dette en 26 fois, en procédant à 25 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [L] [B] à payer à l’office public de l’habitat CAEN LA MER une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 18 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [L] [B] aux dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CAF ;

DÉBOUTE L’office public de l’habitat CAEN LA MER de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de ce jugement sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION