N° RG 22/04840 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WXY5

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

LIQUIDATION PARTAGE

28A

N° RG 22/04840 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WXY5

Minute

AFFAIRE :

[F] [V]

C/

[Q] [V] épouse [K], [H] [V], [X] [A] [T] [B]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Marie BAISY

M^e Frédéric QUEYROL

M^e Bruno TURBE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Madame Naouel TAHAR, Juge,

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 sur rapport de Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT:

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [V]

né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Frédéric QUEYROL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Bruno TURBE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Madame [Q], [E], [R] [V] épouse [K]

née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° RG 22/04840 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WXY5

Représentée par Maître Marie BAISY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Frédérique FOURNEL, de la SCP RIEUSSEC & ASSOCIES, avocat au barreau de Lyon, avocat plaidant

Madame [X] [A] [T] [B]

née le [Date naissance 3] 1941 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Défaillante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié de donation-partage du 13 août 2004, [H] [V] a fait donation à chacun de ses deux enfants, Mme [Q] [V] épouse [K] et M. [F] [V] de la moitié indivise de pleine propriété d’une maison d’habitation située à [Localité 5] et d’une ancienne propriété agricole comprenant plusieurs bâtiments d’habitation et d’exploitation située à [Localité 6].

Par acte du 30 juin 2022, M. [F] [V] a fait assigner sa soeur, Mme [Q] [V] épouse [K] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de partage judiciaire de l’indivision résultant de l’acte de donation-partage du 13 août 2004.

Par acte en date du 17 novembre 2023, M. [F] [V] a fait assigner son père, [H] [V] devant ce tribunal en intervention forcée.

[H] [V] est décédé le [Date décès 1] 2023.

Par acte du 6 novembre 2024, M. [F] [V] a fait assigner sa mère Mme [X] [B] en intervention forcée, en sa qualité d’héritière de son époux.

Au cours de la procédure, les parties ont tenté une médiation judiciaire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 juin 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé complet des moyens développés, M. [F] [V] demande au tribunal, au visa des articles 815 alinéa 1 er et suivants, 1686 du Code civil, 4, 338, 1359 à 1376 du Code de procédure civile, de:

CONSTATER que Monsieur [F] [V] s’en rapporte à justice sur la production de

la pièce n°17 ;

RECEVOIR Monsieur [F] [V] en ses conclusions récapitulatives ;

Y faisant droit,

CONSTATER le décès en cours d’instance du donateur et, par conséquent, la caducité de la

clause d’inaliénabilité ;

CONSTATER que n’ont jamais été partagés les droits indivis conférés par l’acte authentique

dit de donation-partage reçu le 13 août 2004 par Maître [G] [D], notaire, entre [H] [V], donateur, Madame [Q] [V] [K] et M. [F] [V], donataires, portant sur :

— la pleine propriété d’une villa sise [Adresse 4], cadastrée ET [Cadastre 1], pour l’un ;

— la pleine propriété d’une ancienne propriété agricole sise [Adresse 5] [Adresse 6],

[Adresse 7], cadastré ZC [Cadastre 2], ZD [Cadastre 3], ZD [Cadastre 4], ZD [Cadastre 5], ZD [Cadastre 6], ZE [Cadastre 7], ZH [Cadastre 8], pour l’autre ;

CONSTATER que cet acte authentique de donation reçu le 13 août 2004 par Maître [G]

[D], notaire, entre [H] [V], donateur, Madame [Q] [V] [K]

et M. [F] [V], donataires, inexactement qualifié de donation-partage, constitue

en réalité un acte de donation simple ;

ORDONNER la requalification de cet acte de donation en donation simple, avec toutes

conséquences de droit ;

DIRE en particulier que cette donation simple ainsi requalifiée ne vaut pas partage anticipé de

la succession du donateur entre les héritiers présomptifs et que les biens donnés, sortis du patrimoine du donateur dès la conclusion de la donation, ne dépendent nullement de l’universalité de la succession du donateur, sans préjudice de l’application des règles du rapport ;

RECEVOIR Monsieur [F] [V] en son action en partage des droits indivis reçus par acte de donation simple ;

LE DECLARER bien fondé ;

ORDONNER LES OPERATIONS DE COMPTE LIQUIDATION ET PARTAGE des droits indivis conférés à Madame [Q] [V] [K] et Monsieur [F] [V] par l’acte authentique de donation reçu le 13 août 2004 par Maître [G] [D], notaire, et portant sur :

— Article 1 : [Localité 7] PROPRIETE d’une une maison d’habitation sise [Adresse 4], cadastrée ET [Cadastre 1];

— Article 2 : [Localité 7] PROPRIETE d’une ancienne propriété agricole comprenant maison de maître et bâtiments d’exploitation, terres de différentes natures, sise [Adresse 5]

[Adresse 8] [Localité 6], cadastré ZC [Cadastre 2], ZD [Cadastre 3], ZD [Cadastre 4], ZD [Cadastre 5], ZD [Cadastre 6], ZE [Cadastre 7], ZH [Cadastre 8] ;

Commettre un juge pour surveiller les opérations de partage ;

Commettre tel notaire que le tribunal entendra désigner, pour procéder aux opérations de partage ;

Dire qu’en cas d’empêchement des notaire et juge commis, ils seront remplacés par simple ordonnance sur requête, rendue à la demande de la partie la plus diligente ;

PREALABLEMENT AU PARTAGE, POUR Y PARVENIR :

Vu les articles 826 du code civil et 1686 du code civil,

RAPPELER que les modalités du partage s’apprécient au regard de la nature des droits détenus par les indivisaires qui est fixée par l’acte constitutif de ces droits ;

CONSTATER en l’espèce que cet acte de donation simple n’a pas constitué une unique chose

commune, au sens de l’article 1686 du code civile, répartie entre les donataires au moyen de

quotités indivises ;

CONSTATER qu’au contraire l’acte de donation institue deux choses communes, au sens de l’article 1686 du code civil, à savoir la maison d’habitation de [Localité 5], d’une part, et l’ancienne propriété agricole sise à [Localité 6], d’autre part ;

CONSTATER en particulier que la donation simple en cause ne porte pas attribution, à chacun des donataires, d’une quotité indivise dans un ensemble de biens immobiliers soumis au partage anticipé de la succession du donateur mais, au contraire, que cette donation simple emporte seulement transfert, à chacun des donataires, de fractions de la pleine propriété indivise de deux propriétés immobilières, qui ne sont pas soumises au partage de la succession du donateur et qui sont indépendantes de l’universalité de la succession du donateur, sans préjudice de l’application des règles du rapport ;

DIRE que les droits de Madame [V] épouse [K], d’une part, et ceux de Monsieur [F] [V], d’autre part, sur les biens formant, dans l’acte de donation, la première chose commune, à savoir l’article 1 de la définition contractuelle des biens donnés, constitué de [Localité 8] [Adresse 9] [Localité 9] d’une maison d’habitation sise [Adresse 4], cadastrée ET [Cadastre 1], ne sont pas commodément partageables en nature;

DIRE que les quotités indivises de Madame [V] épouse [K], d’une part, et de Monsieur [F] [V], d’autre part, sur les biens formant, dans l’acte de donation, la seconde chose commune, à savoir l’article 2 de la définition contractuelle des biens donnés, constitué de [Localité 10] d’une ancienne propriété agricole comprenant maison de maître et bâtiments d’exploitation, terres de différentes natures, sise [Adresse 10], cadastré ZC [Cadastre 2], ZD [Cadastre 3], ZD [Cadastre 4], ZD [Cadastre 5], ZD [Cadastre 6], ZE [Cadastre 7], ZH [Cadastre 8], ne sont pas commodément partageables en nature ;

EN CONSÉQUENCE

A TITRE PRINCIPAL

DIRE Monsieur [F] [V] bien fondé à demander la licitation de ses droits

indivis dans chacune des propriétés immobilières en cause ;

CONSTATER que Mme [V] épouse [K] se refuse à communiquer quelque avis de valeur que ce soit ;

DIRE n’y avoir lieu à expertise judiciaire ;

AUTORISER, à l’issue d’un délai de TROIS mois à compter de la signification de la présente

décision, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la vente aux enchères par devant la Chambre des notaires de la Gironde, des biens définis à l’Article 1 de la définition contractuelle des biens donnés, à savoir:

— la propriété sise [Adresse 4], cadastrée ET [Cadastre 1], sur la mise

à prix de 1 250 000 euros, avec faculté de baisse du quart, puis du tiers, puis de la moitié à défaut d’enchères ;

DESIGNER tel commissaire de justice, pour décrire les biens sis au [Localité 11] et pour faire procéder à la visite dans la quinzaine précédent la vente, selon les modalités arrêtées dans la mesure du possible avec les occupants, et à défaut d’accord pendant une durée de une heure, du lundi au samedi entre 9 heures et 12 heures avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

AUTORISER ce même huissier à se faire assister de tout professionnel qualifié à l’effet de faire dresser tout diagnostic qui s’avérerait nécessaire ;

AUTORISER ce même huissier à se faire assister de tout professionnel qualifié à l’effet de faire dresser tout diagnostic qui s’avérerait nécessaire ;

DIRE qu’il sera pourvu si nécessaire au remplacement des commissaires de justice par simple

ordonnance sur requête ;

AUTORISER, à l’issue d’un délai de TROIS mois à compter de la signification de la présente

décision, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la vente aux enchères par devant la Chambre des notaires de la Gironde, de :

La propriété indivise [Adresse 11] [Localité 12] [Adresse 12], cadastré ZC [Cadastre 2], ZD [Cadastre 3], ZD [Cadastre 4], ZD [Cadastre 5], ZD [Cadastre 6], ZE [Cadastre 7], ZH [Cadastre 8], pour l’autre, sur la mise à prix

de 450 000 euros avec faculté de baisse du quart, puis du tiers, puis de la moitié à défaut d’enchères ;

DESIGNER tel commissaire de justice, pour décrire les biens sis à [Localité 6], et pour faire

procéder à la visite dans le mois précédent la vente, selon les modalités arrêtées dans la mesure du possible avec les occupants, et à défaut d’accord pendant une durée d’une heure, du lundi au samedi entre 9 heures et 12 heures avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

AUTORISER ce même huissier à se faire assister de tout professionnel qualifié à l’effet de faire dresser tout diagnostic qui s’avérerait nécessaire ;

DIRE qu’il sera pourvu si nécessaire au remplacement des commissaires de justice par simple

ordonnance sur requête ;

A TITRE SUBSIDIAIRE ET EN PREMIER RANG, AU CAS OU PAR IMPOSSIBLE LE TRIBUNAL RETIENDRAIT L’EXISTENCE DE DROITS IMMOBILIERS DETENUS PAR LES DONATAIRES DANS UN ENSEMBLE CONSTITUE DES DEUX PROPRIETES IMMOBILIERES

DEBOUTER Mme [V] épouse [K] de sa demande visant à voir juger que la propriété indivise sise à [Localité 6] est commodément partageable en nature et sollicitant l’attribution des immeubles sis à [Localité 6] en nature par tirage au sort ;

DIRE que les immeubles indivis sis à [Localité 6] ne peuvent être partagés en nature commodément et sans perte, eu égard au désordres structurels en cours qui affectent les bâtiments et qui sont d’ores-et-déjà prouvés par l’avis du technicien M. [L] recueilli et discuté contradictoirement par les co-indivisaires et qui sont corroborés par les autres éléments du dossier tels les documents de l’assureur communiqués par Madame [Q] [V] épouse [K] ;

ORDONNER, en conséquence, la licitation des droits indivis des parties dans de la propriété de [Localité 6] ;

CONSTATER que Mme [V] épouse [K] se refuse à communiquer quelque avis de valeur que ce soit ;

DIRE n’y avoir lieu à expertise judiciaire ;

AUTORISER, à l’issue d’un délai de TROIS mois à compter de la signification de la présente

décision, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la vente aux enchères par devant la Chambre des notaires de la GIRONDE, de :

— la propriété indivise [Adresse 11] [Localité 12] [Adresse 12],

cadastré ZC [Cadastre 2], ZD [Cadastre 3], ZD [Cadastre 4], ZD [Cadastre 5], ZD [Cadastre 6], ZE [Cadastre 7], ZH [Cadastre 8], pour l’autre, sur la mise à prix

de 650.000 € avec faculté de baisse du quart, puis du tiers, puis de la moitié à défaut d’enchères;

DESIGNER tel commissaire de justice, pour décrire les biens sis à [Localité 6] et constituant

le lot n° 2, et pour faire procéder à la visite dans la quinzaine précédent la vente, selon les modalités arrêtées dans la mesure du possible avec les occupants, et à défaut d’accord pendant une durée d’une heure, du lundi au samedi entre 9 heures et 12 heures avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

AUTORISER ce même commissaire de justice à se faire assister de tout professionnel qualifié à l’effet de faire dresser tout diagnostic qui s’avérerait nécessaire ;

DIRE qu’il sera pourvu si nécessaire au remplacement des commissaires de justice par simple

ordonnance sur requête ;

DIRE qu’une fois cette vente réalisée, le partage s’opérera par tirage au sort, après la

constitution par le notaire liquidateur de deux lots, dont l’un sera composé du prix de la vente

aux enchères de la propriété sise à [Localité 6], et l’autre de la propriété sise à [Localité 5], l’un ou l’autre lot étant complété, le cas échéant, d’une soulte destinée à rétablir l’égalité en valeur entre les deux lots ;

A TITRE SUBSIDIAIRE ET EN DEUXIEME RANG, POUR LE CAS OU LE TRIBUNAL NE S’ESTIMERAIT PAS PLEINEMENT ECLAIRE SUR LE CARACTERE NON COMMODEMENT PARTAGEABLE DE LA PROPRIETE DE NOAILLAC.

CONSTATER que Mme [V] épouse [K] se refuse à communiquer quelque pièce que ce soit à l’appui de son affirmation du caractère commodément partageable de la propriété bâtie de [Localité 6].

DIRE que le caractère facilement partageable en nature de la propriété bâtie de [Localité 6] ne se présume pas et n’est pas démontré ;

DIRE qu’il n’y a pas lieu à renvoyer devant le notaire liquidateur l’instruction de la contestation par le concluant du caractère facilement partageable en nature de la propriété bâtie de [Localité 6] ;

ORDONNER, en conséquence, une expertise judiciaire sur cette seule question de fait ;

DESIGNER tel expert qu’il plaira, notamment spécialisé en structure des bâtiments anciens,

avec pour mission :

*de déterminer si la valeur vénale des immeubles de la propriété sise à [Localité 6], en vue de la constitution d’un lot en nature comprenant ces biens, peut être estimée commodément et sans perte pour son éventuel attributaire, compte-tenu, le cas échéant, des éléments suivants devant être recherchés :

— l’existence de désordres de structure, de clos et de couvert d’ores-et-déjà perceptibles et dont il conviendra de déterminer la gravité et le rythme de leur aggravation, ainsi que le montant des travaux urgents à réaliser, afin d’arrêter les processus de dégradation qu’ils causent et pour stabiliser ces immeubles ;

— des risques de découverte ultérieure, en particulier à l’occasion de la réalisation de ces travaux, de nouveaux désordres jusque-là non manifestés, mais néanmoins de nature à placer l’attributaire éventuel de ces immeubles face à une perte de valeur de son lot, constitutive d’une rupture de l’égalité dans le partage en nature ;

*de déterminer si, en définitive, la valeur vénale de la propriété bâtie sise à [Localité 6] peut

être déterminée, compte tenu du respect de l’égalité en valeur qui s’impose dans le partage,

autrement que par le prix de vente que les indivisaires en retireraient avant la constitution des

lots ;

CONSTATER que, par souci de célérité, M. [F] [V] offre de faire l’avance à

l’indivision de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert ;

RENVOYER les parties devant le juge commis juge de la mise en état à une audience prochaine pour vérification du versement de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert ;

SURSEOIR à statuer sur la nature commodément partageable de la propriété bâtie sise à [Localité 6], dans l’attente du rapport d’expertise ;

RENVOYER le dossier à la mise en état dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, afin

qu’il soit statué ultérieurement sur ce seul point ;

EN TOUTES HYPOTHESES :

DEBOUTER Madame [V] épouse [K] de sa demande sollicitant l’attribution en nature des immeubles sis à [Localité 6] et à [Localité 5] par tirage au sort ;

DEMANDER à tout expert éventuellement désigné par la juridiction en vue de préparer le partage de se prononcer sur les points suivants :

*déterminer en particulier si la valeur vénale des immeubles de la propriété sise à [Localité 6], en vue de la constitution d’un lot en nature comprenant ces biens, peut être estimée commodément et sans perte pour son éventuel attributaire, compte-tenu, le cas échéant :

— de l’existence de désordres de structure, de clos et de couvert d’ores-et-déjà perceptibles et

dont il conviendra de déterminer la gravité et le rythme de leur aggravation, ainsi que le montant des travaux urgents à réaliser, afin d’arrêter les processus de dégradation qu’ils causent et pour stabiliser ces immeubles ;

— des risques de découverte ultérieure, en particulier à l’occasion de la réalisation de ces travaux, de nouveaux désordres jusque-là non manifestés, mais néanmoins de nature à placer l’attributaire éventuel de ces immeubles face à une perte de valeur de son lot, constitutive d’une rupture de l’égalité dans le partage en nature ;

*déterminer si la valeur vénale de la propriété bâtie sise à [Localité 6] peut être déterminée,

compte tenu du respect de l’égalité en valeur qui s’impose dans le partage, autrement que par

le prix de vente que les indivisaires en retireraient avant la constitution des lots ;

*fournir tous éléments de faits de nature à permettre au tribunal de déterminer si les biens indivis sont aisément partageables en nature dans le respect de l’égalité en valeur, en particulier compte tenu des disparités de leurs caractères et de leurs valeurs, et se prononcer, de manière distincte pour chacune des deux propriétés indivises, sur l’existence et l’importance de risques de perte de valeur du lot qu’elle composerait, risques liés à l’estimation objet de la mesure d’expertise, compte tenu des travaux nécessaires et des aléas liés aux désordres cachés éventuels,

ORDONNER à Madame [Q] [V] de communiquer les documents suivants afférents à chacun des ensembles immobiliers indivis :

— la copie des contrats d’assurance (conditions générales et particulières) des immeubles et les quittances du paiement des primes d’assurance ;

— un inventaire du mobilier contenu dans chacune de ces maisons et le montant qui est déclaré aux compagnies d’assurance ;

— la copie des avis de taxes foncières ;

— la copie des éventuels contrats de location et attestation d’assurance du locataire, pour la maison du [Localité 11] ;

— les relevés d’EDF et de consommation d’eau sur les six dernières années pour chacun des deux immeubles ;

DIRE que faute pour Madame [Q] [V] de déférer à l’injonction de communication qui précède dans le délai d’un mois à compter de la signification du

jugement à intervenir, elle sera passible d’une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant 3 mois ;

SE RESERVER la liquidation de l’astreinte ;

DIRE que Mme [V] épouse [K] est redevable à l’égard de l’indivision d’une indemnité d’occupation concernant son occupation exclusive des bien indivis sis à [Localité 5] ;

RENVOYER les parties devant le notaire liquidateur pour la liquidation de l’indemnité d’occupation, SI, PAR IMPOSSIBLE, l’expertise demandée par Madame [Q] [V] [K] concernant la propriété sise à [Localité 5] était ordonnée par le jugement à intervenir, assortir la mission du technicien d’un chef lui demandant de fournir tous les éléments de faits utiles à l’évaluation de l’indemnité d’occupation de cette maison de [Localité 5];

DEBOUTER Madame [Q] [V] épouse [K] de toute demande plus ample ou contraire ;

DECLARER le jugement à intervenir commun et opposable à Mme [X] [B] veuve [V] ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Madame [Q] [V] à payer à Monsieur [F] [V] une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

ORDONNER l’emploi des dépens en frais de partage.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé complet des moyens développés, Mme [Q] [V] épouse [K] demande au tribunal, sur le fondement de l’article 21-3 de la loi n°95-125 du 8 février 1995 relative à l’organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative, ensemble l’article 131-14 du Code de Procédure civile, 1240 du Code civil, 815 et suivants du Code civil, 840 et suivants du Code civil, 1360 et suivants du Code de procédure civile,

Rejetant tous moyens, fins et prétentions contraires,

— METTRE hors de cause Madame [X] [B] veuve [V] contre laquelle aucune prétention n’est formulée dans le cadre de la présente procédure ;

— ÉCARTER des débats la pièce adverse numérotée 17 issue de la médiation judiciaire ordonnée dans le cadre de la présente procédure et couverte en tant que telle par une obligation de confidentialité ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [V] à verser à Madame [Q] [V] épouse [K] une indemnité de 5.000 € en réparation du préjudice moral résultant de la violation délibérée de l’obligation de confidentialité protégeant le processus de médiation judiciaire ;

— ORDONNER les opérations de liquidation-partage de l’indivision existant entre Monsieur [F] [V] et Madame [Q] [V] épouse [K] issue de l’acte de donation-partage reçu le 13 août 2004 par Maître [G] [D], Notaire à [Localité 13] ;

— DÉSIGNER au visa de l’article 1364 du Code de Procédure civile tel notaire qu’il plaira à l’effet de procéder aux opérations de liquidation-partage, à l’exception de Maître [S] [W], Notaire à [Localité 14] déjà intervenue en qualité de médiatrice dans la présente affaire, ainsi que de tout notaire exerçant au sein de son étude ;

— DÉSIGNER tel magistrat qu’il plaira à l’effet de surveiller lesdites opérations ;

— STATUER ce que de droit sur la demande de disqualification de la donation-partage du 13 août 2004 en donation simple, mais,

— CONDAMNER Monsieur [F] [V] à assumer seul les conséquences fiscales dommageables de cette demande de disqualification abusive à titre de réparation ;

— JUGER que les biens indivis sont commodément partageables en nature et REJETER par conséquent toute demande de licitation ou toute « demande d’autorisation » de les vendre aux enchères ;

— JUGER qu’il appartiendra notamment au notaire commis :

— D’établir un compte d’administration détaillé sur la base des justificatifs fournis par les indivisaires concernant les deux biens indivis ;

— À défaut d’accord sur leur répartition, procéder à leur tirage au sort avant de calculer la soulte due à l’autre par l’un des deux copartageants ;

Préalablement au partage en nature et pour y parvenir,

— ORDONNER aux frais partagés des indivisaires une expertise des biens indivis sis :

• [Adresse 13], cadastré ET [Cadastre 1] pour l’un ;

• [Adresse 11] [Localité 12] [Adresse 12], cadastré ZC [Cadastre 2], ZD [Cadastre 3], ZD [Cadastre 5], ZD [Cadastre 6], ZE [Cadastre 7], ZH [Cadastre 8] pour l’autre.

— DÉSIGNER tel expert qu’il plaira à la juridiction de céans pour y procéder avec faculté de s’adjoindre en cas de nécessité tout sapiteur de son choix avec pour mission de :

• Prendre connaissance du dossier ;

• Se rendre sur les lieux ;

• Estimer la valeur vénale des biens immobiliers en cause ;

• Décrire les désordres affectant les biens indivis et chiffrer le coût prévisible des travaux

nécessaires pour y remédier.

En tout état de cause,

— REJETER toute demande de communication de pièce sous astreinte dirigée contre Madame [Q] [V] épouse [K] ;

— REJETER toute demande d’indemnité d’occupation dirigée contre Madame [Q] [V] épouse [K] qui n’a jamais occupé privativement les biens indivis ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER Monsieur [F] [V] à payer à Madame [Q] [V] épouse [K] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— CONDAMNER le même aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Marie BAISY, Avocat sur son affirmation de droit ;

— Subsidiairement, DIRE que lesdits dépens seront tirés en frais privilégiés de partage ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2025.

MOTIVATION

sur la mise hors de cause de Mme [X] [B] veuve [V]

Si Mme [X] [B] veuve [V] a été attraite à la cause en sa qualité d’héritière de [H] [V], il est constant qu’aucune demande n’est formée à son encontre, si bien qu’elle peut être mise hors de cause.

Sur le rejet de la pièce n° 17

moyens des parties

Mme [Q] [V] épouse [K] demande d’écarter des débats la pièce n° 17 consistant dans les estimations de M. [O] de la maison de [Localité 15] et de [Localité 16] au motif que ces avis de valeur ont été produites dans le cadre de la médiation et que son frère n’a pas receuilli son accord pour la production de cette pièce. Elle demande la condamnation de son frère à lui payer une somme de 5000 euros de dommages et intérêts faisant valoir que sa confiance a été trahie au mépris de la règle d’ordre public de la confidentialité des échanges et production au cours d’une médiation.

M. [F] [V] s’en rapporte à justice sur le sort de la pièce n° 17 effectivement issue de la médiation judiciaire. Il conclut que la demande de dommages et intérêts formée par sa soeur, qui s’abstient à des fins dilatoires de produire tout avis de valeur des biens, apparaît exorbitante.

Réponse du tribunal

Il est admis que la pièce 17 est issue de la médiation judiciaire. Faute d’accord par Mme [Q] [V] épouse [K] pour sa production, il y a lieu de l’écarter des débats, cette pièce étant couverte par la confidentialité.

En revanche, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts alors que M. [F] [V] ne tire aucun argument de cette pièce dans le cadre de sa discussion devant le tribunal. Le préjudice résultant du non respect de la confidentialité n’apparaît donc pas caractérisé.

sur la requalification de la donation-partage en donation simple

moyens des parties

M. [F] [V] demande la requalification de l’acte de donation-partage en donation simple en ce que l’acte ne procède pas à une attribution de lot mais se borne à créer une indivision.

Mme [Q] [V] épouse [K] conclut que si la disqualification sollicitée par son frère est incontestable, celle-ci apparaît illégitime en l’état d’indemnités de rapport strictement identiques, si bien que la prise en compte de cette donation simple n’aura aucune conséquence liquidative. Elle considère que la demande de disqualification n’est formulée qu’à titre de représailles et considère que cette prétention, même fondée en droit, n’est motivée que par une intention de nuire. Elle demande de sanctionner son frère en le condamnant, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, à assumer toutes les conséquences fiscales dommageables de sa demande de disqualification abusive.

Réponse du tribunal

Il n’est pas contesté ni contestable que l’acte de donation-partage du 13 août 2004 a eu pour objet d’attribuer des droits indivis aux deux gratifiés sans opérer de partage. Cet acte doit en conséquence s’analyser en une donation entre vifs. Les biens donnés sont effectivement sortis du patrimoine du donateur dès le 13 août 2004 et ne dépendent pas de l’actif de la succession du donateur, sans préjudice de l’application des règles du rapport, qui n’auront pas de conséquences effectives sur le terrain de la liquidation de la succession de [H] [V] compte tenu de l’égalité des droits indivis entre les donataires.

La demande de disqualification ne peut néanmoins être analysée comme constitutive d’un abus de droit. Elle est formée à l’occasion d’une instance en partage d’une indivision et n’a, en effet, aucune incidence sur le partage ou ses modalités. Cette demande n’apparaît pas constituer une menace abusive pour parachever le partage.

Sur la demande en partage

Les parties sont désormais d’accord sur le principe du partage de l’indivision résultant de l’acte du 13 août 2004. Il convient d’ordonner l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage et de désigner un notaire selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande d’indemnité d’occupation s’agissant de la maison de [Localité 5]

moyens des parties

M. [F] [V] demande qu’une indemnité d’occupation soit mise à la charge de sa soeur au titre d’une occupation exclusive de la maison de [Localité 5]. Il demande de renvoyer les parties devant le notaire liquidateur pour la liquidation de cette indemnité d’occupation et si, une expertise était ordonnée, de missionner l’expert pour évaluer l’indemnité d’occupation.

Il expose n’avoir pu entrer dans les lieux que lorsque sa soeur était prévenue de la date de sa venue, sans avoir été mis en possession de la clé du portail donnant sur la rue dont la serrure a été changée par sa soeur, aux fins d’une appropriation d’usage des lieux. Sans cette nouvelle clé du portail, il plaide que le reste des clés dont il est détenteur ne lui permet pas de rentrer dans le bien indivis. Il fait valoir que l’habitation est rendue inhabitable par l’envahissement des lieux par une accumulation d’effets d’occupants du chef de sa soeur. Il considère que sa soeur a annexé de fait cette maison à titre exclusif depuis de très nombreuses années. Il ajoute que sa soeur a refusé l’entrée à son frère et au commissaire de justice qui l’accompagnait le 30 mai 2025 pour faire un constat des lieux de la maison.

Mme [Q] [V] épouse [K] conclut au rejet de cette demande, contestant toute occupation exclusive de ce bien. Elle conteste que le portail ornemental qui a été installé pour matérialiser les limites de la propriété et fermer visuellement son accès pour les tiers constitue un obstacle à l’accès au bien, dès lors que ce portail reste ouvert. Elle conteste par ailleurs s’être opposée à toute occupation de cette maison de vacances familiales par son frère qui a volontairement choisi de ne pas profiter des biens indivis. Elle ajoute que si elle s’est opposée au constat du commissaire de justice mandaté par son frère durant le week end de l’ascension dont elle n’était pas prévenue de la visite, elle l’a en revanche recontacté pour lui faire savoir qu’elle était désireuse d’effectuer dès que possible des constats contradictoires.

Réponse du tribunal

En application de l’article 815-9 du code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Alors qu’il n’est pas contesté que M. [F] [V] est en possession des clés de la maison de [Localité 5], il n’est pas établi que le changement de portail engendre un obstacle à l’accès à ce bien immobilier, dès lors qu’il n’est pas contesté que ce portail reste ouvert. Ainsi, le constat du 30 mai 2025 démontre que M. [F] [V] a pu franchir ce portail avec le commissaire de justice qui l’accompagnait.

Les éléments produits aux débats montrent que l’occupation de cette maison et plus largement le sort de l’indivision, est une source de tension entre les co-indivisaires, dont le conflit les empêche de cohabiter et de trouver un “modus vivendi”, selon l’expression utilisée par [H] [V] dans le courrier produit en pièce 21, qui décrit cette mésentente profonde.

En l’espèce, il est constant que cette maison de famille est destinée à des séjours lors de périodes de vacances.

Le tribunal ne peut retenir que la présence d’effets personnels de Mme [Q] [V] épouse [K] ou de sa famille soit de nature à caractériser une occupation exclusive alors qu’il est d’usage de laisser des affaires personnelles dans une maison de famille de vacances. Il n’est pas démontré que la fille de Mme [K] ait fait de cette maison sa résidence principale. Et cette situation n’est pas de nature à empêcher M. [F] [V] d’user du bien, dont la destination à une occupation partagée de la famille engendre nécessairement des accords et concessions. Il n’est ainsi pas démontré qu’il lui ait été refusé un séjour dans ce lieu.

La circonstance que Mme [Q] [V] épouse [K] se soit opposée aux opérations de constat du commissaire de justice mandaté par son frère ne saurait, non plus caractériser, une jouissance exclusive. En effet, il n’est pas contesté qu’elle n’avait pas été prévenue de cette opération et a proposé à l’auxiliaire de justice de reprogrammer son intervention sans qu’il n’y ait eu de suite donnée à cette proposition.

Les éléments soumis à l’appréciation du tribunal ne permettent donc pas de retenir l’existence d’une jouissance privative de ce bien par Mme [Q] [V] épouse [K] et il n’est pas établi que le demandeur ait été empêché d’user des lieux indivis.

M. [F] [V] sera débouté de sa demande au titre d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de licitation et la demande d’expertise

moyens des parties

M. [F] [V] demande la licitation des deux biens immobiliers au motif qu’ils ne sont pas commodément partageables qu’il s’agisse de la maison de [Localité 15] ou de la propriété de [Localité 6], pris isolément.

Si le partage devait être envisagé sur l’ensemble de ces deux biens, il plaide que la grande disparité de valeur entre les ensembles à partager, comme en l’espèce, suffit à caractériser que les biens ne sont pas commodément partageables en nature.

En outre, il fait valoir que l’état de dégradation évolutif des biens de [Localité 6] fait peser un risque d’évaluation incompatible avec le respect de l’égalité en valeur, en ce que le coût de mise en sécurité de la structure des bâtiments et de leur remise en état consitue un aléa inacceptable. Sur ce point, M. [F] [V] fait valoir que le bien présente des désordres liés à la sécheresse, qui ont donné lieu à des réparations qui n’ont pas été suffisantes pour enrayer le phénomène de fissures du gros oeuvre. Il expose avoir mandaté un expert qui a préconisé une action auprès de l’assureur visant à obtenir la réalisation d’une étude de sols pour la prise en charge de travaux. Il reproche à sa soeur de s’être désolidarisée de démarches à l’égard de l’assureur , ajoutant que ces démarches risquent d’entraîner la nécessité d’une expertise, voire d’une action au fond contre l’assureur. Il conclut ainsi que la dégradation inéluctable des immeubles de [Localité 6], à laquelle les indivisaires n’ont pas les moyens de remédier, est de nature à conduire à leur ruine totale ou partielle, ce qui, selon lui, doit conduire à leur licitation, seule possibilité de conserver son capital économique et seul moyen de garantir une égalité en valeur du lot qui lui sera attribué.

Il demande la licitation des deux propriétés ou à défaut du seul bien de [Localité 6]

Mme [Q] [V] épouse [K] conclut au rejet de la demande de licitation en faisant valoir que le principe du partage en nature est de principe, l’inégalité des lots pouvant être compensée par une soulte. Elle plaide qu’en l’espèce, l’indivision se compose de deux biens immobiliers comparables, malgré leur différence de valeur, et aisément partageable sous réserve de calculer une soulte pour assurer l’égalité des lots. Elle demande l’organisation d’une expertise judiciaire destinée à déterminer la valeur vénale des deux biens, dont les estimations remontent à plusieurs années.

S’agissant du bien de [Localité 6], elle fait valoir que le seul moyen d’arrêter la dégradation du bien serait une action commune envers l’assureur relative à l’insuffisance des travaux de consolidation réalisés par l’assureur dans le cadre de sa garantie. Elle conclut que les parties étaient tombées d’accord pour rouvrir le dossier d’indemnisation, jusque-là géré par leur père, ajoutant qu’elle a relancé son frère à de nombreuses reprises à ce sujet.

Elle dénonce la posture de son frère, qu’elle juge contradictoire, s’agissant de son refus de l’expertise qu’elle préconise alors qu’il affirme que l’immeuble doit être évalué au regard des travaux dus par l’assureur.

Réponse du tribunal

L’article 1377 du code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

L’article 1686 du code civil dispose que si une chose commune à plusieurs ne peut être partagée commodément et sans perte; ou si, dans un partage fait de gré à gré de biens communs, il s’en trouve quelque-uns qu’aucun des copartageants ne puisse ou ne veuille prendre, la vente s’en fait aux enchères, et le prix en est partagé entre les copropriétaires.

L’article 826 du code civil dispose que l’égalité dans le partage est une égalité en valeur. Chaque copartageant reçoit des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision. S’il y a lieu à tirage au sort, il est constitué autant de lots qu’il est nécessaire. Si la consistance de la masse ne permet pas de former des lots d’égale valeur, leur inégalité se compense par une soulte.

Le partage des biens en nature est la règle, une inégalité de lots pouvant être compensée par une soulte. Il ne peut être ordonné la licitation que s’il est justifié que les biens ne peuvent être facilement partagés ni attribués à titre préférentiel à un indivisaire.

Il en résulte qu’il appartient à celui qui sollicite la licitation de prouver l’impossibilité du partage en nature.

Il est constant, en l’espèce, que le partage en nature est théoriquement possible compte tenu de la consistance de l’indivision composée de deux biens immobiliers, qui peuvent, chacun composer un lot permettant un tirage au sort, dès lors qu’aucun des indivisaires ne peut solliciter une attribution préférentielle et en l’absence d’accord sur des attributions amiables.

Reste à déterminer si ce partage en nature via un tirage au sort est une modalité de partage utile et réalisable.

Or, il n’est pas contesté que les deux immeubles présentent une différence de valeur significative.

M. [F] [V] produit des attestations de valeur qui, certes, datent de novembre et décembre 2022 mais qui font ressortir une valeur du bien de [Localité 5] entre 1.250.000 euros et 1.350.000 euros et une valeur du bien de [Localité 6] entre 400 000 et 500.000 euros. Aucun élément objectif ne permet d’établir que cette différence de valeur ne perdure pas compte tenu de la situation respective des lieux dans des zones géographiques.

En outre, les désordres qui affectent le bien de [Localité 6] et dont la reprise comporte manifestement des diligences importantes puisque les parties s’accordent sur la nécessité d’obtenir une intervention de l’assureur dont le résultat n’est pas déterminé à ce jour, sont de nature à apporter une moins value à ce bien.

L’équilibre des lots nécessiterait ainsi a minima une soulte de plus de 300 000 euros, qu’aucune des deux parties ne prétend être en capacité de financer.

Il en résulte que M. [F] [V] démontre que les biens immobiliers ne sont pas facilement partageables au regard de leur différence significative de valeur.

Il convient donc d’ordonner la licitation des deux biens immobiliers.

La mesure d’expertise sollicitée par Mme [K] ne présente donc pas d’utilité dès lors qu’il n’est pas fait droit à sa demande de partage en nature.

La mise à prix des biens peut être fixée en tenant compte de ces avis de valeur de 2022, à hauteur de 1 250 000 euros pour le bien de [Localité 5] et à hauteur de 450 000 euros pour le bien de [Localité 6].

Sur la demande de communication de pièces

Moyens des parties

M. [F] [V] demande la communication sous astreinte de:

— la copie des contrats d’assurance (conditions générales et particulières) des immeubles et les quittances du paiement des primes d’assurance,

— un inventaire du mobilier contenu dans chacune de ces maisons et le montant qui a été déclaré aux compagnies d’assurance,

— la copie des avis de taxes foncières,

— la copie des éventuels contrats de location et attestation d’assurance du locataire pour la maison de [Localité 5],

— les relevés d’EDF et de consommation d’eau sur les six dernières années pour chacun des deux immeubles.

Mme [Q] [V] épouse [K] s’oppose à ces demandes en faisant valoir qu’elle ne détient pas les éléments sollicités dans la mesure où [H] [V], leur père, a continué à assurer la gestion des biens indivis après la donation-partage à son nom ou au nom de l’indivision, ainsi qu’elle en justifie, à l’exception des taxes foncières et d’habitation qu’elle règle effectivement depuis 2018/2019 et qu’elle communique.

Réponse du tribunal

Les éléments produits aux débats de part et d’autre démontrent suffisamment que la gestion administrative et financière a été assumée par [H] [V] malgré la donation-partage. Il n’est pas établi que Mme [Q] [V] épouse [K] soit en possession des éléments demandés. Il convient donc de rejeter la demande de communication de pièces sous astreinte.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de la nature familiale du litige, il y a lieu de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal:

MET HORS DE CAUSE Mme [X] [B] veuve [V] ;

ECARTE DES DEBATS la pièce n° 17 produite par M. [F] [V],

REJETTE la demande indemnitaire formée par Mme [Q] [V] épouse [K] au titre de cette production,

REQUALIFIE la donation-partage du 13 août 2004 en donation simple,

REJETTE la demande tendant à voir condamner M. [F] [V] à assumer les conséquences fiscales de cette requalification,

ORDONNE l’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision résultant de l’acte du 13 août 2004 entre M. [F] [V] et Mme [Q] [V] épouse [K] et portant sur les biens suivants:

— LA PLEINE PROPRIETE d’une une maison d’habitation sise [Adresse 4], cadastrée ET [Cadastre 1];

— [Adresse 14] d’une ancienne propriété agricole comprenant maison de maître et bâtiments d’exploitation, terres de différentes natures, sise [Adresse 5]

[Adresse 15], cadastré ZC [Cadastre 2], ZD [Cadastre 3], ZD [Cadastre 4], ZD [Cadastre 5], ZD [Cadastre 6], ZE [Cadastre 7], ZH [Cadastre 8] ;

DESIGNE pour y procéder le président de la [1] avec faculté de délégation à tout notaire de cette chambre, à l’exception de Me [S] [W],

DIT qu’en cas d’empêchement du notaire délégué, le président de la [1] procédera lui-même à son remplacement à la requête de la partie la plus diligente,

RAPPELLE qu’il appartient au notaire en cas de carence d’un indivisaire de lui faire désigner un représentant légal en application des articles 841-1 du code civil et 1367 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le notaire désigné devra accomplir sa mission d’après les documents et renseignements communiqués par les parties et d’après les informations qu’il peut recueillir lui-même,

RAPPELLE que le notaire devra achever ses opérations dans le délai d’un an suivant sa désignation par le président de la [1], sauf suspension prévue par l’article 1369 du code de procédure civile ou délai supplémentaire sollicité dans les conditions de l’article 1370 du code de procédure civile,

DESIGNE pour surveiller les opérations le juge de la mise en état de la première chambre civile du tribunal de grande instance de Bordeaux en qualité de juge commis,

RAPPELLE qu’il appartiendra au notaire désigné, en cas de désaccord des copartageants sur le projet d’état liquidatif dressé par lui, de transmettre au juge commis un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties ainsi que le projet d’état liquidatif,

REJETTE la demande d’indemnité d’occupation formée à l’encontre de Mme [Q] [V] épouse [K] au titre de l’occupation de la maison de [Localité 5],

REJETTE les demandes de communication de pièces sous astreinte formée à l’encontre de Mme [Q] [V] épouse [K],

REJETTE la demande d’expertise,

Préalablement aux opérations de partage, et pour y parvenir, ordonne, sans meilleur accord des parties pour une vente amiable, la vente sur licitation aux enchères publiques devant le notaire commis, en deux lots,

— de LA PLEINE PROPRIETE d’ une maison d’habitation sise [Adresse 16][Localité 17], cadastrée ET [Cadastre 1] sur la mise à prix de 1.250.000 euros avec faculté de baisse du quart puis de moitié en cas de carence d’enchères;

— [Adresse 17] [Localité 18] PROPRIETE d’une ancienne propriété agricole comprenant maison de maître et bâtiments d’exploitation, terres de différentes natures, sise [Adresse 5]

[Adresse 18] [Localité 12] [Adresse 12], cadastré ZC [Cadastre 2], ZD [Cadastre 3], ZD [Cadastre 4], ZD [Cadastre 5], ZD [Cadastre 6], ZE [Cadastre 7], ZH [Cadastre 8] sur la mise à prix de 450 000 euros avec faculté de baisse du quart puis de moitié en cas de carence d’enchères,

, sur le cahier des charges contenant les conditions de vente qui sera établi par le notaire commis , dans les formes prévues aux articles 1271 à 1281 du Code de procédure civile,

DIT que les modalités de publicité s’effectueront à la diligence du notaire commis, dans les conditions prévues par les articles R 322-31à R 322-37 du Code des Procédures Civiles d’exécution,

AUTORISE si besoin le notaire commis à mandater un commissaire de justice , afin de dresser le procès-verbal de description et d’assurer deux visites des biens mis en vente, aux heures légales à l’exclusion des dimanches et jours fériés, à charge pour lui d’avertir les occupants des lieux dix jours à l’avance au moins par courrier recommandé avec accusé de réception, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et d’un serrurier,

AUTORISE le notaire commis à se faire assister le cas échéant, d’un expert, lequel aura pour mission de procéder aux recherches pour déceler la présence d’amiante et éventuellement de plomb, de termites et autres insectes xylophages, de dresser un diagnostic énergétique et le cas échant d’un état de l’installation intérieure de gaz, ainsi qu’un état des risques naturels et le cas échéant des risques technologiques, ainsi que l’état de surfaces conformément à la loi Carrez, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et d’un serrurier,

DIT que les coûts du procès-verbal de description, des visites, des impressions des affiches et des frais de l’expert seront inclus en frais privilégiés de vente,

DIT que le prix de licitation sera consigné entre les mains du notaire commis pour les besoins des opérations de compte, liquidation et partage,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que les dépens seront frais privilégiés de liquidation et partage de la succession.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT