TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03407 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I65O

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 02 Juillet 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[E] [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Mme [E] [F]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA, dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 4]

représentée par Madame [G] [T], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [E] [F], demeurant [Adresse 5] – [Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de [X] [R], auditeur de justice, [H] [J], élève-avocate et [V] [O], greffier-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 25 Mars 2025

Date des débats : 29 Avril 2025

Date de la mise à disposition : 02 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 septembre 2023, l’OPH Inolya a donné à bail à Mme [E] [F] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 5] – [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 338,93 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 128,51 euros.

Par acte extrajudiciaire du 9 avril 2024, notifié par courriel à la CCAPEX qui en a accusé réception le 15 avril 2024, l’OPH Inolya a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 404,09 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2024, terme de mars 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 août 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 20 août 2024, l’OPH Inolya a fait assigner Mme [E] [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater, ou à défaut prononcer, la résiliation du bail ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– dire que les loyers exigibles au jour du jugement ainsi que l’indemnité d’occupation porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

– la condamner au paiement :

* de la somme de 404,09 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges exigibles impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, indemnité révisable selon les dispositions contractuelles, de la date du jugement à intervenir jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification via EXPLOC au représentant de l’État et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 29 avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, l’OPH Inolya, représenté par Mme [G] [T] régulièrement munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 1885,05 euros, frais de procédure inclus.

Mme [E] [F], bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut de comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 1885,05 euros, l’OPH Inolya produit aux débats :

– le contrat de bail d’habitation du 12 septembre 2023 ;

– le commandement de payer du 9 avril 2024, portant sur la somme en principal de 404,09 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2024, terme de mars 2024 inclus ;

– les avis d’échéance des termes de janvier 2024 à mars 2025 inclus ;

– un décompte locatif depuis l’origine du bail et arrêté au 25 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme en principal de (1 885,05 euros – 137,75 euros au titre des frais de procédure).

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Mme [E] [F] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges et qu’elle est débitrice d’une dette locative s’élevant à la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1747,33 euros (calculée comme suit :1885,05 euros – (66,02 euros + 71,73 euros)), selon décompte arrêté au 25 avril 2025, terme de mars 2025 inclus.

Par conséquent, Mme [E] [F] sera condamnée à payer à l’OPH Inolya, la somme de 1747,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 25 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 404,09 euros à compter du 9 avril 2024, date du commandement de payer et sur le surplus à compter de la signification présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Mme [E] [F] par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, portant sur la somme en principal de 404,09 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2024, terme de mars 2024 inclus.

Quoique ce commandement vise le délai de 6 semaines prévu par la loi nouvelle précitée, le bail conclu entre les parties prévoyant un délai de 2 mois, ce dernier trouve à s’appliquer.

Cependant, ce commandement de payer est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif produit aux débats qu’aucun règlement n’a été effectué dans ce délai, par la locataire ou pour son compte, ni au titre de l’arriéré locatif, ni au titre des échéances courantes de loyer et charges.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 9 juin 2024.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur l’expulsion

Occupante sans droit ni titre des lieux, Mme [E] [F] devra les libérer dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupante sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail, Mme [E] [F] cause un préjudice à l’OPH Inolya qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit en l’espèce la somme de 485,09 euros (350,77 euros au titre du loyer et 134,32 euros au titre de la provision mensuelle pour charges), à compter du 9 juin 2024 (date de résolution du bail) après déduction des sommes déjà comptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par la bailleresse sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [F], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture via le système EXPLOC.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [E] [F] à payer à l’OPH Inolya la somme de 1747,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 25 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 404,09 euros à compter du 9 avril 2024 et sur le surplus à compter de la signification présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 12 septembre 2023 entre d’une part, l’OPH Inolya et d’autre part, Mme [E] [F] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] – [Localité 3], à la date du 9 juin 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Mme [E] [F] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 9 juin 2024 ;

DIT que Mme [E] [F] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’OPH Inolya à faire expulser Mme [E] [F] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNE Mme [E] [F] à payer à l’OPH Inolya une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 485,09 euros, à compter du 9 juin 2024, après déduction des sommes déjà comptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande de révision de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par l’OPH Inolya ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par l’OPH Inolya ;

CONDAMNE Mme [E] [F] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture via le système EXPLOC ;

DÉBOUTE l’OPH Inolya de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DIT que la présente décision sera notifiée à la préfecture du Calvados ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION