TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04733 – N° Portalis DBW5-W-B7K-JR5A

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 22 Mai 2026

S.C.I. LNH

C/

[W] [M] épouse [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [W] [M] épouse [B]

M^e Dominique LECOMTE – 24

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. LNH

RCS [Localité 2] 509 340 840

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Jean-charles JOBIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [W] [M] épouse [B]

née le 08 Juillet 1970 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

En présence de [Z] [O], auditeur de justice

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 17 Mars 2026

Date des débats : 17 Mars 2026

Date de la mise à disposition : 22 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2023, la SCI LNH a donné à bail à Madame [W] [M] épouse [B] un logement situé [Adresse 5] à BAYEUX (14400), pour un loyer mensuel de 608,00 euros outre 35 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2025, la SCI LNH a fait signifier à Madame [W] [M] épouse [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3174,08 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 6 août 2025 la SCI LNH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2025, la SCI LNH a fait assigner Madame [W] [M] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— subsidiairement prononcer la résiliation du contrat ;

— ordonner l’expulsion de Madame [W] [M] épouse [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans un délai de un mois et sous astreinte de 15 euros par jour ;

— condamner Madame [W] [M] épouse [B] au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 5380,47 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 novembre 2025 outre les intérêts au taux légal portant sur la somme de 3379,46 euros à compter du commandement de payer en date du 4 août 2025 et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 25 novembre 2025.

À l’audience du 17 mars 2026, la SCI LNH maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7885,18 euros arrêtée au 16 mars 2026, loyer du mois de mars 2026 inclus.

La SCI LNH soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [W] [M] épouse [B] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 4 août 2025. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ce non-paiement justifie une résiliation judiciaire du contrat si l’acquisition de la clause résolutoire n’était pas acquise.

Madame [W] [M] épouse [B], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs , la SCI LNH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI LNH aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 octobre 2023, du commandement de payer délivré le 4 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 16 mars 2026 que la SCI LNH rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Madame [W] [M] épouse [B], défaillante à la procédure, ne justifie pas s’être libérée de son obligation de payer son loyer.

Il convient de déduire du décompte présentant un solde de 7885,18 euros la somme les sommes de 215,91€et 229,43 euros imputées pour les frais de signification des actes déjà indemnisés au titre des dépens.

La condamnation sera donc prononcée à hauteur de 7 439,84 euros avec intérêts à compter du commandement de payer et de l’assignation pour les sommes correspondantes.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet après un délai de six semaines, le bail sera résilié de plein droit. Malgré ces dispositions légales et contractuelles, le commandement de payer a accordé un délai de deux mois au preneur pour régulariser son impayé. Ce n’est qu’à l’issu de ce délai que la clause résolutoire a pu produire son effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 4 août 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail conclu le 18 octobre 2023 à compter du 5 octobre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [M] épouse [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [W] [M] épouse [B] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 octobre 2025, Madame [W] [M] épouse [B] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [W] [M] épouse [B] à son paiement à compter de 5 octobre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [W] [M] épouse [B] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice.

Madame [W] [M] épouse [B] sera condamnée au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI LNH aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 octobre 2023 entre la SCI LNH d’une part, et Madame [W] [M] épouse [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à BAYEUX (14400), sont réunies à la date du 5 octobre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [W] [M] épouse [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [W] [M] épouse [B] à compter du 5 octobre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [W] [M] épouse [B] à payer à la SCI LNH la somme de 7 439,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 mars 2026 échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter, à compter du 4 août 2025, sur la somme de 3174,08 euros et de l’assignation du 1er novembre 2025 sur le surplus ;

CONDAMNE Madame [W] [M] épouse [B] à payer à la SCI LNH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

DEBOUTE la SCI LNH de sa demande d’astreinte ;

DEBOUTE la SCI LNH de sa demande de réduction du délai prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [W] [M] épouse [B] à payer à la SCI LNH une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [M] épouse [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 août 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DIT que copie de la présente décision sera notifiée à la Préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection