TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

22 JANVIER 2026

N° RG 24/00068 – N° Portalis DB22-W-B7H-RXUS

Code NAC : 30B

TLF

DEMANDERESSE :

La société LE MILADY’S, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro

503 746 687 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Mickaël CHOURAQUI de la SELARL MCH AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau du VAL D’OISE.

DEFENDERESSE :

Madame [P] [Y] épouse [Z]

née le 12 Février 1931 à [Localité 4] (55),

[Adresse 3],

représentée par Maître Nicolas SIMONY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 14 Décembre 2023 reçu au greffe le 22 Décembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 18 Novembre 2025, après le rapport de Monsieur LE FRIANT, Vice-Président désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Janvier 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES [G]

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2005, Madame [P] [Z] a consenti un renouvellement de bail à Monsieur [R] [O] et Madame [I] [G], venant aux droits des consorts [C], portant sur divers locaux commerciaux à usage exclusif de HOTEL-RESTAURANT-VINS dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2005 pour expirer le 28 février 2014.

Par acte sous seing privé en date du 23 avril 2008, Monsieur [R] [O] et Madame [I] [G] ont cédé leur fonds de commerce à la société LE MILADY’S avec tous les éléments en dépendant, et notamment le droit au bail.

Par exploit du 21 août 2013, Madame [P] [Y] épouse [Z] a donné congé à la société LE MILADY’S pour le 28 février 2014, offrant le renouvellement à compter du 1er mars 2014 pour un loyer de 45.000 euros.

Par mémoire notifié le 6 mars 2014, la société LE MILADY’S a sollicité la fixation du loyer à la somme de 21.595 euros.

Par un jugement en date du 12 mai 2017, le juge des loyers commerciaux

du tribunal judiciaire de Versailles a fixé le loyer annuel en renouvellement

au 1er mars 2014 au montant de 22.025 euros.

Par acte du 9 novembre 2018, la société LE MILADY’S a assigné Madame [P] [Y] épouse [Z] devant le juge des référés aux fins d’obtenir sa condamnation à effectuer des travaux de mise en conformité des locaux et à défaut, la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 29 septembre 2020, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise.

Le 27 octobre 2022, la société LE MILADY’S a, par acte du 27 octobre 2022, sollicité le renouvellement du bail commercial.

Par acte du 26 janvier 2023, Madame [P] [Y] épouse [Z] a indiqué refuser le renouvellement du bail commercial et a proposé le versement d’une indemnité d’éviction.

L’expert judiciaire désigné par le juge des référés a déposé son rapport le

30 mai 2023 exposant que sa mission était rendue sans intérêt après le refus du bailleur de renouveler le bail.

Par acte en date du 14 novembre 2023, la société LE MILADY’S a assigné Madame [P] [Y] épouse [Z] devant la présente juridiction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2025, la société LE MILADY’S demande au tribunal de :

Vu les articles 1719 et suivants du Code civil,

Vu les articles L.145-14 et suivants du Code de commerce,

Vu les pièces versées au débat selon bordereau annexé,

— déclarer recevable et bien fondée la société LE MILADY’S,

— condamner Madame [P] [Y] épouse [Z] à payer la somme de 136.820,33 euros correspondants à 50 % du loyer global appelé par le bailleur ou son mandataire dû pour l’exploitation de l’hôtel et indûment perçus depuis le 1er mars 2014 et jusqu’au 30 juin 2025, à parfaire,

— condamner Madame [P] [Y] épouse [Z] à payer la somme de 620.500 euros au titre de la perte d’exploitation subie en raison de l’impossibilité d’exploitation de l’hôtel par la société LE MILADY’S pour la période du 1er mars 2014 au 30 juin 2025, à parfaire jusqu’à la date de départ effectif de la société LE MILADY’S après paiement par le bailleur de l’indemnité d’éviction,

— condamner Madame [P] [Y] épouse [Z] à payer la somme de 54.750 euros au titre de la perte de chance de percevoir une indemnité d’éviction majorée au regard de l’activité commerciale générée par l’exploitation de l’hôtel,

— condamner Madame [Z] d’avoir à verser à la société LE MILADY’S la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Madame [Z] aux entiers dépens de la procédure, comprenant les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [E] [N] d’un montant de 3.000 euros.

