Minute n°

N° RG 25/01539 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DMFI

S.A. AVESNOISE PROMOCIL

C/

[K] [C], [Z] [J]

JUGEMENT DU 23 Octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

S.A. AVESNOISE PROMOCIL

6 rue de la Croix

59600 MAUBEUGE

représentée par M^e Patrick HOUSSIERE, avocat au barreau d’AVESNES-SUR-HELPE

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [C]

65 rue Jacques Brel

1er étage

59360 LE CATEAU CAMBRESIS

comparant en personne

Madame [Z] [J]

65 rue Jacques Brel

1er étage

59360 LE CATEAU CAMBRESIS

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 11 Septembre 2025

DÉCISION :

En premier ressort, contradictoire , par mise à disposition le 23 Octobre 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e HOUSSIERE

Copie certifiée conforme le :

à : Mme [J] et M. [C]

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2015, la SA AVESNOISE PROMOCIL a loué à Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [J], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé 65 rue Jacques Brel à LE CATEAU (59360), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 425,91 euros hors charges, outre 35,31 euros de provision pour charges.

Par acte d’huissier du 26 novembre 2024, la SA AVESNOISE PROMOCIL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 853,31 euros au titre des loyers et charges échus au 25 novembre 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 novembre 2024.

Par acte d’huissier en date du 7 juillet 2025, la SA AVESNOISE PROMOCIL a fait assigner Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 215,64 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 mars 2025 avec intérêts au taux légal,

condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

condamner les locataires in solidum à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Nord le 8 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 11 septembre 2025.

A cette audience, la SA AVESNOISE PROMOCIL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 688,69 euros, au titre des loyers et charges échus. Elle précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et qu’un dossier de surendettement aurait été déposé.

Cités tous deux par actes délivrés à étude pour Monsieur [K] [C] et pour Madame [Z] [J], ceux-ci comparaissent. Ils ne contestent pas la demande, en son principe mais précisent qu’ils ont déposé un dossier de surendettement, qu’ils percevaient le RSA couple, que Monsieur [K] [C] retravaille depuis 15 jours, que le loyer a été payé le mois dernier. Ils demandent à rester dans le logement et des délais de grâce à hauteur de 100 euros par mois.

L’affaire est mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 27 novembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 8 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 septembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA AVESNOISE PROMOCIL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 10 septembre 2025, la dette locative de Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [J] s’élève à la somme de 1 589,20 euros (soit la somme de 1 688,69 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 99,49 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 26 novembre 2024 pour la somme de 853,31 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule une clause résolutoire selon laquelle à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 26 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 27 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En application de l’article 24, V et de l’article 24, VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, et lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il n’est ni contesté ni contestable que les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers, le dernier paiement de leur part à charge étant intervenu en septembre 2024, de sorte qu’ils ne peuvent prétendre ni à des délais de paiement ni à plus forte raison à une suspension de la clause résolutoire, étant de surcroît observé qu’ils ne sont pas en situation de régler la dette locative en l’absence de tout élément communiqué à l’audience pour justifier de leur situation personnelle.

Par ailleurs, faute également pour eux de rapporter des éléments justifiant du dépôt d’un dossier de surendettement, ils ne peuvent bénéficier des dispositions de l’article 24, VI de la loi du 6 juillet 1989.

L’expulsion de Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [J] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été du si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [J] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA AVESNOISE PROMOCIL et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [J] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 100 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2015 entre la SA AVESNOISE PROMOCIL, d’une part, et Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [J], d’autre part, concernant le logement situé au 65 rue Jacques Brel à LE CATEAU (59360) sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de trente jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA AVESNOISE PROMOCIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [J] solidairement à verser à la SA AVESNOISE PROMOCIL la somme de 1 589,20 euros (décompte arrêté au 10 septembre 2025, mois de septembre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024 sur la somme de 853,31 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [J] solidairement à verser à la SA AVESNOISE PROMOCIL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été du si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA AVESNOISE PROMOCIL du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [J] in solidum à verser à la SA AVESNOISE PROMOCIL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] et Madame [Z] [J] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, Le juge,