TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

JUGE DE L’EXPROPRIATION

MINUTE N° : 25/

AFFAIRE N° RG 24/00016 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I4PN

Code NAC 70H Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

JUGEMENT DU 14 Mars 2025

Nous, Anne-Sophie MAIZA, Vice-Présidente, Juge au Tribunal judiciaire de CAEN, Juge de l’Expropriation du Département du Calvados,

Assistée lors des débats de Séverine HOURNON, Greffière ;

DANS L’INSTANCE

ENTRE

CONSERVATOIRE DU LITTORAL ET DES RIVAGES LACUSTRE

dont le siège social est sis [Adresse 9]

EN DEMANDE

Représenté par M. [K] [C], juriste et Mme [R] [H], responsable service foncier

ET

Monsieur [N] [V]

né le 31 Juillet 1963 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [Y] [V]

né le 18 Août 1961 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 11]

Monsieur [X] [V]

né le 16 Août 1965 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 4]

Madame [U] [G]

décédée le 13 janvier 2025

EN DEFENSE

Représentés par M^e Véronique PIQUET, avocat au Barreau de VERSAILLES

En présence de :

Monsieur [E] [S], évaluateur, désigné par M. l’administrateur général des Finances Publiques en sa qualité de directeur départemental pour le représenter auprès de la juridiction de l’expropriation en qualité de Commissaire au Gouvernement

Après débats à l’audience publique du 17 Janvier 2025, le jugement a été mis en délibéré au 14 Mars 2025, date annoncée à l’issue des débats.

Vu le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Vu l’arrêté préfectoral du 10 février 2017 déclarant d’utilité publique le projet d’acquisition de parcelles de l’espace naturel du marais de [Localité 14] sur le territoire des communes de [Localité 15] et de [Localité 7] en vue de sa conservation définitive et sa préservation au profit du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres, tel que défini dans le dossier soumis à enquête publique ;

Vu l’arrété préfectoral du 24 janvier 2022 prorogeant les effets de la déclaration d’utilité publique

Vu l’ordonnance d’expropriation du 1er décembre 2022,

Vu la requête, le mémoire valant offre et ses pièces du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres, enregistrés le 1er juillet 2024,

Vu l’ordonnance de transport sur les lieux du 12 juillet 2024,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement du 3 septembre 2024,

Vu le transport sur les lieux du 12 septembre 2024, et le renvoi de l’audience au 17 janvier 2025,

Vu le mémoire de M. [N] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V] déposé à l’audience le 17 janvier 2025,

Vu l’audience du 17 janvier 2025,

Vu l’acte de décès de Madame [U] [G] du 18 janvier 2025,

La position des parties concluantes et du commissaire du gouvernement peut être résumée de la manière suivante, selon leurs écritures susvisées, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens,

Le [Adresse 8]

Le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres offre aux expropriés une indemnité principale de 23.087 euros, à laquelle s’ajoute une indemnité de remploi de 3.308,70 euros, soit un total arrondi à 26.396 euros, pour l’expropriation de l’emprise des lots n°8 et 9 des parcelles assises de la copropriété, section AH n° [Cadastre 5] sise [Localité 15] et section AH n° [Cadastre 1] sise [Localité 7].

M. [N] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V]

M. [N] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V] sollicitent une indemnité principale de 50.307,19 euros et une indemnité de remploi de 6.030,72 euros. Ils sollicitent d’écarter les termes de comparaison proposés par le conservatoire du littoral et de ne retenir qu’un des termes versés par le commissaire du gouvernement s’agissant de l’évaluation du prix du terrain. Ils indiquent être d’accord avec les évaluations proposées s’agissant de l’évaluation des 4 mobil-homes, de l’abri à bois, de la construction en bois à usage de cuisine-séjour et de la construction à usage de stockage.

Il réclament une indemnité de 3.600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement propose de fixer l’indemnisation totale devant revenir aux expropriés à la somme de 33.900 euros au titre de l’indemnité principale et 4.390 euros au titre de d’indemnité de remploi.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que : “Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.”

La juridiction doit procéder à l’évaluation du bien à la date de son jugement, en fonction de sa consistance matérielle et juridique à la date de l’ordonnance d’expropriation, à défaut du jugement d’indemnisation, étant précisé que son usage effectif, ainsi que ses critères de qualification pris en compte sont déterminés à la date de référence définie à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Selon l’ordonnance d’expropriation la superficie du terrain exproprié est de 1.493 m², correspondant à 1.298 m² pour la partie privative (596 m² pour le lot n°8 et 702 m² pour le lot n°9) et 195 m² pour la quote part des parties communes.

