TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04549 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JCJ3

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 30 Juillet 2025

[D] [J]

[H] [K]

C/

[S] [F]

[B] [Y] épouse [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e David ALEXANDRE – 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e David ALEXANDRE – 70

M. [S] [F]

Mme [B] [Y] épouse [F]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Madame [D] [J]

née le 14 Mars 1969 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : substitué par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

Monsieur [H] [K]

né le 10 Avril 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : substitué par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [F]

né le 27 Juin 1974 à [Localité 9] (CAMBODGE), demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [Y] épouse [F]

née le 03 Septembre 1949 à [Localité 11] (CAMBODGE), demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 20 Mai 2025

Date des débats : 20 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 30 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 mai 2022, Mme [D] [J] et M. [H] [K] ont donné à bail à M. [S] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] un logement à usage d’habitation avec cave et parking situés [Adresse 6] [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 600 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 65 euros.

Par acte extrajudiciaire du 26 juillet 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 31 juillet 2024, Mme [D] [J] et M. [H] [K] ont fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 451,47 euros au titre des loyers et charges impayés du logement avec cave et parking au 11 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 15 novembre 2024, Mme [D] [J] et M. [H] [K] ont fait assigner M. [S] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

– constater la résiliation du contrat du bail ;

– ordonner sans délai l’expulsion de M. [S] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés en vertu des dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer ;

– les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 4 322,19 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 4 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus ;

* de la dette locative réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de décembre 2024 à mai 2025 ;

* d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours et révisable annuellement en fonction de la valeur locative conformément au bail ;

* de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

À l’audience du 20 mai 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [Z] [X] et Mme [R] [L] épouse [X], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes sauf celle portant sur le paiement de la dette locative, la dette ayant été soldée.

M. [S] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F], ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant été tous deux assignés par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à M. [S] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F], par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024 et portant sur la somme en principal de 1 451,47 euros au titre des loyers et charges impayés du logement avec cave et parking au 11 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif arrêté au 4 novembre 2024, terme de novembre 2024, produit aux débats qu’aucun paiement n’a été effectué par les locataires ou pour leur compte durant ce délai.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 26 septembre 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L. 412-7. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par la loi précitée du 27 juillet 2023, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L.412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non-exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, M. [S] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F], occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 26 septembre 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devront libérer les lieux.

Toutefois, il ressort des développements précédents qu’il est notoire que M. [S] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] ne sont pas entrés dans le logement litigieux à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte et ce, dans la mesure où ces derniers ont initialement contracté un bail avec Mme [D] [J] et M. [H] [K] et portant sur les lieux litigieux.

Par ailleurs, bien que, M. [S] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] soient occupants sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 septembre 2024 et qu’ils s’y maintiennent depuis, cet élément ne suffit pas à caractériser une mauvaise foi de leur part.

Par conséquent, à défaut de libération volontaire des lieux, les bailleurs pourront faire procéder à l’expulsion de M. [S] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code, notamment du sursis dit de la trêve hivernale.

Dès lors, la demande d’expulsion sans délais formée par les bailleurs sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupants sans droit ni titre des lieux, M. [S] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] causent un préjudice à Mme [D] [J] et M. [H] [K] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté de la provision mensuelle pour charges, qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 26 septembre 2024 (date de résolution du bail), après déduction des sommes déjà réglées depuis lors et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Le bail du 3 mai 2022 prévoyant une clause de solidarité entre les colocataires selon laquelle « ils seront tenus de manière solidaire et indivisible de l’exécution des obligations du présent bail. Le règlement du loyer, des charges, accessoires, indemnités d’occupation, réparations (locatives ou résultant de dégradations) et autres pourra être indifféremment réclamé à l’un ou l’autre des locataires », M. [S] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] seront tenus solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 juillet 2024 qui leur a été délivré ainsi qu’à payer à Mme [D] [J] et M. [H] [K] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résolution du bail conclu le 3 mai 2022 entre d’une part, Mme [D] [J] et M. [H] [K] et d’autre part, M. [S] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] portant sur un logement à usage d’habitation avec cave et parking, situés [Adresse 6] [Adresse 8], à la date du 26 septembre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [S] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 26 septembre 2024 ;

DIT que M. [S] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Mme [D] [J] et M. [H] [K] à faire expulser M. [S] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] et tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra pas être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

DÉBOUTE Mme [D] [J] et M. [H] [K] de leur demande d’expulsion sans délais ;

CONDAMNE solidairement M. [S] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] à payer à Mme [D] [J] et M. [H] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté de la provision mensuelle pour charges, qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 26 septembre 2024, après déduction des sommes déjà réglées depuis lors et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par Mme [D] [J] et M. [H] [K] ;

CONDAMNE M. [S] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] au paiement in solidum des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 juillet 2024 ;

CONDAMNE M. [S] [F] et Mme [B] [Y] épouse [F] à payer in solidum à Mme [D] [J] et M. [H] [K] la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION