N° du répertoire général : N° RG 24/00316 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IWBN

54G Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

DEMANDEUR :

Madame [B] [A]

née le 6 septembre 1975 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [R] [V]

né le 27 octobre 1968 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Olivier FERRETTI,membre de la SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

DEFENDEUR :

Madame [T] [L]

née le 10 septembre 1982 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Franck THILL,membre de la SCP THILL-LANGEARD ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de CAEN, vestiaire : 93

Assistée de M^e Benoît BOMMELAER, membre de la SELARL Cornet Vincent Ségurel, avocat plaidant au barreau de RENNES

Monsieur [P] [D]

né le 17 février 1982 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Mathilde LAMBINET, Membre du Cabinet BRAND-FAUTRAT-LAMBINET, Avocates associées à la Cour, avocate au barreau de CAEN, vestiaire : 102

La société VISITE AND CO

RCS de [Localité 6] n° 844 932 285

pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]

Représentée par M^e Noël PRADO, membre de la SELARL COTE JOUBERT PRADO, avocat au barreau de LISIEUX

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Olivier FERRETTI – 22, M^e Mathilde LAMBINET – 102, M^e Noël PRADO, M^e Franck THILL – 93

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Caroline Besnard, juge, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : Béatrice Faucher, greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition ;

Madame [H] [Y], auditrice de justice assistait à l’audience,

DÉBATS à l’audience publique du 13 novembre 2025,

DÉCISION contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

* Exposé des faits et de la procédure

Suivant compromis de vente sous seing privé du 12 septembre 2020, réitéré par acte notarié le 2 décembre 2020, Mme [B] [A] et M. [R] [V] ont fait l’acquisition auprès de M. [P] [D], par l’intermédiaire de l’agence immobilière VISITE AND CO, d’une maison d’habitation située [Adresse 2], à [Localité 8], moyennant le prix de 231 990 euros.

Postérieurement à leur entrée dans les lieux, les acquéreurs se sont plaints de différents désordres affectant le bien immobilier.

Un rapport amiable a été établi le 21 novembre 2021 de manière contradictoire par la société EUREXO PROTECTION JURIDIQUE.

Selon ordonnance de référé en date du 5 mai 2022, le président du tribunal judiciaire de Caen a ordonné une expertise au contradictoire de M. [P] [D] et de la société VISITE AND CO et désigné en qualité d’expert judiciaire M. [O] [M].

L’expert a déposé son rapport le 11 septembre 2023.

Selon courrier officiel du 18 octobre 2023, le conseil de Mme [A] et M. [V] a formé une offre transactionnelle auprès des conseils de la société VISITE AND CO et de M. [P] [D]. Cette tentative de règlement amiable du litige n’a néanmoins pas abouti.

Dans ce contexte, par exploits de commissaire de justice en dates des 22 et 26 janvier 2024, Mme [A] et M. [V] ont fait assigner la société VISITE AND CO et M. [P] [D] devant le tribunal judiciaire de Caen afin d’obtenir la réparation de leurs préjudices.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG 24/316.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, la société VISITE AND CO a assigné Mme [T] [L], son agent commercial, en garantie des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de la procédure susvisée.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG 24/1948.

Le 26 septembre 2024, le juge de la mise en état a, par mention au dossier, procédé à la jonction de ces deux instances par mention au dossier. Par ordonnance du 3 avril 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande de disjonction des instances.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 novembre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

* Prétentions et moyens des parties

Dans leur acte introductif d’instance, M. [R] [V] et Mme [B] [A] demandent au tribunal judiciaire, au visa des articles 1792, 1147 et 1641 et suivants du code civil de :

— Juger que M. [P] [D] a engagé sa responsabilité décennale, subsidiairement sa responsabilité sur le fondement de la théorie des dommages intermédiaires, et très subsidiairement sur le fondement des vices cachés,

— Juger que la société VISITE AND CO a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle à leur égard,

En conséquence,

— Condamner in solidum M. [P] [D] et la société VISITE AND CO à payer à M. [R] [V] et Mme [B] [A] les sommes suivantes :

* 139 669,39 euros au titre des travaux de réfection,

* 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi du fait des désordres,

— Condamner in solidum M. [P] [D] et la société VISITE AND CO à leur payer la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum M. [P] [D] et la société VISITE AND CO aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire de 7 271,78 euros outre les dépens de la procédure de référé préalable.

Au soutien de leurs prétentions, M. [R] [V] et Mme [B] [A] considèrent qu’en sa qualité de constructeur de l’ouvrage, M. [D] est responsable de leurs préjudices correspondant au coût de la reprise des désordres et au trouble de jouissance, d’une part sur le fondement de la garantie décennale et d’autre part de la responsabilité au titre des dommages intermédiaires. Subsidiairement, il soutiennent que la responsabilité de M. [D] peut être retenue au titre de la garantie des vices cachés dont il ne peut dénier la garantie en raison de sa qualité de professionnel de la construction du bâtiment outre de la réalisation des travaux par ses soins dont il réputé connaître les défauts. A l’égard de l’agence immobilière VISITE AND CO, il est reproché un manquement à son obligation de conseil et d’information de sorte que sa responsabilité délictuelle serait engagée. Il est ainsi argué que l’ensemble des désordres allégués avait un caractère apparent pour un professionnel de la vente qui a failli à ses obligations en présentant un bien en parfait état et récemment rénové.

En défense, dans ses conclusions notifiées par voie électronique, le 19 novembre 2024, M. [P] [D] conclut, à titre principal, au débouté des demandes.

A titre subsidiaire, il sollicite la condamnation de la société VISITE AND CO à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

En tout état de cause, il demande la condamnation de tout succombant au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que les conditions d’application de la garantie décennale et de la responsabilité contractuelle au titre des dommages intermédiaires ne sont pas réunies, soit en l’absence de travaux réalisés par M. [D] en lien avec les désordres invoqués, soit en l’absence de désordre, soit compte tenu du caractère dissociable de l’équipement concerné, soit en l’absence de gravité décennale du désordre allégué. S’agissant de la garantie des vices cachés, il soutient qu’il n’a pas la qualité de vendeur professionnel compte tenu de son activité exclusivement affectée à la pose de menuiseries et considère en tout état de cause que les vices invoqués ne sont pas démontrés ou n’étaient pas cachés ou encore sont apparus postérieurement à la vente. Il ajoute que l’agence immobilière est tenue de le garantir en cas de condamnation.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique, le 7 octobre 2024, la société VISITE AND CO demande au tribunal de :

A titre principal,

— Débouter M. [R] [V] et Mme [B] [A] et tout intervenant à la cause de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société VISITE AND CO,

— Condamner M. [R] [V] et Mme [B] [A] à lui régler la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [R] [V] et Mme [B] [A] aux entiers dépens de la procédure.

Subsidiairement et si par impossible un principe de responsabilité venait à être retenu à l’encontre de la société VISITE AND CO :

— Condamner Mme [T] [L] à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

— Condamner Mme [T] [L] à lui régler la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [T] [L] aux entiers dépens.

La société VISITE AND CO estime ne pas avoir manqué à son obligation de devoir et de conseil, notamment au regard des visites et des investigations effectués par les acquéreurs et de la présence de désordres, malfaçons ou non-conformités dont ils ont pu se convaincre avant la vente. Elle rappelle qu’elle n’est pas un professionnel de la construction et fait valoir que les désordres étaient soient apparents soit indécelables lors de la vente outre qu’elle ne disposait pas d’information relative à l’existence de désordres. Si une faute était retenue à son encontre, elle s’oppose à sa condamnation à la reprise des travaux, exposant que seul un préjudice en lien avec une perte de chance d’avoir pu négocier à un prix inférieur, qui n’est pas démontré, peut être invoqué à son encontre. Le cas échéant, elle sollicite la garantie de Mme [T] [L], qui a été commissionnée pour la vente objet du présent litige.

Mme [T] [L], aux termes de ses écritures notifiées par RPVA le 6 novembre 2024, conclut également au débouté des demandes dirigées à son encontre outre à la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose qu’aucune faute n’est imputable à l’agence immobilière et subsidiairement qu’elle n’est pas tenue de garantir cette dernière en l’absence de manquement fautif dans la publication de l’annonce dont les termes ne sont pas mensongers.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement exposés dans leurs écritures susvisées auxquelles, en application de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère.

MOTIVATION

I – Sur la mise en oeuvre des garanties légales des articles 1792 et suivants du code civil

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Les dommages intermédiaires sont des malfaçons, apparues après la réception des travaux, qui ne portant atteinte ni à la solidité de l’ouvrage, ni à sa destination et ne pouvant relever, en conséquence, de la garantie décennale. Ils relèvent de la responsabilité de droit commun pour faute prouvée.

Il est constant qu’étant réputée constructeur, la personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est tenue, pendant les dix années suivant la réception de l’ouvrage, tant d’une responsabilité au titre de la garantie décennale que d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires. (C.Cass., Civ. 3ème, 30 janvier 2025, n° 23-16.347)

S’agissant de travaux sur existants, constituent des ouvrages, les travaux importants réalisés avec des apports de matériaux nouveaux et consistant en une transformation de l’immeuble existant et en une véritable rénovation et non une simple réhabilitation.

Néanmoins, il est désormais acquis que si l’élément d’équipement installé en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constitue pas en lui-même un ouvrage, il ne relève ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun (3e Civ., 21 mars 2024, pourvoi n°22-18.694).

En l’espèce, il convient de déterminer si les désordres invoqués résultent de travaux constituant en eux-mêmes des ouvrages. Le cas échéant, il y a lieu d’examiner si ledit désordre en ce qu’il entraîne un dommage, caché au moment de la réception relève d’une garantie légale, décennale ou de bon fonctionnement, ou de la responsabilité contractuelle de droit commun s’agissant de dommages intermédiaires. Il est précisé que la garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.

Il résulte des termes de l’assignation et du rapport d’expertise judiciaire établi par M. [O] [M] le 11 septembre 2023 que les constats suivants ont été faits sur le bien immobilier :

le décollement des joints du carrelage au sol de l’entrée et de la salle à manger de la maison ;la mauvaise qualité de l’isolation des combles de la maison dues à la présence d’une laine de verre ancienne ; le défaut de raccordement de la VMC à un exutoire extérieur, causant un apport d’air vicié et humide dans les combles au lieu de le rejeter à l’extérieur ;l’absence de raccordement des prises TV ;la non-conformité du conduit de cheminée dont la garde au feu n’était pas respectée lors de la vente ; la présence d’infiltrations dans le plafond au-dessus de la grande baie vitrée coulissante du salon et dans le plafond du couloir menant à l’extension ;le dysfonctionnement du volet roulant motorisé de la baie vitrée du salon ne permettant ni de le baisser totalement ni de le lever totalement ;la présence d’un taux d’humidité de l’air ambiant important dans la chambre construite dans l’ancien garage ;la présence de multiples trous sur les gouttières des trois façades de la maison ;le défaut de fixation des cache-moineaux : les panneaux en PVC blanc ploient sous leur propre poids sur le retour de pignon du côté de l’ancien garage ;la présence de fissures et de décollements sur la peinture de l’une des chambres du rez-de-chaussée et d’auréoles situées au plafond.

L’examen des pièces versées met en évidence que les travaux entrepris par les vendeurs, depuis l’acquisition du bien en 2012 et sa vente en 2020 ont été réalisés par M. [D] selon la chronologie suivante :

—  2013 : isolation des murs et pose de placo au rez-de-chaussée, pose de radiateurs électriques, changement de la porte d’entrée ;

—  2016 : habillage de la cheminée, remplacement du sol et d’un WC, peintures sur les murs et l’escalier ;

—  2017 : remplacement du coulissant de la véranda et pose de placo et d’isolant aux fins de création d’une nouvelle pièce de vie ;

—  2018 : dépose de la toiture du garage et création du couloir de la véranda au garage ;

—  2019 :

* au niveau du garage et du couloir : habillage en clin extérieur et isolation intérieure du garage, pose de placo et peinture, pose des sols et mise en place de l’électricité, pose de fenêtres ;

* à l’étage de l’immeuble : mise en peinture des murs et changement des sanitaires et de la plomberie de la salle de douche ;

—  2020 : changement des sanitaires de la salle de bains du rez-de-chaussée et faïence ;

—  20 avril 2020 : achèvement des travaux d’extension, surélévation et carport ;

—  2019 et 2020 : pose de carrelage au rez-de chaussée et réalisation de joints.

A. Sur la notion d’ouvrage

Constituent des ouvrages, par leur importance, l’apport de matériaux nouveaux, la modification du circuit électrique et la modification de la structure de l’immeuble et de sa destination par la création d’ouvertures, de surface habitable, par la dépose de la couverture du garage, les travaux suivants :

— Aménagement du garage en chambre ;

— Travaux d’aménagement de la véranda qui devient une pièce de vie ;

— Création d’un couloir reliant le salon à la chambre aménagée dans le garage.

Ne constituent en revanche pas des ouvrages, en ce qu’ils n’ont pas pour effet de modifier la structure de l’habitation, les travaux suivants :

— la pose d’un carrelage et ses joints ;

— la rénovation des salles de bains ;

— les travaux de peinture.

En conséquence, il y a lieu d’ores et déjà lieu d’exclure du bénéfice des garanties légales :

— les désordres sans lien avec des travaux effectués par M. [P] [D], dont la date de réalisation n’est pas déterminée et se trouve nécessairement antérieure à l’année 2012 soit plus de 10 ans avant l’assignation en référé-expertise délivrée le 2 février 2022 ;

— les désordres en lien avec des travaux ne résultant pas de la construction d’un ouvrage.

M. [R] [V] et Mme [B] [A] seront ainsi déboutés de leur demande fondée sur les garanties légales au titre des désordres suivants :

— le décollement des joints du carrelage au sol de l’entrée et de la salle à manger de la maison ;

— la mauvaise qualité de l’isolation des combles de la maison due à la présence d’une laine de verre ancienne ;

— le défaut de raccordement de la VMC à un exutoire extérieur ;

— l’absence de raccordement des prises TV ;

— la non-conformité du conduit de cheminée ;

— la présence de multiples trous sur les gouttières des trois façades de la maison ;

— le défaut de fixation des cache-moineaux ;

— la présence de fissures et de décollements sur la peinture de l’une des chambres du rez-de-chaussée et d’auréoles situées au plafond.

B. Sur l’origine et la qualification du désordre

* Désordre relatif à la présence d’infiltrations dans le plafond au-dessus de la grande baie vitrée coulissante du salon et dans le plafond du couloir menant à l’extension

L’expert constate la présence d’infiltrations au niveau du plafond de la baie vitrée avec une aggravation sur le plafond du couloir accédant à l’extension, lesquelles provoquent des moisissures sur les peintures. Il relève que la couverture de la zone au-dessus de la baie est une ancienne véranda en ossature vitrée, laquelle est vétuste et présente un défaut d’étanchéité.

Ainsi, la matérialité du désordre et de ses conséquences est démontrée. Le défaut d’étanchéité rend l’ouvrage impropre à sa destination d’habitation. La nature décennale du désordre est ainsi établie.

* Désordre relatif au dysfonctionnement du volet roulant motorisé de la baie vitrée

L’expert met en évidence que ce volet ne peut ni être baissé ni levé totalement. Il conclut à un défaut de réglage de la course du tablier.

Cet l’élément d’équipement est dissociable de l’ouvrage, et les désordres l’affectant ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage dans son entier. Il est impropre à sa destination et relève ainsi de la garantie de bon fonctionnement dont la durée de deux années s’est terminée au cours de l’année 2019.

Il s’ensuit que la garantie légale ne peut être invoquée par M. [R] [V] et Mme [B] [A].

* Désordre relatif à la présence d’un taux d’humidité de l’air ambiant important dans la chambre construite par le vendeur dans l’ancien garage

Il est constant que les travaux d’extension se sont achevés le 20 avril 2020, date à laquelle la date d’achèvement des travaux a été déclarée.

L’expertise révèle une sensation d’humidité de l’air ambiant sans toutefois que l’hygrométrie excessive soit à l’origine de désordres significatifs et dès lors de nature décennale. L’expert relève certes des malfaçons en raison d’une mauvaise réalisation du bardage bois extérieur et des défauts d’isolation thermique, sur les façades, outre l’absence de ventilation naturelle, l’absence d’isolation thermique au sol créant un risque de condensation, le fait que la pièce soit située à 15 cm en contrebas de la cour provoquant des risques importants d’infiltrations et la faible hauteur sous plafond limitant la circulation de l’air. Or, nonobstant ces constats, il affirme que lors de la réunion d’expertise, le 22 mai 2023, soit plus de trois ans après les travaux, aucun dommage de nature à compromettre la solidité de l’ouvrage ou qui le rende impropre à sa destination n’est constaté.

Les demandeurs concluent à la réparation de leur dommage futur, l’expert exposant que l’ensemble des malfaçons cumulées va rapidement remettre en cause la destination et la solidité de l’ouvrage.

Cela étant, force est de constater que le terme “rapidement” ne permet pas d’affirmer que les dommages apparaîtront de manière certaine dans le délai décennal qui expirera le 20 avril 2030. De surcroît, l’expert ne précise pas la nature des dommages qui pourront survenir, dans un contexte où l’hygrométrie n’a pas été mesurée.

La garantie décennale n’est ainsi pas mobilisable. En l’absence de dommage, la responsabilité contractuelle au titre des dommages intermédiaires est également exclue.

C. Sur la responsabilité de M. [P] [D]

S’agissant d’une responsabilité de plein droit, la mise en œuvre de la responsabilité décennale des constructeurs suppose l’existence d’un lien d’imputabilité entre le dommage constaté et l’activité des personnes réputées constructeurs.

En l’espèce, il est établi que M. [D] est réputé constructeur en sa qualité de vendeur et est à l’origine de la réalisation de l’ouvrage présentant le désordre indemnisable.

La réception tacite de ces travaux peut être fixée au 31 décembre 2017, date à laquelle M [D] déclare avoir achevé les travaux de pose de placo et d’isolation de la véranda.

Sa responsabilité décennale est engagée, étant précisé qu’il n’établit pas l’existence d’une cause étrangère susceptible de l’exonérer et que l’absence de faute n’est pas exonératoire de responsabilité.

D. Sur les préjudices

Les demandeurs doivent être replacés dans la situation qui aurait été la leur si les désordres provoqués par l’intervention de M. [D] ne s’étaient pas produits. Le principe de la réparation intégrale de l’ouvrage réalisé exclut tout ce qui constitue une amélioration déguisée.

* Préjudices matériels : le coût des réparations

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d’expertise, que le coût des travaux nécessaires à la reprise du désordre relatif à la présence d’infiltrations dans le plafond au-dessus de la grande baie vitrée coulissante du salon et dans le plafond du couloir menant à l’extension s’élève à la somme de 8 969,94 euros toutes taxes comprises, correspondant au montant du devis portant sur la réfection de la couverture limitée à la zone de la véranda et de sa périphérie.

Il convient d’ajouter la reprise des peintures pour un montant de 1 320 euros toutes taxes comprises.

* Préjudice de jouissance

Les dommages réparables au titre de la garantie décennale ont conduit à priver les demandeurs de la jouissance de la partie aménagée de l’ancienne véranda seule cette zone étant le siège d’infiltrations en cas de pluie. Ce préjudice sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 1 000 euros.

A l’exception de ce désordre, il y a désormais lieu d’examiner les demandes sur le terrain de la garantie des vices cachés, invoquée à titre subsidiaire.

II – Sur la mise en oeuvre de la garantie légale des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l’article 1642 du code civil.

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le vendeur qui, ayant connaissance d’un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu’il ne le garantira pas, est tenu à garantie, nonobstant cette clause (3e Civ., 16 décembre 2009, pourvoi n 09-10.540, 3e Civ., Bull. 2009, III, n 288). À cet égard la jurisprudence assimile à un vendeur qui connaissait les vices le vendeur professionnel ainsi que celui qui, sans être professionnel, a effectué lui-même des travaux dans l’immeuble vendu.

A. Sur l’application de la clause de non-garantie

L’acte de vente signé entre Mme [B] [A] et M. [R] [V], acquéreurs, et M. [P] [D], vendeur, stipule que :

“L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.”

En l’espèce, M. [D] est à l’origine de la réalisation des travaux à l’origine de certains désordres. Par ailleurs, il est établi qu’il a la qualité de professionnel du bâtiment en sa qualité de poseur de menuiseries. Il est toutefois constaté que ce n’est pas en sa qualité de professionnel qu’il a vendu le bien immobilier et qu’il ne peut ainsi être tenu à la garantie au titre des vices cachés que dans la limite de sa spécialité, à savoir la pose de menuiseries ainsi qu’au titre des travaux qu’il a réalisés lui-même.

B. Sur la présence de vices cachés, préexistants lors de la vente

Il est rappelé que le vice est considéré comme non apparent, ou caché, lorsqu’il ne se révèle pas à l’occasion de vérifications immédiates et d’investigations normales.

* Sur la mauvaise qualité de l’isolation des combles de la maison due à la présence d’une laine de verre ancienne : il résulte du rapport d’expertise que le défaut d’isolation dans le grenier était parfaitement visible lors de la vente et qu’il suffisait de grimper dans les combles pour le constater.

* S’agissant de la VMC, l’expert mentionne qu’elle n’est pas conforme en ce qu’elle n’est pas raccordée sur un exécutoire extérieur de sorte qu’elle perd une grande partie de son efficacité et apporte de l’air vicié et humide dans le volume des combles au lieu de le rejeter à l’extérieur.

Il expose néanmoins que ce défaut était visible sans investigation particulière.

* En ce qui concerne l’air ambiant humide dans la chambre de l’extension, il a été constaté qu’il se ressent sans que l’expert ne relève de vice caché.

* Les gouttières ainsi que l’ensemble de la couverture en tuiles plates du corps du bâtiment principal présentent un état de vétusté très avancé. Cet état de fait était parfaitement visible, ce d’autant qu’il est démontré que les acquéreurs étaient assistés d’un couvreur lors d’une visite, lequel leur a nécessairement fait part de ces caractéristiques.

* Quant aux fissures sur les plafonds et les murs, le seul désordre mis en évidence par l’expert se situe au plafond de la chambre de la fille des acquéreurs, lequel se situe sous la salle de bains rénovée en 2019. L’expert estime, après avoir recherché en vain une fuite, que ces dommages purement esthétiques sont antérieurs à la rénovation. Ils étaient ainsi parfaitement apparents lors des visites précédent la vente.

* Il est établi que le volet roulant motorisé de la baie vitrée du salon dysfonctionne en ce qu’il ne peut ni être baissé ni être levé totalement. L’expert affirme que son origine est en lien avec un défaut de réglage de la course du tablier. Il est admis que le défaut est antérieur à la vente et qu’ainsi, une simple manipulation a pu permettre de le constater.

Il résulte de ces éléments que les six désordres dénoncés ci-dessus étaient apparents lors de la vente et ne peuvent être indemnisés dans le cadre de la garantie des vices cachés.

* Il est relevé que les fixations des cache-moineaux se sont ponctuellement décrochées lors d’un épisode venteux. L’expert ne retient pas de vice mais le résultat d’un alea climatique. Il n’est de surcroît pas démontré que ces incidents sont étrangers à une usure normale de ces équipements.

* S’agissant de la non-conformité du conduit de cheminée dont la garde au feu n’était pas respectée lors de la vente, l’expert a approuvé la réalisation de travaux engagés par les acquéreurs pour la mise aux normes et a précisé que cette malfaçon qui préexistait à la vente, ne pouvait être connue des acquéreurs avant la vente. Cela étant, il n’est pas démontré que M. [D] est intervenu sur cet équipement depuis l’acquisition de la maison en 2012 et la non-conformité décelée ne relève pas de la spécialité de M. [D], qui ne pouvait au surplus en avoir connaissance au regard de son caractère caché, découvert par les acquéreurs à l’occasion d’un changement de mode de chauffage. De manière surabondante, si des travaux ont été rendus nécessaires pour une mise en conformité, aucun dommage en lien avec la non-conformité n’est survenu.

La responsabilité de M. [D] n’est pas engagée au titre de ces deux désordres.

* l’absence de raccordement des prises TV, qui a nécessité pour s’en apercevoir un démontage, constitue un vice caché qui empêche toute utilisation desdites prises. La preuve de la connaissance de ce défaut par les acquéreurs n’est pas rapportée.

* S’agissant des joints du carrelage au sol de l’entrée et de la salle à manger de la maison, il ressort du compromis de vente qu’ils ont été finalisés entre la signature du compromis et sa réitération. Or, il est relevé par l’expert non seulement un décollement des joints dont le phénomène tend à s’aggraver avec le temps mais également un défaut de pose du carrelage dont quelques carreaux “sonnent le creux”. Ces défauts préexistaient ainsi lors de la vente mais étaient encore cachés au regard de leur réalisation très récente. Ces effritements progressifs perturbent l’entretien et le bon usage du revêtement. La preuve de l’impropriété de ce carrelage à l’usage auquel on le destine est ainsi rapportée.

Il s’ensuit que l’existence de ces deux vices cachés, dont M. [D] avait connaissance, engage sa responsabilité en application de la garantie des vices cachés.

C. Sur les préjudices

En application des articles 1644 et 1645 du code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Ayant privilégié l’action estimatoire, les acquéreurs doivent être replacés dans la situation où ils se seraient trouvés si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vice caché. Ils sont ainsi fondés à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices leur permettant d’être en possession d’un immeuble conforme à celui qu’ils avaient souhaité acquérir.

* Préjudices matériels : le coût des réparations

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d’expertise, que le coût des travaux nécessaires à la reprise du désordre sur le carrelage au sol de l’entrée et de la salle à manger de la maison s’élève à la somme de 9 281,80 euros toutes taxes comprises.

Le coût des travaux nécessaires au raccordement des prises TV s’élève à la somme de 748 euros toutes taxes comprises.

Le montant total alloué aux demandeurs s’élève à 10 029,80 euros.

* Préjudice de jouissance

Ces vices cachés ont conduit à priver les demandeurs de la jouissance normale de leur revêtement de sol de l’entrée et de la salle à manger outre de leur(s) téléviseur(s).

Ce préjudice sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 800 euros.

III. Sur la responsabilité de la société VISITE AND CO

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’agent immobilier, en sa qualité d’intermédiaire professionnel, est tenu d’une obligation d’information, de conseil et de diligence vis-à-vis du vendeur et de l’acquéreur, et sa responsabilité est de nature délictuelle vis-à-vis des acquéreurs.

Sa responsabilité peut être recherchée pour ne pas avoir pas indiqué à l’acquéreur les informations qu’il connaissait ou aurait dû connaître s’il s’était suffisamment renseigné auprès du vendeur. L’information dont il est débiteur doit être complète et conforme aux caractéristiques de l’immeuble dont il a la charge de la négociation.

En l’espèce, il ressort de l’annonce immobilière diffusée par la société VISITE AND CO que le bien immobilier litigieux a bénéficié d’une rénovation complète en 2013 et qu’il est décrit comme une maison totalement finie. Il est également mentionné à l’attention de potentiels acheteurs “Entrez, posez vos valises, et profitez”.

Au regard de cette description, l’agent immobilier était tenu de vérifier la nature des travaux réalisés pour conclure au caractère “totalement fini” du bien. En outre, quand bien même certains vices étaient apparents, l’agent immobilier devait attirer l’attention des acquéreurs sur ceux-ci.

En revanche, aucun manquement aux devoirs d’information et de conseil ne peut être reproché à l’agent immobilier lequel, pas plus que les acquéreurs, n’avait connaissance des vices qu’il est reproché au vendeur d’avoir cachés.

A. Sur les manquements de l’agent immobilier

En l’espèce, il résulte de ces règles que les dommages subis par Mme [B] [A] et M. [R] [V] tenant aux deux vices cachés portant sur le carrelage et les prises TV outre à la non-conformité du conduit de cheminée, lesquels n’étaient pas décelables par l’agent immobilier, ne présentent pas de lien de causalité avec une faute de l’agent immobilier.

Concernant la présence d’infiltrations dans le plafond au-dessus de la grande baie vitrée coulissante du salon et dans le plafond du couloir menant à l’extension, les pièces produites mettent en évidence leur absence lors de la mise en vente du bien en raison du rafraîchissement récent effectué par le vendeur. L’agent immobilier n’est pas fautif à ce titre. Pour le même motif le défaut de fixation des cache-moineaux n’était pas décelable.

Au titre de la mauvaise qualité de l’isolation des combles de la maison due à la présence d’une laine de verre ancienne, l’agent immobilier fait valoir qu’un diagnostic de performance énergétique a été réalisé le 6 août 2020. En revanche, la preuve de la délivrance de cette information dans ce diagnostic n’est pas rapportée. Or, les acquéreurs ont pu légitimement penser que la rénovation complète mentionnant des travaux d’isolation portait également sur l’isolation des combles. Le déficit d’isolation était apparent, d’autant plus pour le professionnel de l’immobilier qui aurait dû alerter Mme [B] [A] et M. [R] [V] sur les besoins de rénovation.

S’agissant du défaut de raccordement de la VMC à un exutoire extérieur, son apparence, qui plus est pour le professionnel de l’immobilier, aurait également dû amener l’agent immobilier à alerter les acquéreurs sur son défaut de conformité.

Il y a en revanche lieu de dégager la responsabilité de l’agence concernant la présence de trous dans les gouttières, le dysfonctionnement du volet roulant motorisé de la baie vitrée du salon, la présence d’un taux d’humidité de l’air ambiant dans la chambre construite dans l’ancien garage, et la présence de fissures et de décollements sur la peinture de l’une des chambres du rez-de-chaussée et d’auréoles situées au plafond. En effet, l’état de vétusté des gouttières, l’impossibilité de lever totalement le volet roulant, les désordres purement esthétiques et anciens dans la chambre et la présence d’humidité dans l’extension sont autant de constats qui peuvent être faits sans aucune connaissance technique mais avec un regard vigilant, ce que les trois visites des acquéreurs, dont l’une d’elle accompagnée d’un couvreur, ont nécessairement mis en exergue.

B. Sur les préjudices

S’agissant de l’agent immobilier qui a manqué d’avertir les acquéreurs sur l’état de l’isolation et la non conformité de la VMC, ce qui aurait pu les conduire à renoncer à la vente ou, plus vraisemblablement, à négocier un prix de vente inférieur à celui qu’ils ont consenti à payer, il convient d’apprécier leur indemnisation au titre de la perte de chance.

Celle-ci sera évaluée à 50 % du coût des réparations.

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d’expertise, que le coût des travaux nécessaires à la reprise de l’isolation des combles de la maison dues à la présence d’une laine de verre ancienne s’élève à la somme de

1 777,68 euros toutes taxes comprises.

Le raccordement de la VMC est quant à lui évalué à 660 euros toutes taxes comprises par l’expert, montant qui sera retenu.

L’indemnisation sera ainsi limitée au montant de 1 218,84 euros.

* Préjudice de jouissance

Aucun préjudice de jouissance ne sera retenu en lien avec ces deux désordres.

IV. Sur les demandes indemnitaires dont la demande de condamnation in solidum à l’encontre de M. [P] [D] et de la société VISITE AND CO

La responsabilité de M. [P] [D] est engagée au titre de la garantie décennale et de la garantie des vices cachés au titre de désordres pour lesquels aucune faute n’est retenue à l’égard de l’agence immobilière.

M. [P] [D] sera condamné à verser à M. [R] [V] et Mme [B] [A] la somme de 11 289,94 euros au titre des préjudices matériel et de jouissance subis au titre du désordre relatif à la présence d’infiltrations dans le plafond au-dessus de la grande baie vitrée coulissante du salon et dans le plafond du couloir menant à l’extension.

Il sera également condamné à verser à M. [R] [V] et Mme [B] [A] la somme de 10 829,80 euros au titre des préjudices matériel et de jouissance subis au titre des vices cachés.

La responsabilité de la société VISITE AND CO, seule interlocutrice apparente des acquéreurs, depuis l’annonce jusqu’à la signature du compromis et le paiement des frais d’agence, sera condamnée à verser à M. [R] [V] et Mme [B] [A] la somme de 1 218,84 euros hors taxes au titre de la perte de chance de négocier à un prix de vente inférieur à celui qu’ils ont consenti à payer.

IV. Sur la demande de garantie demandée par la société VISITE AND CO à l’égard de Mme [T] [L], agent commercial

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil s’ils sont contractuellement liés

La société VISITE AND CO fait valoir que Mme [T] [L] a piloté l’opération de commercialisation en ligne et est responsable des propos qu’elle a tenus lors des visites du bien.

Est versé aux débats un contrat d’agent commercial signé le 9 janvier 2019 entre la société VISITE AND CO et Mme [L] aux termes duquel l’agence lui confie les missions de prospection, négociation et d’entremise au nom et pour le compte du mandant. Il ressort de la facture du 22 décembre 2020 que Mme [L] a perçu de l’agence une commission correspondant à 24 % du montant de la commission perçue par l’agence au titre de l’entrée du bien immobilier objet du présent litige.

Sur l’aspect probatoire, s’il est constant que le rapport d’expertise judiciaire opposé à un tiers, régulièrement versé aux débats et discuté durant le procès, doit être corroboré par d’autres éléments de preuve, il apparaît que Mme [L], bien que n’étant pas partie à l’instance au terme de laquelle la mesure d’expertise a été ordonnée, était présente lors des opérations d’expertise et a pu ainsi librement faire part de ses observations. En outre, les constats de l’expert sont corroborés tant par l’expertise amiable que par les devis réalisés par les artisans et les photographies versées aux débats. Il s’ensuit que le caractère opposable des conclusions du rapport d’expertise à Mme [L] n’est pas contestable.

Toutefois, il est relevé que la société VISITE AND CO n’a pas rémunéré Mme [L] pour la mission d’entremise, qu’elle ne conteste néanmoins pas avoir assuré, ni surtout au titre de la vente, correspondant selon le contrat à un pourcentage de rémunération de 18 % que Mme [L] n’a pas perçu.

Il convient par ailleurs de constater que le mandat de vente a été consenti à M. [D] à la société VISITE AND CO sans mention de l’intervention de Mme [L]. En outre le compromis de vente a été régularisé sous le contrôle de la société VISITE AND CO représentée par Mme [J] [F] et M. [K] [X].

A la lumière de ces éléments, il y a lieu de considérer que par sa faute, tant au regard de la participation à la diffusion de l’annonce que du manque de diligence quant aux informations données aux acquéreurs sur les caractéristiques du bien, Mme [T] [L] a contribué au préjudice subi par la société VISITE AND CO et devra ainsi la garantir à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre.

V. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [P] [D], la société VISITE AND CO et Mme [T] [L], succombant, seront condamnés in solidum au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et conformément à l’article 695 du code de procédure civile qui les énumère limitativement. Les dépens comprennent les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 7 271,78 euros ainsi que les dépens relatifs à l’instance en référé.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [R] [V] et Mme [B] [A] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens.

M. [P] [D], la société VISITE AND CO et Mme [T] [L] seront en conséquence condamnés in solidum à verser à M. [R] [V] et Mme [B] [A] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La charge finale des dépens et celle de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, seront réparties entre coobligés de la manière suivante :

— M. [P] [D] : 50 % ;

— la société VISIT AND CO : 25 % ;

— Mme [T] [L] : 25 %.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, rendu en premier ressort,

CONSTATE la réception tacite des travaux de pose de placo et d’isolation de la véranda au 31 décembre 2017 ;

CONDAMNE M. [P] [D] à verser à verser à M. [R] [V] et Mme [B] [A] la somme de 11 289,94 euros toutes taxes comprises au titre des préjudices matériel et de jouissance subis en lien avec le désordre relatif à la présence d’infiltrations dans le plafond au-dessus de la grande baie vitrée coulissante du salon et dans le plafond du couloir menant à l’extension ;

CONDAMNE M. [P] [D] à verser à verser à M. [R] [V] et Mme [B] [A] la somme de 10 829,80 euros toutes taxes comprises, au titre des préjudices matériel et de jouissance subis en lien avec les désordres constatés sur le carrelage et sur les prises TV ;

CONDAMNE la société VISITE AND CO à verser à M. [R] [V] et Mme [B] [A] la somme de 1 218,84 euros au titre de la perte de chance de négocier à un prix de vente inférieur à celui qu’ils ont consenti à payer ;

CONDAMNE Mme [T] [L] à garantir la société VISITE AND CO des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 50 % ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [D], la société VISITE AND CO et Mme [T] [L] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens de l’instance de référé ;

CONDAMNE in solidum M. [P] [D] à payer à M. [R] [V] et Mme [B] [A] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la charge finale des dépens et celle de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, seront réparties seront réparties entre coobligés de la manière suivante :

— M. [P] [D] : 50 % ;

— la société VISITE AND CO : 25 % ;

— Mme [T] [L] : 25 % ;

DÉBOUTE M. [P] [D], la société VISITE AND CO et Mme [T] [L] de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé le dix neuf janvier deux mil vingt six, la minute est signée de la présidente et de la greffière.

La greffière La présidente

Béatrice Faucher Caroline Besnard