Sur la date de référence

La date de référence est la date à laquelle est appréhendé, soit l’usage effectif du bien s’il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation, soit la constructibilité légale et effective de bien s’il s’agit d’un terrain à bâtir.

L’article L.322-2 du code de l’expropriation prévoit que sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique.

Aux termes de l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, lorsqu’un terrain soumis au droit de préemption mentionné aux articles L. 215-1 et L. 215-2 fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est remplacée, s’il existe un plan local d’urbanisme, par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

En l’espèce, le certificat d’urbanisme demandé par l’expropriant et délivré le 10 novembre 2022 par la Commune de [Localité 7] fait mention d’un droit de préemption au titre des périmètres sensibles au profit du Département du Calvados sur la parcelle AH [Cadastre 1], et le certificat d’urbanisme demandé par l’expropriant et délivré le 03 novembre 2022 par la Commune de [Localité 15] fait également mention d’un droit de préemption au titre des périmètres sensibles au profit du Département du Calvados sur la parcelle AH57.

Le document d’urbanisme en vigueur est un PLU intercommunal approuvé le 22 décembre 2012 versé aux débats, les modifications intervenues depuis lors et produites sur la cause ne concernent pas les parcelles AH [Cadastre 1] et AH57.

La date de référence sera alors fixée au 22 décembre 2012 ce qui n’est pas contesté.

Sur la qualification de la parcelle

Au 22 décembre 2012, date de référence, les parcelles étaient classées en zone N du PLUi précité. Les parcelles AH [Cadastre 1] et AH57, situées sur un secteur compris dans la zone naturelle sont inconstructibles, les seuls travaux autorisés étant ceux exclusivement nécessaires à la préservation des sites et des paysages, à l’accessibilité et à l’accueil du public et à l’entretien des réseaux existants.

Il n’est pas contesté qu’à la date de référence, les lots n°8 et 9 des parcelles assises de la copropriété, section AH n° [Cadastre 5] sise [Localité 15] et section AH n° [Cadastre 1] sise [Localité 7] étaient en nature de jardin.

Sur l’évaluation des parcelles expropriées

En l’espèce, il est apparu lors du transport sur les lieux, le 12 septembre 2024, qu’il s’agit de terrains en nature de terrain d’agrément d’un entretien correct, sur lesquels sont présents quatre mobil-homes, posés sur des dalles en béton, deux peu entretenus, un en mauvais état, le quatrième étant transformé et prolongé d’une partie bâtie d’une trentaine de m² très encombrée, très humide, l’air y est difficilement respirable. Sur le terrain viabilisé est construit un petit chalet en bois d’une vingtaine de m² au sol, dans lequel il n’est pas possible de pénétrer faute de clés, et dont la façade apparaît très abîmée. Un garage est également édifié sur le terrain, dont le toit apparaît être en fibrociment. Un cabanon en bois est présent entre deux mobil-homes. L’ensemble est particulièrement vétuste.

Les consorts [V] présents lors du transport expliquent que les travaux d’entretien n’ont pas été effectués en raison de la procédure d’expropriation en cours.

Il n’est pas contesté par les parties que la valeur vénale du bien doit être établie selon la méthode dite de comparaison.

Le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres se prévaut de 8 termes de comparaison relatifs à des ventes régularisées entre 2019 et 2022. Les localisations de ces biens ne sont pas précisées dans les écritures de l’autorité expropriante mais il ressort des actes de vente versés que les biens objets des ventes se situent tous à [Localité 12], dans le département de la Manche, soit à une distance très importante des biens objets de la présente instance.

Le commissaire du Gouvernement produit quant à lui 3 termes de comparaison relatifs à des ventes régularisées entre 2021 et 2023 sur la Commune de [Localité 6] et la Commune limitrophe de [Localité 10] pour la partie non bâtie.

M. [N] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V] ne se prévalent quant à eux d’aucun terme de comparaison. Ils demandent que soient écartés les termes de comparaison de l’expropriant compte tenu de l’éloignement des biens concernés avec ceux de la présente affaire, et, s’agissant des termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement, ils sollicitent que ne soit pris en compte comme terme de comparaison que la vente en date du 19 décembre 2021 de la parcelle AH [Cadastre 2] sise à [Localité 6], dans la mesure où il s’agit de la seule parcelle comparable au bien objet de l’instance, en ce qu’elle se situe à proximité immédiate du rivage.

SUR CE,

Il convient de se reporter à l’ensemble des termes de comparaison versés par l’expropriant et le commissaire du gouvernement.

Force est effectivement de relever que les termes versés par l’expropriant sont relatifs à des ventes plus anciennes et concernent des parcelles beaucoup plus éloignées des biens en cause que les parcelles objet des termes produits par le commissaire du Gouvernement.

S’agissant des trois termes versés par le commissaire du Gouvernement, il ressort des éléments non contestés par les parties que seul le premier terme produit (vente en date du 19 décembre 2021 de la parcelle AH [Cadastre 2] sise à [Localité 6]) concerne un terrain situé en zone N et à proximité immédiate du bord de mer, les deux autres termes n’étant pas localisable ou situé beaucoup plus loin du rivage. Or il est évident que la proximité du rivage dans une commune touristique et balnéaire constitue un élément déterminant de l’évaluation du prix d’un terrain.

Au regard de ces éléments, il sera retenu comme seul terme de comparaison pertinent le terme précité produit par le commissaire du Gouvernement, dont il ressort un prix au m² de 27 €.

S’agissant des mobil-homes et éléments bâtis, M. [N] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V] sont d’accord avec le montant de l’indemnisation proposée par l’autorité expropriante, à savoir un montant de 5.000 euros pour le lot n°8 et un montant de 5.000 euros pour le lot n°9, qui seront alors retenus.

S’agissant de l’accès commun, qui a la valeur d’un chemin rural et pour lequel M. [N] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V] ne versent aucun terme de comparaison, accès d’une surface de 1.031 m² dont le lot n°8 est propriétaire des 87/1000e et le lot n°9 des 102/1000e selon le règlement de copropriété, il sera retenu la valeur de 1 € du m² proposé par le commissaire du gouvernement, le tableau de termes de comparaison versé à cet égard par le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres étant illisible et les actes correspondant n’étant pas produits.

Eu égard aux surfaces non contestées de l’emprise expropriée, l’indemnité principale due par le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres sera fixée comme suit :

— pour le terrain des lots n°8 et 9 : (1298 m² x 27 euros) = 35.046 euros

— pour l’accès commun attaché au lot n°7 : (1.031x (87+102)/1000 x 1 euro) = 194,85 euros arrondis à 195 euros

— pour les mobil-homes et éléments bâtis : 10.000 euros

soit une indemnité principale de 45.241 euros.

L’indemnité de remploi, prévue par l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, sera calculée selon la méthode habituellement retenue en la matière, soit 20 % de l’indemnité principale pour une indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros, 15% pour les 10 000 € suivants et 10% pour la somme restante.

L’indemnité de remploi due par le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres sera fixée comme suit :

— de ( 1 à 5000 euros ) x 20 % = 1000 €

— de ( 5001 à 15.000 euros ) x 15 % = 1.500 €

— ( 45.241 € – 15.000 euros ) x 10 % = 3.024,10 € arrondis à 3.025 €

soit une indemnité de remploi de 5.525 euros.

Partie succombante, le conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres supportera la charge des dépens.

Il devra verser à M. [N] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

FIXE comme suit les indemnités dues par le [Adresse 8] au titre de l’emprise expropriée, soit les lots n°8 et 9 des parcelles assises de la copropriété, section AH n° [Cadastre 5] sise [Localité 15] et section AH n° [Cadastre 1] sise [Localité 7]:

— indemnité principale : 45.241 euros (QUARANTE CINQ MILLE DEUX CENT QUARANTE ET UN EUROS),

— indemnité de remploi : 5.525 euros (CINQ MILLE CINQ CENT VINGT CINQ EUROS) ;

CONDAMNE le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres à verser à M. [N] [V], M. [X] [V] et M. [Y] [V] unis d’intérêts une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique le [Adresse 8] supportera seul les dépens.

Le présent jugement a été signé par Anne Sophie MAIZA, Vice-Présidente, et par Séverine HOURNON, greffier, présente lors de sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

S. HOURNON A-S. MAIZA