Elle fait valoir que :

— le bailleur ne peut pas s’affranchir de son obligation de délivrance qui l’oblige à délivrer des lieux exploitables conformément à leur destination contractuelle,

— cette obligation de délivrance s’impose au bailleur lors de la remise des lieux mais également pendant toute la durée du bail,

— l’expert judiciaire a confirmé dans son rapport rendu le 30 mai 2023 que

« l’hôtel ne peut pas être exploité en l’état, compte tenu des manques aux normes relatives aux ERP, à la réglementation incendie et à l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, il apparaît que le bailleur ne remplit pas ses obligations de mise à disposition d’un local commercial pouvant être régulièrement exploité »,

— le bailleur a donc manqué à son obligation de délivrance du fait du caractère inexploitable de la partie hôtel,

— depuis plusieurs années, elle verse un loyer correspondant pour partie à des locaux qui ne peuvent pas être exploités pour la destination prévue au bail,

— le loyer ayant été fixé lors du renouvellement au 1er mars 2014 en fonction de la variation des indices publié par l’INSEE au regard des règles de plafonnement du loyer commercial en l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité, ainsi que cela ressort du jugement rendu le 12 mai 2017 par le tribunal judiciaire de Versailles ayant autorité de la chose jugée entre les parties,

— la pondération de 0,20 retenue par l’expert pour la partie étage résulte précisément du caractère inexploitable de celui-ci,

— elle a incontestablement subi d’importantes pertes d’exploitation au regard du chiffre d’affaires qu’elle était en droit d’attendre,

— l’impossibilité d’exploiter la partie hôtel a non seulement eu pour conséquence de générer un préjudice au titre de la perte d’exploitation de la société LE MILADY’S, mais aussi, et par voie de conséquence directe, une perte de chance au titre du montant de l’indemnité d’éviction auquel a droit la société LE MILADY’S suite au refus de renouvellement avec offre de versement d’une indemnité d’éviction notifié par le bailleur le 26 janvier 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, Madame [P] [Y] épouse [Z] demande au tribunal, de :

Vu l’article 1720 du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Au principal

— débouter la société LE MILADY’S de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire

— fixer le montant dû par Madame [Z] à la société LE MILADY’S au titre du trop-perçu des loyers à la somme de 3.037,09 € par an ;

— condamner la société LE MILADY’S au paiement d’une somme de

2.500,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et

des entiers dépens ;

— condamner la société LE MILADY’S aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— en l’absence de communication du registre de sécurité ou des comptes rendus de visite périodique, rien ne permet de démontrer que le preneur ait reçu un avis défavorable de la commission de sécurité et il est constant que ce dernier n’a jamais été destinataire d’un quelconque arrêté de mise en conformité ou de fermeture de l’étage où a été exploitée l’activité d’hôtel,

— aucune mention de la mise aux normes précitée n’est intégrée dans l’acte d’acquisition du fonds de commerce par le preneur. En conséquence, le fonds de commerce cédé était en conformité avec les dispositions de l’arrêté du

24 juillet 2006, dernière échéance réglementaire relative aux hôtels de 5ème catégorie,

— l’arrêt de l’exploitation de l’étage des locaux, pour laquelle nous ne disposons d’aucune date ou d’élément de contexte, résulte de la seule volonté du preneur,

— si au jour de la mise à disposition des locaux, ici pour la période antérieure à 1979, la conformité de ces derniers relève de l’obligation de délivrance du bailleur, en cours de contrat cette dernière relève de son obligation d’entretien,

— la jurisprudence est constante sur la validité des clauses prescrivant expressément la charge des travaux imposés par l’administration au locataire pouvant en exonérer le bailleur,

— il est indéniable que le preneur a la charge de la mise en conformité des locaux pour l’exploitation de son activité,

— le loyer contractuel est substantiellement inférieur à la valeur locative de renouvellement des locaux,

— l’expert a intégré l’hypothèse de l’absence d’utilisation de l’étage dans son rapport de sorte que le loyer payé par le Preneur correspond parfaitement à la consistance des locaux au jour de la présente procédure,

— si par extraordinaire le tribunal venait à considérer que le bailleur serait redevable d’une restitution d’une partie des loyers réglés par le Preneur, il conviendra alors d’appliquer les règles de pondération commerciale retenues par l’expert judiciaire dans le cadre de son rapport,

— le preneur ne fournit aucun élément permettant de justifier d’une quelconque perte de chance d’avoir généré un chiffre d’affaires supplémentaire en exploitant l’activité d’hôtel.

