Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 24 juin 2025, n° 25/00675

TJ Caen 24 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers et charges
La cour a constaté que le locataire n'a pas respecté ses obligations de paiement, permettant ainsi la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, considérant que la résiliation du bail justifie cette mesure.
Accepté
Obligation de paiement du locataire
La cour a condamné le locataire à payer les sommes dues, en se basant sur le contrat de bail et le décompte des loyers.
Accepté
Occupation après résiliation du bail
La cour a jugé que le locataire doit payer une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, équivalente au montant du loyer.
Accepté
Responsabilité du locataire pour les frais de justice
La cour a condamné le locataire à payer les dépens, conformément à la législation en vigueur.
Accepté
Droit à une indemnité pour frais d'avocat
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice du bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 24 juin 2025, n° 25/00675
Numéro(s) :	25/00675
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florian LEVIONNAIS
Parties :	S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00675 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JFNW

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 24 Juin 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[X] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Florian LEVIONNAIS – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [X] [L]

M^e Florian LEVIONNAIS – 93

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL – RCS 552 046 484, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [X] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Suzanne BURSTEIN, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Avril 2025

Date des débats : 10 Avril 2025

Date de la mise à disposition : 24 Juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé établi le 6 mai 2022, CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré à directoire et conseil de surveillance, au capital de 12 073 184 euros, inscrite sous le numéro 552 046 484, dont le siège social est à [Adresse 11], venant aux droits de la SA [Adresse 8], a donné à bail à Madame [L] [X] un logement situé [Adresse 10].

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024 CDC Habitat social a fait délivrer à Madame [L] [X] un commandement de payer la somme de 1036,16 euros au titre des loyers et charges impayées à cette date, outre les frais de l’acte,

Ce commandement étant resté infructueux, CDC Habitat social a fait assigner Madame [L] [X] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal du céans en date du 4 septembre 2024 par acte de commissaire de justice régulièrement dénoncé au Préfet du CALVADOS auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, afin de voir :

— constater la résiliation du bail signé le 6 mai 2022 par acquisition de la clause résolutoire en date du 28 août 2024,

— ordonner l’expulsion de Madame [L] [X], de ses biens et de tout occupant des lieux sis [Adresse 9] avec si besoin l’assistance de la force publique dans les deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— la condamner au paiement :

* de la somme de 952,63 euros correspondant au montant de l’arriéré des loyers et des charges à la date de l’assignation, somme à parfaire à l’audience, ainsi qu’au paiement des loyers et charges à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir,

* d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers charges et accessoires régulièrement appelés et révisable selon les mêmes conditions jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

* d’une indemnité de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* de tous les frais de dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auraient été prises sur les biens et valeurs mobilières des locataires,

— ordonner l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 10 avril 2024, date à laquelle l’affaire a été appelée, CDC Habitat social sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer l’a amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

CDC Habitat social indique que la dette locative du locataire s’élève à la somme totale de 1187,86 euros, selon le décompte en date du 30 mars 2025.

Régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude, Madame [L] [X] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue jugement réputé contradictoire conformément à l’article 473 alinéa 2 du code de la procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail et charges impayés et d’expulsion

L’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989, modifié par la loi du 27 Juillet 2023, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines(anciennement deux mois) après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette disposition étant une disposition d’ordre public de protection, ce délai demeure de deux mois pour les baux écrits en cours de validité comportant une clause résolutoire.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer délivré le 28 juin 2024 qui prévoit que, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit

Il résulte des éléments versés aux débats par CDC Habitat social que Madame [L] [X] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

Que Madame [L] n’a pas respecté l’échéancier mis en place.

Il est établi par le relevé de compte que la locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

L’enquête sociale diligenté n’a pas permis à l’enquêteur de rencontrer Madame [L] [X].

Madame [L] [X] n’a formulé aucune demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire conformément aux articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l’audience.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 28 août 2024 et d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [X] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail et du décompte versés aux débats que Madame [L] [X] restent redevable de la somme de 1029,13 euros (1187,86 – 158,73 de frais de contentieux) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dûs au 07 avril 2025, somme au paiement de laquelle il convient de la condamner.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire a été constatée en date du 28 août 2024. Jusqu’à la complète libération des lieux et/ou la remise des clefs, Madame [L] [X] reste redevable d’une indemnité d’occupation, en contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation qui sera fixée à compter du 28 août 2024, est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir.

Il convient donc de condamner Madame [L] [X] à son paiement à compter du 28 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux. Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires

Il apparaît équitable de condamner Madame [L] [X] à payer à CDC Habitat social les dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice, ainsi qu’à une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit. Celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant CDC Habitat socialà Madame [L] [X] portant sur le logement sis [Adresse 10] en date du 28 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [L] [X] à payer à la CDC Habitat social la somme de 1029,13 euros selon décompte arrêté au 07 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 10], au besoin avec le concours de la force publique, ainsi que le transport des meubleslaissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans les conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins des occupants ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [L] [X] à compter du 28 août 2024 date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant du loyer mensuel indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— Former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution

— Saisir, sous certaines conditions, la Commission DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission DALO, [Adresse 2]) en remplissant le formulaire CERFA n° 15036*01 à retirer à la Préfecture ou à télécharger sur le site service-public.fr.

CONDAMNE Madame [L] [X] aux dépens comprenant les frais de commandement de payer et d’assignation délivrés dans le cadre de la présente procédure sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [L] [X] à payer à CDC Habitat social une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de la procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION