Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 9 avril 2026, n° 25/03649

TJ Caen 9 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 9 avr. 2026, n° 25/03649
Numéro(s) :	25/03649
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	13 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier FERRETTI
Cabinet(s) :	SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS
Parties :	S.A. LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03649 -

N° Portalis DBW5-W-B7J-JOUO

Minute : 2026/

Cabinet D

JUGEMENT

DU : 09 Avril 2026

S.A. LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER

[X] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [X] [U]

M^e Olivier FERRETTI – 22

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER – RCS [Localité 2] B 613 820 596

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [X] [U]

née le 07 Mars 1985 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 15 Janvier 2026

Date des débats : 15 Janvier 2026

Date de la mise à disposition : 09 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2018, la S.A LA CAENNAISE a donné à bail à Madame [X] [U] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 525,83€, augmenté des charges locatives à hauteur de 241,71€.

Le 12 novembre 2024, la S.A.E.M LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER a fait signifier à Madame [X] [U] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et sommation d’avoir à justifier l’occupation d’un logement, pour la somme totale de 2.938,49€, arrêtée au 30 octobre 2024.

Suivant acte d’huissier en date du 22 août 2025, remis à personne, la S.A.E.M LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER a fait assigner Madame [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de bail, à la date du 13 janvier 2025 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [X] [U] et de tous biens et occupants de son chef dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement prévu à l’article 61 de la loi du 9 juillet 1991 ;

— autoriser la S.A. LA CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER à faire transporter les meubles non saisis et effets mobiliers dans un lieu de son choix propre à en assurer la conservation, aux frais, risques et périls de l’occupant en attente de la décision du Juge de l’exécution qui devra statuer sur leur sort s’ils ne sont pas retirés dans les délais fixés par la loi ;

— condamner Madame [X] [U] au paiement de :

* la somme de 3.468,85€ au titre des loyers et charges dus au 12 janvier 2025 ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges pour la période du 13 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

* la somme de 750€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024.

L’affaire a été plaidée le 15 janvier 2026.

A l’audience, la S.A.E.M LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER a comparu, représentée par la SCP FERRETTI HUREL LEPLATOIS, Avocats au Barreau de Caen, représentée par Maître Olivier FERRETTI, Avocat au Barreau de Caen, qui a déposé son dossier.

Madame [X] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence des défendeurs :

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En l’espèce, la procédure a été régulièrement portée à la connaissance de Madame [X] [U], par exploit d’huissier remis à personne.

Elle n’a nullement contacté le tribunal, ni par courrier, ni par téléphone pour solliciter un renvoi de l’audience ou faire valoir des arguments.

Le fond de l’affaire peut en conséquence être valablement évoqué.

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 27 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La dénonciation à la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 15 juillet 2024, reçu le 16 août 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non- paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 12 novembre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 2.938,49€, arrêtée au 30 octobre 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel la locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, la S.A.E.M LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER produit aux débats le contrat de bail, une situation de compte arrêté au 13 janvier 2026 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que la locataire n’est pas à jour de son loyer et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 11.030,51€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 12 janvier 2025 et de condamner Madame [X] [U] au paiement de la somme de 11.030,51€, suivant décompte arrêté au 13 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

A supposer qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la présente audience, ce qui n’est pas le cas, force est de constater que Madame [X] [U] ne se présente pas à l’audience, ne formule aucune demande de délais de paiement et, surtout, de suspension des effets de la clause résolutoire conformément aux articles 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l’audience.

Par conséquent, Madame [X] [U] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour elle de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Madame [X] [U] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Madame [X] [U] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation:

Madame [X] [U] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et causent, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 13 janvier 2025, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires:

Madame [X] [U], succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la S.A.E.M LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la S.A.E.M LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 23 octobre 2018, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 3], à compter du 12 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer à la S.A.E.M LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER la somme de 11.030,51€ (onze-mille-trente-euros et cinquante-et-un centimes), suivant décompte arrêté au 13 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [U] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Madame [X] [U] et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer mensuellement à la S.A.E.M LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 13 janvier 2025, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 7]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [X] [U] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Madame [X] [U] à payer à la S.A.E.M LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER la somme de 50€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LE NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONFORMÉMENT AUX DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 450, alinéa 2, DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE, LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER.

Le Greffier Le Juge

M^me ACHOUCHI M. GANILSY