TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

MINUTE : 25/

N° RG 24/00012 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IZJN

78A Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

JUGEMENT DU 26 Juin 2025

A l’audience des saisies immobilières du Tribunal judiciaire de CAEN, tenue par Claire DELAUNEY, juge de l’exécution, assistée de Séverine HOURNON, greffière,

Dans l’instance

ENTRE

SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE

dont le siège socialest [Adresse 6]

POURSUIVANT

représenté par M^e Jérôme MARAIS, avocat au Barreau de CAEN, Case 18

ET

Monsieur [O] [F]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 3]

SAISI

représenté par M^e Marie BOURREL, avocat au Barreau de CAEN, Case 23

Créanciers poursuivants :

1/ ADMINISTRATION DU COMPTABLE DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS [Localité 11]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

non représentée

2/ TRESOR PUBLIC – SIP [Localité 9]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représenté

Après débats à l’audience du 24 Avril 2025, tenue par Claire DELAUNEY, juge, assistée de Séverine HOURNON, greffière, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Juin 2025.

FAITS ET PROCEDURE

Se prévalant du défaut de remboursement par M. [O] [F] d’un prêt constaté dans un acte notarié du 16 avril 2008, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (ci-après désigné “le CIFD”), venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE, fait signifier à ce dernier, le 16 janvier 2024, un commandement de payer valant saisie d’un immeuble situé commune de [Localité 8] (14), dans un ensemble immobilier à usage d’habitation dénommé « Le Patio de Myrna » situé [Adresse 10], à l’angle des deux voies, Cadastré Section BH n° [Cadastre 4], d’une contenance de 22 ares 14 ca, dans le Bâtiment B : Lot n° 46 – appartement – et les 231/10000 de la propriété du sol et des parties communes générales et les 364/10000 des parties communes particulières du Bâtiment B, Les 454/10000 des parties communes particulières de l’entrée et de l’escalier B, Et les 531/10000 des parties communes particulières de l’ascenseur B.

Lot 83 – parking – et les 7/10000 de la propriété du sol et des parties communes générales.

Etat descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte sous seing privé en date du 28 août 2007 à [Localité 13] et modificatif établi aux termes d’un acte sous seing privé en date du 18 décembre 2007, déposés au rang des minutes de Maître [C] [R] notaire à [Localité 7] aux termes d’un acte en date du 14 janvier 2008 dont publication à la date du 12 mars 2008 sous les références 1404P01 2008P1822.

Par acte du 6 mai 2024, le CIFD a assigné M. [O] [F] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution aux fins de voir déterminer les modalités de poursuite de la procédure.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 13 mai 2024.

L’affaire a fait l’objet de renvois successifs et été retenue à l’audience du 24 avril 2025.

A cette audience, le CIFD, dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 7 avril 2025, sollicite de voir :

— constater que le créancier poursuivant, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit aux articles L 311-2 et L 311-4 du Code des Procédures Civiles d’exécution ;

— constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du Code des Procédures Civiles d’exécution ;

— statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes ;

— déterminer les modalités de poursuites de la procédure ;

— mentionner le montant de la créance du créancier poursuivant pour la somme de 5.944,53€ en principal, frais, intérêts et autres accessoires, décompte arrêté au 7 mars 2025, outre les intérêts postérieurs au taux de 4,92 % l’an, les cotisations ADI et frais ;

— En cas de vente forcée : sur la base du cahier des conditions de la vente et d’une mise à prix fixée à 34.000 €, fixer la date de l’audience de vente et déterminer les modalités de visites de l’immeuble, comme demandé ci-dessus ; autoriser une mesure de publicité complémentaire

à celles prévues aux articles R 322-31 et suivants, consistant à un avis sur le site avoventes.fr du Conseil national des barreaux ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente ; subsidiairement, condamner Monsieur [O] [F] en tous les dépens ;

— condamner Monsieur [O] [F] à payer au CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT une somme de 3.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter Monsieur [O] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— À titre infiniment subsidiaire, au cas de délai de paiement accordé, assortir l’échéancier d’une clause d’exigibilité intégrale de plein droit à défaut de paiement d’une seule mensualité.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 24 avril 2025 par le RPVA, Monsieur [O] [F] sollicite de voir :

À titre principal,

— juger que la procédure de saisie immobilière est disproportionnée, et en conséquence, dire n’y avoir lieu à saisie immobilière et débouter le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE de l’intégralité de ses demandes ;

À titre subsidiaire,

— dire et juger que le montant des intérêts dus au taux de 4,92% ayant été mis à la charge de Monsieur [F], devront être calculés sur la base du principal restant dû, au jour du premier règlement effectué par Monsieur [F] au mois de décembre 2024, après déduction des sommes versées par Monsieur [F] ;

— dire qu’aucune clause pénale ne sera due par Monsieur [F] ; subsidiairement, la revoir à la baisse ;

À titre infiniment subsidiaire,

— accorder à Monsieur [F] un échelonnement du paiement des sommes dues sur une durée de 24 mois à compter de la décision à intervenir ;

— dire et juger que la procédure de saisie immobilière diligentée par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE à l’encontre de Monsieur [F] sera suspendue de plein droit pendant toute la durée du délai de grâce susmentionné ;

— dire et juger que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard en cas de retard prévu par les contrats de prêts ne seront pas encourus pendant le délai de grâce ;

En toute hypothèse,

— condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE à verser à Monsieur [F] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à « vérifier », « rappeler », « constater », « dire » et « dire et juger », figurant dans le dispositif des conclusions des parties et portant sur des moyens et éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, n’ont pas à être reprises ni écartées dans ledit dispositif.

I – Sur la disproportion de la saisie immobilière :

Il résulte des dispositions de l’article L 111 – 7 du code des procédures civiles d’exécution que « Le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation ».

En l’espèce, dans le cadre du commandement de payer, il était réclamé à Monsieur [F] la somme de 83 363,10 €. Monsieur [F] a effectué un règlement substantiel réduisant la créance à la somme de 5 944,53 € et, au vu du faible montant de la créance résiduelle, il estime que le créancier poursuivant aurait pu se désister et que la procédure de saisie immobilière est disproportionnée et qu’il n’y a pas lieu à saisie immobilière.

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE expose que la saisie immobilière est bien fondée, au motif que le simple montant de la créance ne saurait suffire à juger qu’une procédure de saisie immobilière serait excessive.

Le commandement afin de saisie-vente en date du 18 décembre 2023 est resté sans effet jusqu’au versement -certes substantiel- intervenu tardivement le 10 février 2025.

Force est de constater que le débiteur se contente de soutenir le caractère abusif du maintien de la procédure, sans justifier par ailleurs d’autres voies d’exécution possibles sur son patrimoine pour apurer totalement la dette.

Monsieur [F] n’est donc pas fondé à soutenir que la procédure de saisie immobilière mise en œuvre excède ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation et il convient en conséquence de rejeter sa demande principale tendant à voir ordonner la mainlevée de cette procédure.

II – Sur le titre exécutoire et le montant de la créance :

Selon les dispositions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière, laquelle peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En l’espèce, le CIFD agit en recouvrement forcé de sa créance en vertu de la copie exécutoire d’un acte reçu par Maître [C] [R] notaire à [Localité 7] le 16 avril 2008, contenant prêt accordé à Monsieur [F] d’un montant de 161.453 € d’une durée de 300 mois au taux d’intérêt nominal initial de 4,80 % l’an, et suite à la déchéance du terme, qu’il justifie avoir prononcée, conformément aux stipulations de l’offre de prêt immobilier, par lettre recommandée en date du 13 octobre 2023.

En vertu du commandement de payer valant saisie qu’il a fait signifier au débiteur le 16 janvier 2024, il réclamait à ce dernier une somme de 83.363,10 euros en principal, intérêts et frais, suivant décompte arrêté au 11 décembre 2023, décomposée comme suit :

Principal

— Capital restant dû : 73.023,93 €

— Mensualités impayées : 4.353,94 €

— Indemnité de 7 % : 5.368,85 €

Intérêts

— Intérêts échus du 14/10/23 au 11/12/23 au taux de 4,92 % l’an : 615,38 €

— Intérêts à compter de cette date jusqu’au parfait paiement au taux de 4,92%

mémoire

Frais

— Coût du commandement mémoire

TOTAL : 83.363,10 €

Et ce sous réserve de tous autres intérêts, frais et accessoires.

Sur le montant actualisé de la créance :

Le CIFD se prévaut désormais, compte tenu des versements effectués par le débiteur, d’une créance de 5.944,53 euros en principal, intérêts arrêtés au 7 mars 2025 et accessoires, le dernier versement dont il est tenu compte étant celui de 73.023,93 euros en date du 10 février 2025, correspondant au montant du capital restant dû au 13 octobre 2023.

Sur le montant des intérêts réclamés :

Le décompte actualisé au 7 mars 2025 indique que le taux des intérêts moratoires est de 4,92 %, conformément à ce stipule l’offre de prêt immobilier, dont les mentions sont reprises dans l’acte notarié, et mentionne le montant des sommes dues au titre du capital restant dû et des échéances en retard, des intérêts, avec la précision de leur assiette de calcul, et des frais.

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE sollicite le versement de la somme de 4.864,53 € pour la période du 14 octobre 2023 au 7 mars 2025.

Le débiteur reproche au créancier poursuivant d’avoir refusé un premier réglement le 20 décembre 2024, dans la mesure où Monsieur [F] ne justifiait pas de l’origine des fonds, alors même qu’il avait indiqué que ces sommes provenaient d’un prêt, et par ce refus, d’avoir généré des intérêts suplémentaires entre la tentative de premier réglement le 20 décembre 2024 et le 7 mars 2025 qui ne sont pas dus ; subsidiairement, le second virement ayant été réalisé le 10 février 2025, il estime que les intérêts suplémentaires entre le 10 février 2025 et le 7 mars 2025 qui ne sont pas dus.

Le CIFD expose que les obligations contractuelles lui imposent de demander une attestation de provenance de fonds, ce dont le débiteur ne disconvient pas. Il rappelle que cette attestation de provenance est obligatoire au regard du montant réglé et de l’opération dont s’agit, au regard des dispositions de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme posées par le code monétaire et financier (articles L561-1 et suivants et R561-1 9 et suivants). Le CIFD est lui-même assujetti au respect des obligations de vigilance et de déclaration de soupçon et soumis au contrôle de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution et de Tracfin.

M. [O] [F] ne justifie ni avoir produit ledit document , ni avoir porté à la connaissance du CIFD l’origine des fonds, le mail en date du 28 novembre 2024 produit par le débiteur étant relatif à un certain “Monsieur [W]” (et non à Monsieur [F]).

Par ailleurs, le paiement réalisé le 10 février 2025 a été effectué sur la base du seul montant du capital figurant au commandement immobilier, des mois après, sans actualisation de la dette, de sorte que la créance n’a pas été réglée en totalité et génère encore des intérêts au regard de la règle d’imputation de l’article 1254 du code civil.

Dès lors, il convient de rejeter la contestation relative au montant des intérêts réclamés.

Sur la clause d’indemnité d’exigibilité anticipée :

Il résulte des dispositions de l’article 1231 – 5 du code civil que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent».

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE sollicite une indemnité d’exigibilité anticipée à hauteur de 5.368,85 €.

Cette indemnité d’exigibilité anticipée est qualifiée par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE de clause pénale.

Monsieur [F] en sollicite la suppression ou subsidiairement la réduction à la baisse, en rappelant que le prêt a été souscrit au mois d’avril 2008, que Monsieur [F] a connu un incident de paiement à compter de 2023, date à laquelle il a connu des problèmes de santé, qu’il a réglé pendant plus de 10 ans les échéances de prêt. Il estime que l’indemnité de 7% au regard du nombre d’échéances d’ores et déjà réglées, outre le capital restant dû réglé au CIFD, est manifestement excessive, et s’avère au final équivalente à la somme résiduelle restant due.

Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE s’oppose à la modulation de la clause pénale, considérant que celle-ci était proportionnée, rappelant que l’indemnité est destinée à compenser un préjudice financier du fait de l’inexécution des obligations. Il estime que Monsieur [O] [F] ne démontre pas le caractère manifestement excessif de la clause au regard de ce qui est habituellement pratiqué pour des contrats du même type et qu’aucun élément relatif à la situation personnelle et financière actuelle de l’emprunteur ne peut motiver une réduction.

En l’espèce, il ne saurait être fait droit à la demande de suppression du débiteur en ce que cette possibilité n’est pas envisagée par l’article 1152.

S’agissant de la demande de modération, les difficultés de santé soulevées par le débiteur ne sont pas justifiées, ce dernier ne produisant qu’un arrêt de travail d’un mois du 22/11/2024 au 20/12/2024, soit postérieur aux difficultés de paiement survenues dès 2023.

En revanche, au vu du réglement substanciel d’un montant de 73.023,93 euros en date du 10 février 2025, réduisant de manière drastique la créance résiduelle et, partant, le préjudice financier du créancier poursuivant, il convient de réduire à la seule somme de 2.500 euros le montant dû au titre de l’indemnité d’exibibilité anticipée.

Au vu de l’ensemble des pièces produites et de la réduction de l’indemnité contractuelle par la présente décision, il y a donc lieu de retenir la somme de 3.075,68 euros en principal, intérêts et frais, suivant décompte arrêté au 7 mars 2025, décomposée comme suit :

73.023,93 euros au titre du capital restant dû au 13/10/2023

4.353,94 euros au titre des échéances échues impayées au 13/10/2023,

4.864,53 euros au titre des intérêts échus du 14/10/2023 au 07/03/2025 au taux de 4,92%,

—  81.666,72 euros au titre des réglements effectués par le débiteur

2.500 euros au titre de l’indemnité contractuelle de 7%,

sans préjudice de tous autres éventuels dus, notamment les frais d’exécution,

et outre les intérêts postérieurs au taux de 4,92 % l’an jusqu’à parfait paiement.

III – Sur la demande de délais de paiement :

Il résulte des dispositions de l’article 1343 – 5 du code civil, que le débiteur peut solliciter des délais de paiement sur 24 mois.

Au vu du montant résiduel de la créance, à savoir la somme de 3.075,68 euros, et du versement substanciel réalisé le 10 février 2025, et faute pour le débiteur de proposer des modalités de paiement, il convient d’accorder au débiteur un délai de 6 mois, à compter de la décision à intervenir, afin de lui permettre d’apurer sa dette suivant les modalités prévues dans le présent dispositif.

L’affaire sera réexaminée à l’issue du délai de 6 mois pour constater l’extinction de la créance ou à défaut poursuivre la procédure de saisie immobilière.

Sur les autres demandes :

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande, en l’espèce, de rejeter les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [O] [F] de sa demande de mainlevée de la procédure de saisie immobilière ;

REJETTE la contestation de Monsieur [O] [F] relative au montant des intérêts réclamés ;

REJETTE la demande de Monsieur [O] [F] aux fins de suppression de l’indemnité d’exigibilité anticipée ;

RÉDUIT à la seule somme de 2.500 euros le montant dû au titre de l’indemnité d’exigibilité anticipée ;

RETIENT la créance de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE, créancier poursuivant, à l’égard de M. [O] [F] pour la somme de 3.075,68 euros en principal, intérêts et frais, suivant décompte arrêté au 7 mars 2025, décomposée comme suit :

73.023,93 euros au titre du capital restant dû au 13/10/2023

4.353,94 euros au titre des échéances échues impayées au 13/10/2023,

4.864,53 euros au titre des intérêts échus du 14/10/2023 au 07/03/2025 au taux de 4,92%,

—  81.666,72 euros au titre des réglements effectués par le débiteur,

2.500 euros au titre de l’indemnité contractuelle de 7%,

sans préjudice de tous autres éventuels dus, notamment les frais d’exécution,

et outre les intérêts postérieurs au taux de 4,92 % l’an jusqu’à parfait paiement ;

AUTORISE M. [O] [F] à se libérer de sa dette en 6 échéances à régler au plus tard le 10 de chaque mois qui suivra celui de la signification du présent jugement, les 5 premières échéances devant être d’un montant de 500 euros chacune, et la dernière devant correspondre au solde de la dette qui sera alors à actualiser en intérêts et en tous autres éventuels dus, notamment les frais d’exécution ;

RAPPELLE que la procédure de saisie immobilière est suspendue pendant la durée des délais de paiement ci-dessus accordés ;

DIT qu’à défaut de règlement d’une seule échéance dans les termes et selon les conditions ci-dessus fixés, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE, pourra saisir le juge de l’exécution par voie de conclusions aux fins de reprise de la procédure de saisie immobilière ;

REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT que mention de la présente décision sera portée en marge du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 16 janvier 2024, ce conformément aux dispositions de l’article R. 321-22 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que la présente décision sera notifiée par voie de signification à l’initiative de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE ILE DE FRANCE, ce conformément aux dispositions de l’article R. 311-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’affaire sera réexaminée à l’audience du 18 décembre 2025 à 14h00, la présente décision valant convocation des parties ;

RESERVE les dépens.

La présente décision a été signée par Claire DELAUNEY, Juge, et par Séverine HOURNON, greffière, présente lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION

S. HOURNON C. DELAUNEY