RG 24/04417

MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 25 Avril 2025

N° RC 24/04417

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[O] [T]

[W] [T]

ET :

[I] [S] [K]

Débats à l’audience du 20 Février 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e LEPAGE

Copie à :

M. [S] [K]

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 25 Avril 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 25 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [O] [T]

né le 04 Novembre 1962 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Alexis LEPAGE de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, substitué par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS

Madame [W] [T]

née le 29 Novembre 1964 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Alexis LEPAGE de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, substitué par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [I] [S] [K]

né le 20 Juin 1984 à [Localité 5] (REPUBLIQUE DE CENTRAFRIQUE), demeurant [Adresse 1]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 14 avril 2023, Monsieur et Madame [T] [G] et [W], par l’intermédiaire de leur mandataire le cabinet BED&SCHOOL, ont consenti à Monsieur [S] [K] [I] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 2], à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 495,00 € hors charges.

Le 9 janvier 2024 les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que les bailleurs ont fait assigner Monsieur [S] [K] [I] par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— la constatation de la résiliation du bail consenti à Monsieur [S] [K] [I] à la date du 20 février 2024 ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [S] [K] [I] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [S] [K] [I] au paiement de la somme de 733,82 € arrêté à la date du jeu de la clause résolutoire ; outre au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 495,00 € à compter du 20 février 2024 et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux ;

— la condamnation de Monsieur [S] [K] [I] au paiement de la somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ; outre les entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de la dénonce à la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 19 septembre 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 février 2025.

A l’audience, Monsieur et Madame [T] [G] et [W], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation et actualisent la dette locative à la somme de 5 704,08 € arrêtée au 18 février 2025.

Régulièrement cité par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024 à étude, Monsieur [S] [K] [I] a comparu à l’audience et a déclaré être auto-entrepreneur et percevoir un revenu mensuel de 2 000,00 € environ. Il a justifié de ses ressources en produisant sa déclaration d’impôt sur les revenus de l’année 2023 laissant apparaître un revenu imposable de 17 586,00 €. Il a ajouté être, actuellement, en arrêt maladie suite à une intervention chirurgicale occasionnant des frais médicaux restés à sa charge, et ne percevoir aucun revenu depuis lors.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 janvier 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 18 septembre 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 19 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’aux contrats de bail conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur, soit après le 28 juillet 2023.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats le contrat de bail signé le 14 avril 2023 aux termes duquel il est prévu que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les bailleurs produisent le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2024 à Monsieur [S] [K] [I] et portant sur la somme de 1 157,62 € dont 1 046,12 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement de payer fait application de l’article de la loi du 27 juillet 2023. Or, le bail a été signé le 14 avril 2023 reconduit tacitement tous les ans et n’a pas été renouvelé depuis lors. Ainsi, la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [S] [K] [I] n’a pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 10 mars 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les bailleurs font la preuve de l’obligattion dont ils se prévalent en produisant le bail signé le 14 avril 2023, le commandement de payer délivré le 9 janvier 2024 et le décompte de la créance arrêté au 18 février 2025 faisant apparaître une somme de 5 704,08 € à la charge du locataire, quittancement de février 2025 inclus.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 195,68 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En outre, il convient également de déduire les frais de relance et de rejet de prélèvement à hauteur de 330,00 € qui restent à la charge du bailleur en application de l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution et de l’article 4 p de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [S] [K] [I] à verser à Monsieur et Madame [T] [G] et [W] la somme de 5 178,40 € (5 704,08 € – 195,68 € – 330,00 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 18 février 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [K] [I] a fait part de sa situation sociale et financière à l’audience.

Il ressort du décompte susvisé que Monsieur [S] [K] [I] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis juin 2024.

lI n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 10 mars 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [S] [K] [I] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 10 mars 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 495,00 € par mois augmenté des charges dûment justifiées, à compter du 10 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [S] [K] [I], perdant le procès, sera condamné à verser à Monsieur et Madame [T] [G] et [W] la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [S] [K] [I].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [S] [K] [I] à payer à Monsieur et Madame [T] [G] et [W] la somme de 5 178,40 € (CINQ MILLE CENT SOIXANTE DIX HUIT EUROS ET QUARANTE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 février 2025 ;

Constate la résiliation du bail à la date du 10 mars 2024 ;

Dit que Monsieur [S] [K] [I] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Monsieur [S] [K] [I] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, pour Monsieur [S] [K] [I], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2], à [Localité 10], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [S] [K] [I] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [S] [K] [I] à verser à Monsieur et Madame [T] [G] et [W] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 495,00 € augmenté des charges dûment justifiées et ce, à compter de l’échéance de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Monsieur [S] [K] [I] à verser à Monsieur et Madame [T] [G] et [W] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [S] [K] [I] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,