N° du répertoire général : N° RG 23/00379 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IHDQ

5AC Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. LES PRES

RCS de [Localité 12] n° 338 948 169

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christophe VALERY, membre du Cabinet VALERY-BOURREL avocat postulant au barreau de CAEN, vestiaire : 23 et par M^e Anne TZIRENSTCHIKOW, avocat plaidant à la Cour d’appel de PARIS et au Barreau de l’ESSONNE

DEFENDEURS :

S.A.S.U. JUNGLE FOOD

Anciennement dénommée “MA SUZETTE “

RCS de [Localité 6] n° 878 760 040

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]

représentée par la SELARL THILL-LANGEARD agissant par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

Monsieur [Y] [T]

pris en sa qualité de Président de la SASU JUNGLE FOOD aux lieu et place de Monsieur [N] [I]

né le 05 Novembre 1994 à [Localité 6] (14)

demeurant [Adresse 2]

représentée par la SELARL THILL-LANGEARD agissant par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

Monsieur [N] [I]

né le 10 Avril 1986 à [Localité 6] (14)

demeurant [Adresse 1]

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Anne-laure BOILEAU – 12, M^e Franck THILL – 93, M^e Christophe VALERY – 23

représenté par M^e Anne-laure BOILEAU, membre du Cabinet ALBA avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 12

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001772 du 09/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Isabelle ROUSSEAU, Vice-Présidente

Assesseur : Mélanie HUDDE, Juge

Assesseur : Chloé BONNOUVRIER, Juge

Greffier : Emmanuelle MAMPOUYA, Greffière présente lors des débats et de la mise à disposition au greffe ,

DÉBATS

A l’audience collégiale du 14 Octobre 2024, tenue en audience publique.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le treize Janvier deux mil vingt cinq, date indiquée à l’issue des débats

Décision Contradictoire, en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous-seing-privé du 15 mars 2019, la SCI [Adresse 8], aux droits de laquelle vient désormais la SCI Les Prés, a donné à bail à la SASU Ma Suzette un local d’une surface de 74,06 m² au n° 12 du centre commercial de l’Europe situé [Adresse 5] à Hérouville Saint clair.

Ce bail a été accepté pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 8850 € hors-taxes et hors charges.

Par acte reçu à l’office notarial de Maître [C] le 29 mars 2019, la SCI Les Prés a acquis la pleine propriété de plusieurs biens d’un ensemble immobilier à Hérouville Saint clair dont le local précité consenti à bail.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 mai 2022 réceptionné le 11 mai 2022, Monsieur [N] [I] (Président de la SASU Ma Suzette) a fait part à la SCI Les Prés de la cession de la totalité de ses parts sociales dans un délai de 15 jours, ce à quoi cette dernière a répondu, par courriel du 17 mai 2022, en rappelant les dispositions de l’article relatif au droit de préemption contenu dans le bail.

Par décision de l’associé unique de la SASU Ma Suzette du 29 avril 2022 enregistrée le 7 juin 2022, plusieurs changements sont intervenus :

– Monsieur [N] [I] a démissionné et Monsieur [Y] [T] a été nommé en qualité de président de la SASU Ma Suzette ;

– la totalité des actions de la société Ma Suzette a été cédée à Monsieur [T] moyennant une somme de 5000 € ;

– un changement de nom a été opéré, la société étant désormais dénommée Jungle Food en remplacement de la dénomination Ma Suzette.

Par exploits du commissaire de justice en date du 19 décembre 2022, la SCI Les Prés a assigné la SASU Jungle Food anciennement dénommée Ma Suzette (ci-après Jungle Food ) prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [Y] [T] en qualité de président de la SASU Jungle Food et Monsieur [I] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir prononcer la nullité de la cession d’actions intervenue le 29 avril 2022 et enregistrée le 7 juin 2022 ou de voir déclarer la cession d’actions inopposable ou de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail du 15 mars 2019 pour non-respect des obligations, de voir ordonner l’expulsion de la SASU Jungle Food, de voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers dans un garde-meuble et de se faire payer diverses indemnités.

Dans ses dernières conclusions numéro 2 notifiées par voie électronique le 4 juin 2024, la SCI Les Prés demande au tribunal de :

– déclarer recevable et bien fondée la SCI Les Prés en toutes ses prétentions ;

– débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

– en conséquence, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire conformément à l’article L 145 – 41 du code de commerce ;

– ordonner, en conséquence, immédiatement l’expulsion de la SASU Jungle Food anciennement dénommée « Ma Suzette [Localité 9] » et de tous occupants de son chef, des locaux portant le numéro 12 situé [Adresse 7] à [Localité 11], avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu, conformément aux dispositions des articles L 142 – 1 et L 411 –1 à L 433 – 2 du code des procédures d’exécution ;

– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du Bailleur, et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues, conformément aux articles L 433 – 1 et suivants du code des procédures d’exécution ;

– à titre subsidiaire, prononcer la nullité de la cession d’actions de la SASU Ma Suzette intervenue le 29 avril 2022 enregistrée le 7 juin 2022 entre Monsieur [N] [I], associé unique de la SASU Ma Suzette et Monsieur [Y] [T] ;

– déclarer ladite cession d’actions inopposable à la SCI Les Prés ;

– prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 15 mars 2019 pour non-respect par la SASU Jungle Food anciennement dénommée « Ma Suzette [Localité 9] » des obligations lui incombant en vertu dudit contrat de bail ;

–ordonner, en conséquence, immédiatement l’expulsion de la SASU Jungle Food anciennement dénommée « Ma Suzette [Localité 9] » et de tous occupants de son chef, des locaux portant le numéro 12 situé [Adresse 7] à [Localité 11], avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu, conformément aux dispositions des articles L 142 – 1 et L 411 –1 à L 433 – 2 du code des procédures d’exécution ;

– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du Bailleur, et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues, conformément aux articles L 433 – 1 et suivants du code des procédures d’exécution ;

– en tout état de cause, condamner la SASU Jungle Food anciennement dénommée « Ma Suzette Hérouville » à payer à la SCI Les Prés la somme de 26 874,97 € arrêtée au 28 mai 2024 correspondant au montant des loyers et charges, indemnités d’occupation, impayés « terme du 2e trimestre 2024 inclus », avec intérêts au taux légal majoré de 5 points en vertu de l’article 7 contenu aux termes du bail, à compter du 30 novembre 2023 ;

– condamner la SASU Jungle Food anciennement dénommée « Ma Suzette [Localité 9] » à la somme de 2687,49 € arrêtée au 28 mai 2024 au titre de l’indemnité fixée forfaitairement à 10 % des sommes au titre du retard de paiement, tel que prescrit aux termes du contrat de bail (article 22.2.1);

– dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de clause pénale, en réparation du préjudice subi à titre d’indemnité sans préjudice de tous dommages et intérêts en application de l’article 22.2.3 contenu aux termes du contrat de bail ;

– condamner à compter de cette date et/ou du prononcé de la décision à venir la SASU Jungle Food anciennement dénommée « Ma Suzette [Localité 9] », à verser à la requérante une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50 %, à laquelle s’ajouteront la TVA et les charges, au titre de la clause pénale jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés (article 22.2.4) ;

– condamner la SASU Jungle Food anciennement dénommée « Ma Suzette Hérouville» à payer à la SCI Les Prés la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Tzirenstchikow, Avocat, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions en réponse n° 1 notifiées par voie électronique le 12 juin 2023, Monsieur [T] et la société Jungle Food demandent au tribunal de :

– juger inopposable aux associés de la société Ma Suzette, nouvellement Jungle Food, le droit de préemption contractuellement stipulé à charge de la société locataire dans le bail commercial;

– en conséquence, débouter la SCI Les Prés de ses demandes de nullité ou de prononcé de l’inopposabilité de la cession d’actions intervenue entre Monsieur [T] et Monsieur [I] ainsi que de toutes les demandes qui en découlent ;

– débouter la SCI Les Prés de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 15 mars 2019 et de toutes les demandes qui en découlent ;

– juger que la société Jungle Food se reconnaît débitrice et va proposer d’apurer sa dette sur la base d’un décompte certifié qui devra être versé aux débats ;

– débouter la SCI Les Prés de toutes ses autres demandes, fins et conclusions ;

– condamner la SCI Les Prés à verser à la société Jungle Food une indemnité qu’il n’apparaît pas inéquitable de fixer à 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– la condamner aux dépens.

Dans ses dernières conclusions numéro 2 notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, Monsieur [I] demande au tribunal de :

– débouter la SCI Les Prés de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– condamner la SCI Les Prés à verser à Monsieur [I] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la SCI Les Prés aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. Sur l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article L 145 – 41 alinéa 1er du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

En l’espèce, le bail commercial conclu entre la SCI Les Prés et la société Ma Suzette (aujourd’hui dénommée Jungle Food) le 15 mars 2019 comporte un article 22.1 relatif à la clause résolutoire qui stipule « à défaut de paiement d’un seul terme du loyer, fraction de terme ou rappel de loyer dû après une taxation amiable ou judiciaire, dépôt de garantie ou fonds de roulement ou leurs compléments, indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux dans les termes de l’article L 145 – 28 du code de commerce ou de l’article 1382 du Code civil, charges, accessoires, intérêts et pénalités à leur échéance ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail et de ses annexes, et un mois après une mise en demeure ou un commandement demeuré totalement ou partiellement infructueux, le bail sera, si bon semble au Bailleur , résilié de plein droit et ce, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus » (page 19 du bail commercial).

La SCI Les Prés produit un commandement de payer en date du 30 novembre 2023 qui porte sur une somme totale de 22 535,40 € correspondant aux loyers de juillet 2022 à octobre 2023 auxquels s’ajoute la clause pénale de 10 %, les intérêts et le coût de l’acte. Ce commandement comporte le délai prévu par l’article du code de commerce susvisé puisqu’il est mentionné « à défaut de satisfaire au présent commandement, et le délai d’un mois expiré, le demandeur entendra si bon lui semble, se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée dans le bail ». D’ailleurs, la clause résolutoire est également reproduite dans le commandement de payer.

Il est justifié que ce commandement de payer a été signifié à la SASU Jungle Food par la remise de la copie à Monsieur [T] en sa qualité de président de la société.

S’il ressort de l’historique comptable de la SASU Jungle Food qu’elle a effectué divers versements entre mai et octobre 2022, il convient de relever que ces derniers ont été pris en compte dans le calcul opéré par la SCI Les Prés et qu’aucun versement n’a été effectué depuis le 27 septembre 2022 alors que la présente procédure a débuté par assignation de décembre 2022. Ainsi, la SASU Jungle Food et Monsieur [T] ne justifient pas avoir procédé au paiement de l’intégralité la somme mentionnée dans le commandement de payer.

Au surplus, la société Jungle Food reconnaît être débitrice de la SCI Les Prés.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et conséquemment d’ordonner l’expulsion des occupants des locaux en ayant recours, au besoin, au concours de la force publique.

II. Sur le sort des meubles.

L’article L 433 – 1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que «les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

En l’espèce, l’expulsion ayant été ordonnée, il y a lieu également de transporter les meubles et objets mobiliers dans un lieu désigné par Monsieur [T] en sa qualité de gérant de la SASU Jungle Food.

III. Sur les demandes en paiement formées par la SCI Les Prés.

A. Sur la demande en paiement de la dette locative.

L’article 1353 alinéa 1er du Code civil dispose que «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

En l’espèce, la SCI Les Prés verse au dossier l’historique des comptes de la société Jungle Food en date du 28 mai 2024. Il ressort de ce document que la société est débitrice pour un montant de 26 874,97 €. Ce document comporte les différents débits et versements depuis avril 2019. Il présente donc un caractère détaillé qui est suffisant pour établir la créance. En outre, la société Jungle Food reconnaît être débitrice de la SCI Les Prés et ne se fonde sur aucun moyen pour solliciter la production d’un décompte certifié.

La majoration est prévue à l’article 7 du contrat de bail qui stipule « à défaut de paiement d’une somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie, compléments au dépôt de garantie, honoraires, etc.) à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du présent bail ».

Par conséquent, il y a lieu de condamner la SASU Jungle Food à payer à la SCI Les Prés la somme de 26 874,97 € arrêtée au 28 mai 2024 au titre des loyers et charges impayés au terme du deuxième trimestre 2024 inclus outre intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 30 novembre 2023 (date de la signification du commandement de payer).

B. Sur la conservation du dépôt de garantie.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail comporte un article 22.2.3 intitulé « conservation par le bailleur du dépôt de garantie » selon lequel « si le bail est résilié dans les termes de l’article 1184 du Code civil ou par application de la clause résolutoire pour inexécution des conditions ou pour toute autre cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur, si bon lui semble, à titre de Premier dommages et intérêts sans préjudice de tous autres. »

La SCI Les Prés demande à conserver le dépôt de garantie, ce qui est conforme à la stipulation contractuelle acceptée par Monsieur [I] lors de la conclusion du bail le 15 mars 2019.

Par conséquent, la SCI Les Prés conservera le dépôt de garantie.

C.Sur la pénalité de 10 %.

L’article 1231 – 5 alinéas 1 et 2 du Code civil dispose que «lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

En l’espèce, l’article 22.2.1 du contrat de bail stipule que « à défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bail et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l’envoi par le bailleur d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable.

Cette pénalité sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu par l’article 7 du titre III du présent bail ».

Eu égard à la majoration de cinq points de l’intérêt légal contractuellement prévue, de la conservation du dépôt de garantie et de la difficulté de la société défenderesse à s’acquitter de ses dettes comme en atteste son relevé de compte au terme duquel il apparaît que des retards de paiement ont eu lieu dès l’acquisition des parts sociales, il y a lieu de réduire la clause pénale à la somme d’un euro symbolique.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la SASU Jungle Food au paiement de la somme de un euro au titre de l’indemnité forfaitaire.

D. Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation.

L’article 1231 – 5 alinéas 1 et 2 du Code civil dispose que «lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

En l’espèce, le contrat de bail comporte un article 22.2.4 intitulé « indemnité d’occupation – clause pénale » selon lequel « de la prise d’effet de la résiliation jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur, le preneur sera débiteur de plein droit, prorata temporis d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50 %, à laquelle s’ajouteront la TVA et les charges ».

Cette disposition est excessive au regard du préjudice réellement subi par la demanderesse. En effet, cette dernière dispose déjà d’une majoration du taux d’intérêt légal de 5 points et de la conservation du dépôt de garantie outre le paiement des loyers et charges impayés qui lui revient de droit. En outre, comme évoqué ci-avant, la société défenderesse a connu des difficultés de paiement dès le début comme en atteste son relevé de compte.

il y a donc lieu de retenir une indemnité d’occupation sur la base du dernier loyer exigible à laquelle s’ajouteront la TVA et les charges sans retenir la majoration de 50 %.

Par conséquent, la société Jungle Food sera condamnée à payer à la SCI Les Prés une indemnité d’occupation sur la base du dernier loyer exigible à laquelle s’ajouteront la TVA et les charges à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

IV. Sur les autres demandes.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Jungle Food, partie perdante, sera condamnée à payer les entiers dépens de l’instance avec droit de recouvrement au profit de Maître Tzirenstchikow conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

La société Jungle Food, qui succombe, sera condamnée à payer à la SCI Les Prés la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient également de relever que la SCI Les Prés n’a formé aucune demande à l’égard de Monsieur [I], lequel a dû exposer des frais pour se faire représenter dans le cadre de la présente instance. Pour cette raison, la demanderesse sera condamnée à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement des mêmes dispositions.

Le tribunal rappelle, qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial conclu le 15 mars 2019 ;

ORDONNE l’expulsion de la SASU Jungle Food anciennement dénommée « Ma Suzette [Localité 9] » et de tous occupants de son chef, des locaux portant le n° 12 situé centre commercial de l’Europe, [Adresse 5] à [Localité 10] avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée au besoin ;

ORDONNE le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble désigné par Monsieur [Y] [T] en sa qualité de gérant de la SASU Jungle Food anciennement dénommée « Ma Suzette [Localité 9] » ou dans tel lieu au choix du bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

CONDAMNE la SASU Jungle Food anciennement dénommée « Ma Suzette Hérouville» à payer à la SCI Les Prés la somme de 26 874,97 € arrêtée au 28 mai 2024 correspondant au montant des loyers et charges impayés au terme du deuxième trimestre 2024 inclus outre intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du 30 novembre 2023 (date de la signification du commandement de payer) ;

CONDAMNE la SASU Jungle Food anciennement dénommée « Ma Suzette Hérouville» à payer à la SCI Les Prés la somme de 1 € au titre de l’indemnité forfaitaire;

DIT que la SCI Les Prés conservera le dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SASU Jungle Food anciennement dénommée « Ma Suzette Hérouville » à payer à la SCI Les Prés une indemnité d’occupation sur la base du dernier loyer exigible à laquelle s’ajouteront la TVA et des charges à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

CONDAMNE la SASU Jungle Food anciennement dénommée « Ma Suzette [Localité 9]» à payer les entiers dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Tzirenstchikow conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU Jungle Food anciennement dénommée « Ma Suzette Hérouville» à payer à la SCI Les Prés la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI Les Prés à verser à Monsieur [N] [I] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SASU Jungle Food anciennement dénommée « Ma Suzette [Localité 9]» de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé le treize Janvier deux mil vingt cinq, la minute est signée du Président et du Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Emmanuelle MAMPOUYA Isabelle ROUSSEAU