TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/574

N° RG 24/02255 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7JB

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMERATION HABITAT prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [K] [L]

née le 15 Mars 1993 à , demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [W] [L]

né le 20 Mai 1989 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

[U] [C] : auditrice de justice

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 12 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025 en présence de [U] [C], auditrice de justice et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 29 mars 2023, l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération – Habitat a donné à bail à Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 582,02 € charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération – Habitat a fait signifier à Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] le 31 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024, l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération – Habitat a fait assigner Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 12 décembre 2024.

A cette audience, l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération – Habitat a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater que le bail a été résilié de plein droit en date du 1er janvier 2024, Subsidiairement,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires,

En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [L] et Madame

[K] [L] et de tout occupant de leur chef sans délai,

— Condamner solidairement Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] à verser à l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération – Habitat à titre d’arriérés de loyer la somme de 3 279,93 € augmentée des intérêts légaux à compter de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] à verser à l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération – Habitat les loyers et avance sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif versé aux débats et jusqu’au prononcé du jugement,

— Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2024 à la somme de 395,25 €,

Condamner solidairement Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] à verser à l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération – Habitat jusqu’à la libération des lieux, l’indemnité d’occupation de 395,25 € par mois,

— Dire que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,

— Condamner Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement de payer soit la somme de 138,91 € ainsi qu’à verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Constater l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

L’OPH Mulhouse Alsace Agglomération – Habitat, représentée par son conseil réitère ses prétentions.

Bien que convoqués par actes de commissaire de justice signifiés à étude, Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] n’étaient ni présents et personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération – Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclut le 29 mars 2023 contient une clause résolutoire en son article 3-2b et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 octobre 2023 pour la somme en principal de 2 328,01 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois malgré un versement des locataires intervenu le 20 novembre 2023 pour la somme de 500 €, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er janvier 2024.

Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Ils devront d’une part quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour eux de le faire, ils pourront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion sans délai et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi soit la somme de 395,25 € et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les conditions de l’ancien bail et majorées des charges locatives.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les locataires sont non comparants et n’ont formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

L’OPH Mulhouse Alsace Agglomération – Habitat produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 15 mai 2024 démontrant que Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] restent devoir la somme de

3 279,93 € terme d’avril 2024 inclus. Néanmoins, il convient de déduire la somme de 7,06 € correspondant à des frais de recommandé.

Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] au paiement de la somme de 3 272,87 €, terme d’avril 2024 inclus (loyers impayés, avances sur charges et indemnités d’occupation).

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à la demande.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, les défendeurs sont non comparants et le tribunal n’a pas connaissance de leur situation personnelle et financière et ne peut ainsi vérifier si ces derniers sont en capacité de régler la dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] supporteront la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer sollicité par la demanderesse soit 138,91 €, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder au demandeur la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles, en ce compris les frais du recommandé, qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mars 2023 entre l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération – Habitat et Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 1er janvier 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération – Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] au montant du loyer dû au jour de la résiliation soit la somme de 395,25 € ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] à payer à l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération – Habitat cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] à verser à l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération – Habitat la somme de 3 272,87 € comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêté à la date du 15 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer tel que sollicité par l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération – Habitat soit 138,91 €, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONDAMNE Monsieur [W] [L] et Madame [K] [L] à verser à l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération – Habitat la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 13 mars 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,