MOTIFS

1. Sur le manquement imputé au bailleur

L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon ces textes, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il en résulte que le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes d’accessibilité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur sauf stipulation expresse contraire (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023,

n° 22-15.901).

Les dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce qui prévoit que, même en présence d’une telle clause, les travaux de conformité ne sauraient être imputés au locataire dès lors qu’ils concernent des grosses réparations, ne sont pas applicables au bail objet du présent litige dès lors ces dispositions ne sont applicables qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 et que le présent bail a été renouvelé en dernier lieu le 1er mars 2014.

En l’espèce, le renouvellement du bail du 1er mars 2005 prévoit que « toute mise en conformité par suite de règlements administratifs présents ou à venir sera à la charge du PRENEUR et ne pourra, en aucun cas, justifier une demande de réduction de loyer ».

Les parties ont donc entendu prévoir par une clause expresse que les travaux de mise en conformité soient mis à la charge de la locataire même dans l’hypothèse où ceux-ci seraient constitutifs de grosses réparations, l’article R. 145-35 précité n’étant pas applicable comme précédemment indiqué.

Par ailleurs, il résulte du rapport d’expertise judiciaire réalisé par Monsieur [E] [N] que l’expert indique en page 13 que « A l’étage, depuis le palier, la baie libre distribuant sur le couloir fait 80 cm de passage, mais je mesure une hauteur de 1,80 m en son point le plus haut (en effet, une ferme de charpente est positionnée au droit de cette baie, et la hauteur libre diminue sur sa partie droite, en allant vers le couloir).

La couloir de distribution mesure 93 cm de large.

Pour accéder à la Ch3, il faut à nouveau passer sous une ferme de charpente : la hauteur libre maximale est de 2,03 m mais au milieu du couloir, elle ne fait que 1,82 m ».

Évoquant en page 18 le projet de travaux, il reprend « La hauteur sous ferme dans la circulation des chambres, tel que projeté dans l’AVP2 est de 1,90m sous la 1ère ferme et de 2,03 m sous la 2ème ferme ; comme je l’ai indiqué dans ma note aux parties n°2, cette disposition n’est pas conforme à la réglementation qui requiert 2,20 m et doit faire l’objet d’une dérogation de la part des services concernés ».

Il ajoute en page 20 « le différend principal entre Madame [Z] et la société LE MILADY’S sur les travaux à réaliser, relatif à la surélévation ou non de la charpente de l’immeuble, dépendra de la décision de la Commission Départementale de Sécurité d’accepter ou non une dérogation ».

Il résulte en effet des dispositions combinées des articles 2 et 6 de l’arrêté du 8 décembre 2014 fixant les dispositions prises pour l’application des articles

R. 111-19-7 à R. 111-19-11 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 14 du décret n° 2006-555 relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public situés dans un cadre bâti existant et des installations existantes ouvertes au public que les circulations intérieures horizontales doivent permettre un passage libre sous les obstacles en hauteur de 2,20 mètres.

Toutefois, l’article L. 164-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit la possibilité d’octroyer des dérogations notamment en cas d’impossibilité technique ou de disproportion manifeste entre les améliorations apportées par la mise en œuvre des prescriptions techniques d’accessibilité, d’une part, et leurs coûts, leurs effets sur l’usage du bâtiment et de ses abords, d’autre part.

Il ressort des constatations techniques de l’expert que le premier étage des locaux loués ne pourrait en l’état être utilisé aux fins d’exercer une activité hôtelière dès lors que notamment le couloir de circulation des chambres ne serait pas conforme à la réglementation applicable ci-dessus rappelée en raison de la présence d’obstacles en hauteur.

L’expert souligne également que l’adaptation de ces espaces à la réglementation nécessite des travaux de charpente.

Toutefois, il ne résulte d’aucune mention du rapport que la configuration de l’espace de circulation serait rendue impossible par un vice affectant la structure de l’immeuble qui serait de nature à caractériser un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance nonobstant la clause relative aux travaux de conformité.

Au contraire, l’expertise du 30 octobre 2015 réalisée dans le cadre de la procédure relative aux loyers commerciaux fait apparaître que la circulation est possible et que les chambres sont même aménagées conformément à leur destination puisque des lits y ont été déposées. Pour deux d’entre elles, elles sont pourvues d’une douche et une salle de douche est commune pour les deux dernières. Un sanitaire commun est également présent.

Il n’est donc pas démontré l’existence d’un vice structurel affectant l’immeuble qui empêcherait l’utilisation des chambres et la hauteur de l’espace de circulation ne peut être considérée comme telle et doit uniquement être considérée comme une non-conformité aux règles d’accessibilité.

Pour le surplus, la société LE MILADY’S se contente d’évoquer de façon générale et imprécise la non-conformité alléguée des chambres d’hôtel et de rappeler en page 7 de ses conclusions l’attestation de Monsieur [S] [X] du 21 novembre 2014 évoquant une porte d’accès n’ayant pas une largeur de passage suffisante et l’absence de coupe-feu suffisant.

Toutefois, il faut constater qu’aux termes de la dite attestation aucune précision n’est apportée sur la nature des réglementations qui seraient enfreintes par les constatations de l’architecte et le grief de l’absence de coupe-feu suffisant évoqué par la société LE MILADY’S est trop imprécis pour savoir à quel élément il ferait référence.

Par ailleurs, il apparaît que la société LE MILADY’S ne produit aucune injonction administrative imposant des travaux au premier étage de l’établissement sous peine de sanction administrative.

Seul est produit le refus d’autorisation du maire de [Localité 5] du 22 octobre 2021 relativement à la demande d’autorisation de travaux suite à une demande du gérant de la société LE MILADY’S.

Ce refus fait suite à un procès-verbal de la sous-commission départementale de sécurité concernant des travaux relatifs à « l’aménagement de la partie hôtel situé au 1er étage d’un pavillon individuel R+1 ainsi que la mise aux normes de l’établissement en matière de sécurité incendie ».

Ce refus est ainsi motivé par les anomalies suivantes :

« – la notice de sécurité ne précise pas la surveillance du système de sécurité incendie pendant l’occupation de l’hôtel,

— le plan du rez-de-chaussée indique une seule sortie de secours d’une largeur insuffisante avec une ouverture dans le mauvais sens,

— la notice de sécurité ne précise pas les caractéristiques de la résistance au feu des cloisons dans l’unique circulation de l’étage,

— la notice de sécurité ne précise pas la présence d’extincteurs dans l’établissement,

— la notice de sécurité ne précise pas la puissance de la cuisine fermée se trouvant au rez-de-chaussée de l’établissement,

— la notice de sécurité ne précise pas les caractéristiques de l’isolement de la buanderie considérée comme local à risques moyens,

— la notice de sécurité ne précise pas la présence de détection automatique dans la circulation ».

Aucun des motifs retenu par la commission de sécurité ne fait donc référence à la hauteur de l’espace de circulation ou la largeur de la porte d’accès.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les non-conformités alléguées de façon suffisamment précise par la société LE MILADY’S à savoir la hauteur de l’espace de circulation ou, dans une moindre mesure, la largeur de la porte d’accès ne sont pas démontrées, a fortiori, dès lors que comme rappelé précédemment les exigences en la matière sont susceptibles de dérogations dont il n’est démontré ni quelles auraient été refusées ni même sollicitées.

En tout état de cause, à supposer que des travaux de mise en conformité auraient été imposés par l’administration sur ces éléments, ils auraient été à la charge de la locataire conformément à la clause contractuelle précédemment rappelée.

Enfin, la locataire ne rapporte pas la preuve de la présence de vices affectant la structure de l’immeuble qui relèverait du bailleur même en présence

d’une clause de transfert conforme à la législation antérieure au décret

du 3 novembre 2014.

Par conséquent, aucune manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance n’étant établi, il y a lieu de débouter la société LE MILADY’S de l’intégralité de ses prétentions.

2. Sur les demandes accessoires

La société LE MILADY’S succombant, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire réalisée par M. [E] [N].

Elle devra également verser à la défenderesse une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déboute la société LE MILADY’S de l’intégralité de ses prétentions ;

Condamne la société LE MILADY’S à verser à Madame [P] [Y] épouse [Z] la somme de 2.500 euros par application des dispositions l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la société LE MILADY’S aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire réalisée par M. [E] [N] ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire et dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JANVIER 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT