TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02399 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JKYP

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 30 Janvier 2026

E.P.I.C. INOLYA

C/

[K] [L]

[N] [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Mme [K] [L]

M. [N] [G]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA – RCS CAEN 780 705 703, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Madame [M] [O], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [K] [L]

née le 03 Décembre 1988 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [N] [G]

né le 28 octobre 1987 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 27 Novembre 2025

Date des débats : 27 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 30 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 juin 2022, l’EPIC INOLYA, a donné à bail à Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 532,30 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, l’EPIC INOLYA a fait signifier à Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2445,01 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 3 avril 2025 l’EPIC INOLYA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, l’EPIC INOLYA a fait assigner Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G] au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 4457,38 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 mai 2025, avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 12 juin 2025.

À l’audience du 27 novembre 2025, l’EPIC INOLYA maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5613,89 euros arrêtée au 25 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus.

L’EPIC INOLYA soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 1er avril 2025. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G] ne contestent pas la dette réclamée. Ils indiquent souhaiter quitter le logement. Ils ne formulent pas expressément de demande de délai pour quitter les lieux, indiquant espérer quitter le logement dans un délai d’environ 3 à 4 mois, en tout état de cause inférieur au délai d’exécution, à compter de la date de l’audience.

Ils ont indiqué qu’une demande de surendettement avait été déposée mais qu’aucune décision n’était encore intervenue.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’EPIC INOLYA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’EPIC INOLYA aux fins de constat de résiliation du contrat pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non-écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 juin 2022, du commandement de payer délivré le 1er avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2025 que l’EPIC INOLYA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G] ne contestent pas la dette réclamée.

Il convient de déduire du décompte présentant un solde de 5613,89 euros la somme de 273,52 euros imputée pour des frais indemnisés au titre des dépens.

La condamnation à hauteur de 5 340,37 euros sera solidaire en application de la clause de solidarité du contrat.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 27 juin 2022, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 1er avril 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail conclu le 27 juin 2022 à compter du 2 juin 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 juin 2025, Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G] à son paiement à compter de 2 juin 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice.

Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G], condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de l’EPIC INOLYA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 juin 2022 entre l’EPIC INOLYA d’une part, et Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 2 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G] à compter du 2 juin 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G] à payer à l’EPIC INOLYA la somme de 5 340,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 juin 2025 sur la somme de 4457,38 euros et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G] à payer à l’EPIC INOLYA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture

CONDAMNE in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [N] [G] à payer à l’EPIC INOLYA une somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DIT que copie de la présente décision sera notifiée à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION