Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 6]

tél : [XXXXXXXX01]

Le 11 Octobre 2024

N° RG 24/00020 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LABP

SPLA TERRITOIRES PUBLICS

la SELARL THOME HEITZMANN SOCIÉTÉ D’AVOCATS

C/

[D] [L]

[E] [L]

M^e Marie LE DANTEC

J U G E M E N T F I X A N T I N D E M N I T E

PROVISIONNELLE

Nous, Philippe BOYMOND, Juge au Tribunal judiciaire de Rennes, Juge de l’Expropriation pour le Département de l’Ille et Vilaine, désigné à cette fonction par ordonnance de monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en date du 08 décembre 2023, assisté de Madame Annie PRETESEILLE, Greffier,

ENTRE :

la SPLA TERRITOIRES PUBLICS, [Adresse 2], représentée par son directeur en exercice

Ayant pour avocat la SELARL THOME HEITZMANN SOCIÉTÉ D’AVOCATS, société d’avocats interbarreaux PARIS-RENNES, ayant son siège social [Adresse 9]. Représentée par M^e HEITZMANN Sarah avocat au barreau de RENNES .

Partie demanderesse – expropriante

ET :

Monsieur [D] [L]

né le 01 Janvier 1981 à [Localité 8] (TURQUIE), demeurant [Adresse 3]

Madame [E] [L], née le 26 juin 1987 à Rennes demeurant [Adresse 3]

Ayant pour avocat M^e Marie LE DANTEC, avocat au barreau de RENNES

Partie(s) défenderesse(s) – expropriée

ET :

Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de la région Bretagne et du Département d’Ille et Vilaine, [Adresse 7], représenté par M. Commissaire du Gouvernement

Non comparant, ni représenté lors du transport et de l’audience.

PARTIE INTERVENANTE

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du 04 mars 2024, le préfet de la région Bretagne, préfet d’Ille et Vilaine a déclaré d’utilité publique le projet de revitalisation artisanale et commerciale du quartier du Blosne-Est sur le territoire de la commune de Rennes (35), lequel a été concédé à la société publique locale d’aménagement (SPLA) Territoires publics.

Par un nouvel arrêté, en date du 19 mars suivant, cette autorité a déclaré urgente la prise de possession des biens expropriés nécessaires à la réalisation de cette opération d’aménagement.

Ladite opération nécessite, notamment, l’acquisition de deux anciens locaux, commercial pour l’un et associatif pour l’autre, situés au [Adresse 4], propriété de M. [D] et Mme [E] [L].

La SPLA Territoires publics, entité expropriante, soutient avoir vainement proposé aux intéressés une offre amiable d’indemnisation. Face à leur refus, elle a ensuite saisi la juridiction de l’expropriation, au visa des articles R 232-1 et suivants du code de l’expropriation, à l’effet de voir fixer ladite indemnisation, par un mémoire reçu au greffe le 30 mai 2024.

Le transfert de propriété, de ces anciens locaux, a été opéré par ordonnance du 12 juin 2024.

Le transport sur les lieux a été fixé au 17 juillet 2024, par une ordonnance du 26 juin précédent régulièrement notifiée le 28 juin suivant, à l’issue duquel l’audience s’est tenue à la cité judiciaire de Rennes.

La SPLA Territoires publics, au cours de cette audience, s’est référée à son mémoire introductif d’instance et a sollicité la fixation d’indemnités provisionnelles, le dossier n’étant pas en l’état, à hauteur de 65 597,50 €. M. et Mme [L], représentés par avocat, ont indiqué avoir produit un mémoire en défense et ont oralement sollicité des indemnités provisionnelles, sur la base d’un prix unitaire de 1 500 € du m2, d’un montant total de 223 750 €.

La juridiction ne s’estimant pas, à l’issue des débats, suffisamment éclairée et les parties ayant de surcroît indiqué ne pas être en état, la décision a été mise en délibéré au 07 octobre 2024 mais aux seules fins de statuer sur le montant d’indemnités provisionnelles et d’autoriser la SPLA Territoires publics à prendre possession du bien exproprié.

Pour plus ample exposé du litige, des moyens et des prétentions respectives des parties, la juridiction se réfère, outre au procès-verbal de transport et d’audience auquel a été annexé l’état des lieux préalablement dressé par le commissaire du gouvernement, au mémoire contradictoirement produit par la SPLA Territoires publics, en application des dispositions des articles R 232-1 et suivants du code de l’expropriation, comme l’y autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, applicable en la cause sur renvoi de l’article R 211-6 de celui de l’expropriation.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le mémoire en défense

M. et Mme [L] ont transmis leur mémoire par courriel au greffier, de surcroît sur son adresse électronique nominative, la veille du transport sur les lieux et sans justifier de sa communication au commissaire du gouvernement, alors même que ce mémoire est critique envers l’évaluation à laquelle a procédé ce fonctionnaire.

L’article R 311-13 du code de l’expropriation dispose que :

« Copies des mémoires et, le cas échéant, des documents qu’elles entendent produire sont adressées par chacune des parties en double exemplaire au greffe de la juridiction.

L’expropriant peut joindre à son mémoire une copie de l’offre mentionnée à l’article R 311-5 et, le cas échéant, de la réponse faite par l’exproprié à cette offre ».

Il n’est pas dérogé à cette disposition par les articles R 232-1 et suivants du même code, relatifs à la procédure d’urgence.

Si aucune disposition du code de l’expropriation n’exclut, devant la juridiction de l’expropriation, la faculté pour les parties d’effectuer par voie électronique l’envoi, la remise et la notification des actes de procédure, instituée par l’article 748-1 du code de procédure civile, applicable en la cause sur renvoi de l’article R 211-6 du code de l’expropriation, cette faculté est toutefois subordonnée, en application de l’article 748-6 du code de procédure civile, à l’emploi de procédés techniques garantissant, dans des conditions fixées par arrêté du garde des Sceaux, la fiabilité de l’identification des parties, l’intégrité des documents, ainsi que la confidentialité et la conservation des échanges, et permettant la date certaine des transmissions.

En l’absence d’arrêté du garde des Sceaux relatif à la communication électronique dans la procédure conduite devant la juridiction de l’expropriation, les parties doivent adresser leurs mémoires dans les conditions prévues à l’article R 311-13 du code de l’expropriation précité, c’est à dire par courrier ou dépôt.

Il s’ensuit que la juridiction n’a pas pu être saisie du mémoire de M. et Mme [L].

Sur les règles relatives à la fixation des indemnités dues aux expropriés

L’article L 321-1 du code de l’expropriation dispose que :

« Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».

Ne peut donc pas être réparé le préjudice moral.

Il est fait obligation au juge, par les dispositions de l’article L 321-3 du même code, de distinguer l’indemnité principale des indemnités accessoires, dues en réparation des conséquences préjudiciables d’une expropriation, en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité principale correspond à la valeur vénale du bien exproprié, qui est déterminée selon trois règles générales :

— il résulte de l’article L 322-2 du code de l’expropriation que l’estimation est faite à la date du jugement ;

— la consistance du bien exproprié est à prendre en compte à la date de l’ordonnance de transfert de propriété ou à la date du jugement si celle-ci n’est pas encore intervenue, en application des dispositions de l’article L 322-1 du même code ;

— il doit être tenu compte de l’usage du bien et, notamment, de sa qualification ou non de terrain à bâtir, au sens de l’article L 322-3 dudit code, en fonction d’une date, dite de référence, qui varie selon le type d’opération. L’institution de cette date a été destinée à « assurer l’équilibre entre les intérêts des expropriés, indemnisés de leur préjudice certain et ceux des expropriants, protégés de la spéculation foncière sur les biens concernés par le projet après l’annonce de l’expropriation » (Civ. 3ème 21 octobre 2010 n° 10-40.038 Bull. QPC).

Ces règles sont d’ordre public, en application des dispositions de l’article L 322-11 du code de l’expropriation et il revient au juge, au besoin, de les relever d’office après avoir recueilli les observations des parties.

Sur le bien à évaluer

Les locaux expropriés correspondent aux lots de copropriété n° 2 et 3 du centre commercial Sainte-Elisabeth, édifié sur la parcelle cadastrée section KZ n° [Cadastre 5] et situé au [Adresse 4].

D’une superficie totale de 135 m2, ils ont été incendiés en 2018 et sont en partie détruits. Ils n’ont, visiblement, fait l’objet depuis d’aucune réhabilitation, ne disposent plus de couverture et sont inutilisables en l’état. Partiellement clos par des plaques de bois, ils restent toutefois accessibles par tout un chacun.

La présence d’un comptoir ainsi que de tables, chaises et banquettes est de nature à corroborer une ancienne activité commerciale et/ou associative.

Sur le montant des indemnités provisionnelles

L’article R 232-7 du code de l’expropriation dispose que :

« S’il ne s’estime pas suffisamment éclairé, le juge fixe des indemnités provisionnelles dont le montant correspond au préjudice causé aux intéressés tel qu’il paraît établi à l’issue des débats. Le jugement fixant les indemnités provisionnelles n’est pas motivé ».

La règle posée par l’article R 311-22 du même code, laquelle empêche de fixer une indemnité inférieure aux offres de l’expropriant ou aux conclusions du commissaire du gouvernement, ne concerne pas la fixation d’une indemnité provisionnelle (Civ. 3ème 16 juillet 1987 n° 86-70.179 Bull. n°144).

La SPLA Territoires publics a estimé, sur la base notamment d’un avis de valeur des services domaniaux du 28 juin 2022, que la valeur du bien exproprié ressortait à 435 € du m2 bâti. Elle a dès lors proposé à l’audience, à M. et Mme [L], des indemnités provisionnelles d’un montant identique à celui qu’elle entend voir fixé de manière définitive, soit une provision d’un montant total de 65 597,50 €.

M. et Mme [L] ont sollicité, en réponse, sur la base d’un prix unitaire de 1 500 € du m2, une provision d’un montant de 202 500 € au titre de l’indemnité principale, soit un total de 223 750 €. Ils n’ont, toutefois, articulé aucun moyen à l’appui de leurs prétentions, indiquant seulement qu’ils ne percevaient plus de revenus locatifs alors même qu’ils devaient continuer de s’acquitter de charges de copropriété et des impôts fonciers.

Le commissaire du gouvernement s’est référé à l’avis de valeur précité pour proposer une valorisation de 610 € du m2, soit une indemnité principale de 82 350 €, outre une indemnité de remploi de 9 235 €. Toutefois, les cinq termes de comparaison invoqués dans cet avis ne sont produits.

Seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder une provision.

La partie expropriée ne s’explique pas sur le fondement du prix unitaire de 1 500 € du m2 qu’elle sollicite de voir fixé, ni ne produit d’éléments probatoires au soutien de cette prétention.

Il en résulte que l’indemnisation provisoire de son préjudice ne peut que correspondre au prix proposé par l’expropriant, soit à hauteur de 435 € du m2.

Le montant des sommes devant être versées à M. et Mme [L], à titre de provision, doit dès lors être fixé à hauteur de 58 725 € au titre de l’indemnité principale et de 6 872,50 € au titre de l’indemnité de remploi.

Conformément à l’article L 232-1 du code de l’expropriation, la SPLA Territoires publics sera autorisée à prendre possession du bien exproprié, moyennant le paiement de ces sommes ou, en cas d’obstacle à leur paiement, leur consignation.

Sur les dépens et les frais

L’article L 312-1 du code de l’expropriation dispose que « l’expropriant supporte seul les dépens de première instance ».

Les dépens seront réservés dans l’attente de la réouverture des débats.

DISPOSITIF

Le juge de l’expropriation du département d’Ille et Vilaine, statuant au nom du peuple français par décision mise à disposition au greffe :

FIXE à titre provisionnel les indemnités dues à M. [D] et Mme [E] [L], au titre de l’expropriation de leurs locaux situés [Adresse 4] à Rennes et cadastrés section KZ n° [Cadastre 5], à la somme globale de 65 597,50 € (soixante-cinq mille cinq cent quatre-vingt-dix-sept euros et cinquante centimes) ;

AUTORISE la SPLA Territoires publics à prendre possession de ces locaux, moyennant le paiement de cette somme ou, en cas d’obstacle au paiement, sa consignation ;

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du lundi 03 février 2025 à 11h, en vue de la fixation des indemnités définitives dues à la partie expropriée,

et DIT que le présent jugement vaut convocation des parties et du commissaire du gouvernement à cette audience ;

RESERVE les dépens.

La greffière Le juge de l’expropriation