TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires pour :

M^e Marie-Hélène LEONE-CROZAT #E468Me Dominique LACAN #E490Me [W] [C] #P399+ 1 copie dossier

délivrées le :

■

4ème chambre

2ème section

N° RG 19/14624

N° Portalis 352J-W-B7D-CRKMI

N° MINUTE :

Assignations des

29 novembre 2019

04 décembre 2019

20 et 25 mai 2021

JUGEMENT

rendu le 23 septembre 2025

DEMANDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L. MAVILLE IMMOBILIER

[Adresse 8]

[Localité 13]

représentée par M^e Marie-Hélène LEONE-CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0468

Monsieur [JB] [BE]

[Adresse 7]

[Localité 16] (SUISSE)

représenté par M^e Marie-Hélène LEONE-CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0468

Madame [L] [ZY] épouse [BE]

[Adresse 7]

[Localité 16] (SUISSE)

représentée par M^e Marie-Hélène LEONE-CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0468

Monsieur [A] [SS]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représenté par M^e Marie-Hélène LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0468

Décision du 23 septembre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 19/14624 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRKMI

Madame [ME] [RB], [Y] [I] [HV] épouse [SS]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par M^e Marie-Hélène LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0468

Madame [H] [NT] [X]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par M^e Marie-Hélène LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0468

Monsieur [PB] [YY]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représenté par M^e Marie-Hélène LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0468

Monsieur [M] [T]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représenté par M^e Marie-Hélène LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0468

Monsieur [KW] [S]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représenté par M^e Marie-Hélène LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0468

Madame [E] [D]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée par M^e Marie-Hélène LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0468

Monsieur [J] [U]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représenté par M^e Marie-Hélène LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0468

Madame [N] [VO] épouse [B]

[Adresse 18]

[Adresse 18]

[Localité 17] (ROYAUME-UNI)

représentée par M^e Marie-Hélène LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0468

Décision du 23 septembre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 19/14624 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRKMI

Monsieur [FD] [NM]

[Adresse 4]

[Localité 14]

représenté par M^e Marie-Hélène LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0468

Monsieur [W] [GL]

[Adresse 4]

[Localité 14]

représenté par M^e Marie-Hélène LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0468

Madame [R] [YY] épouse [GL]

[Adresse 4]

[Localité 14]

représentée par M^e Marie-Hélène LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0468

Madame [LY] [GL]

[Adresse 4]

[Localité 14]

représentée par M^e Marie-Hélène LEONE CROZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0468

DÉFENDERESSES

E.P.I.C EAU DE PARIS

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par M^e Dominique LACAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E490

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 6]

[Localité 15]

représentée par M^e Dominique LACAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E490

S.A.R.L. COMPAGNIE IMMOBILIERE [OV] ET ASSOCIES, exerçant sous l’enseigne « AGENCE ETOILE »

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e François BLANGY de la S.C.P. CORDELIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

S.A. MMA IARD, venant aux droits de COVEA – RISKS, prise en qualité d’assureur de la S.A.R.L. COMPAGNIE IMMOBILIERE [OV] ET ASSOCIES

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par M^e François BLANGY de la S.C.P. CORDELIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

Décision du 16 septembre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 19/14624 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRKMI

PARTIE INTERVENANTE

Société d’assurances mutuelles MMA IARD ASSURANCES MUTUELES, venant aux droits de COVEA – RISKS, prise en qualité d’assureur de la S.A.R.L. COMPAGNIE IMMOBILIERE [OV] ET ASSOCIES

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par M^e François BLANGY de la S.C.P. CORDELIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président, statuant à juge unique,

assisté de Madame Salomé BARROIS, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 1er juillet 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Fabrice VERT, statuant à juge unique, avis a été donné aux avocats que la décision serait prononcée le 16 septembre 2025, prorogée au 23 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11] est soumis au régime de la copropriété.

La SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE [OV] ET ASSOCIES, exerçant sous l’enseigne « AGENCE ETOILE » est un ancien syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à Paris [Localité 11].

Depuis l’assemblée générale du 20 décembre 2021 le cabinet MAVILLE IMMMOBILIER a succédé au cabinet IMMO BALZAC comme syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 11].

Suite à une importante fuite d’eau avant compteur sur l’alimentation souterraine en plomb, un affouillement conséquent du terrain s’est produit en août 2014, donnant lieu à un arrêté de péril du 13 août 2014 du Préfet de police ayant pour objet la copropriété litigieuse.

Afin de connaître l’origine de ce sinistre, l’E.P.I.C EAU DE PARIS et son assureur S.A. AXA FRANCE IARD ont saisi le juge de référés du tribunal de grande instance de Paris d’une demande d’expertise in futurum.

Selon l’ordonnance de référé du 13 novembre 2014 (RG 13/59677) du tribunal judiciaire de Paris, il a été fait droit à leur demande, M. [P] [O] étant désigné comme expert.

Il a déposé son rapport le 30 décembre 2015 et conclut en substance que les désordres ont pour origine « la défectuosité de la canalisation assurant la desserte en eau de l’immeuble », propriété d’EAU DE PARIS, « puisque avant compteur ».

Par une ordonnance de référé du 18 juillet 2016, le juge des référés du tribunal grande instance de Paris :

a condamné in solidum l’E.P.I.C EAU DE PARIS, la société AXA FRANCE IARD et GAN ASSURANCES à verser au syndicat des copropriétaires demandeur, à titre de provision, les sommes suivantes : 600.000 € TTC au titre des travaux réparatoires ;a condamné in solidum l’E.P.I.C EAU DE PARIS, la société AXA FRANCE IARD à verser au syndicat des copropriétaires demandeur, à titre de provision, la sommes de 17.423,17 €, in solidum avec GAN ASSURANCES à hauteur de 2 994,50 euros TTC au titre des travaux et frais engagés par nécessité à titre conservatoire ;a condamné in solidum l’EPIC EAU DE PARIS, la société AXA FRANCE IARD et GAN ASSURANCES ont été condamnés à verser à titre de provision à : M. [JB] [BE] : 2 277 €Aux consorts [GL] : 2 277 €Au titres des frais d’ouverture des portes et fenêtres de leur appartement respectif

a condamné in solidum l’EPIC EAU DE PARIS, la société AXA FRANCE IARD et GAN ASSURANCES ont été condamnés à verser à titre de provision à valoir sur la perte d’usage de leur bien à Mme [G] [Z] : 4 800 €Mr. [KW] [S] : 6 000 €M.[J] [U] : 2 300 €Mme [E] [D] : 4 400 €M.[T] locataire de Mme [B] : 2 317 €M. et Mme [NM] : 2 100 €M. [YY] locataire des époux [GL] : 2 234 €M. [V] locataire de M. [BE] : 4 167 €M. et Mme [SS] : 7 600 €Mme [NT] [X] : 2 500 €a condamné in solidum l’EPIC EAU DE PARIS, la société AXA FRANCE IARD à verser titre de provision à valoir sur le trouble de jouissance à :Mme [Z] : 5 000 €M. [S] : 10 000 €6M. [U] : 4 000 €Mme [D] : 10 000 €M. [T] locataire de Mme [B] : 4 000 €M. et Mme [NM] : 8 000 €M. [YY] locataire des époux [GL] : 6 000 €Mr [V] locataire de Mr [BE] : 8 000 €M.et Mme [SS] : 6 000 €Mme [NT] [X] : 8 000 €a condamné in solidum l’EPIC EAU DE PARIS, la société AXA FRANCE IARD à verser à titre de provision à M. [F] [TY] :la somme de 40 000 euros à valoir sur la perte d’usage de son bien, la somme de 1083 euros à titre de travaux conservatoires engagés et la somme de 30 000 euros sur la remise en état intérieure de son bien.

Aux termes d’une assignation délivrée le 4 avril 2018, la société AXA FRANCE IARD, es qualités d’assureur de l’EPIC EAU DE PARIS demandait au tribunal de grande instance de Nanterre la condamnation de la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE [OV] ET ASSOCIES, exerçant sous l’enseigne « AGENCE ETOILE », et de son assureur, au paiement des sommes qu’elle indiquait avoir réglées, en exécution de l’ordonnance de référé du 18 juillet 2016 et de celle du 15 mai 2018, pour le compte de son assuré, l’E.P.I.C EAU DE PARIS, aux fins d’indemnisation des dommages résultant de cette fuite.

Par jugement en date du 6 mai 2021, devenu définitif, le tribunal judiciaire de Nanterre a notamment condamné la SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE [OV] ET ASSOCIES (CIPA), qui était syndic de la copropriété litigieuse en 2014, et ses assureurs les sociétés MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à payer à la SA AXA FRANCE IARD es qualités d’assureur de l’EPIC EAU DE PARIS, dans la limite de la police souscrite, notamment la franchise :

20% de la somme de 732 395,17 euros versée au Syndicat de copropriétaire ;20% de la somme de 73 083 euros versée à Monsieur [TY] ;20% de la somme de 15 000 euros versée à la société GAN

Aux termes d’assignations délivrées les 29 novembre et 4 décembre 2019, le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble litigieux, les consorts [S], [D] et autres, copropriétaires, M. [YY] et M. [T], locataires, demandent la condamnation de la société AXA et de l’E.P.I.C EAU DE PARIS à les indemniser du coût des travaux de remise en état de l’immeuble et de leur préjudice de jouissance.

Aux termes d’assignations en intervention forcée délivrées respectivement les 25 et 21 mai 2021, la société AXA FRANCE IARD a attrait les sociétés SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE [OV] ET ASSOCIES, SA MMA IARD dans la procédure principale aux fins de se voir relever et garantir de toute condamnation pouvant être prononcée contre elle.

Une ordonnance de jonction a été prononcée le 10 juin 2021.

Par ordonnance du 15 septembre 2022, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non recevoir soulevées et a condamné, in solidum, les sociétés SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE [OV] ET ASSOCIES et les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles aux dépens de l’incident et à verser à la société AXA FRANCE IARD une somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance entreprise a fait l’objet d’un appel devant la cour d’appel de Paris qui, dans un arrêt du 10 janvier 2024, a confirmé la décision déférée en toutes ses dispositions.

Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 7 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] représenté depuis l’assemblée générale du 20 décembre 2021 par le cabinet MAVILLE IMMMOBILIER, Monsieur [KW] [S], et des copropriétaires Madame [E] [D], Monsieur [J] [U], Madame [N] [VO] épouse [B], Monsieur [FD] [NM], Monsieur et Madame [GL], Madame [GL] [LY], Monsieur et Madame [BE], Madame [NT] [X], Monsieur et Madame [SS] ainsi que des locataires Monsieur [YY], Monsieur [M] [T] demandent au tribunal de :

« Vu l’article 1242 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article L 124-3 du code des assurances,

Vu l’ordonnance du 18 juillet 2016 du TGI de Paris,

Vu l’article 515 du CPC,

Vu le rapport judiciaire,

Vu les pièces,

DIRE et JUGER recevables et bien fondées les conclusions du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et des copropriétaires représenté depuis l’assemblée générale du 20 décembre 2021 par le cabinet MAVILLE IMMMOBILIER, de Monsieur [S], Madame [D], Monsieur [U], Madame [B], Monsieur [NM], Monsieur et Madame [GL], Madame [GL] [LY], Monsieur et Madame [BE], Madame [NT] [X], Monsieur et Madame [SS] ainsi que des locataires Monsieur [YY], Monsieur [M] [T].

DIRE et JUGER qu’il rrésulte des termes du rapport judiciaire, repris dans l’Ordonnance du 18 juillet 2016 non contestée que les désordres sont uniquement imputables au réseau appartenant à L’EPIC EAU de PARIS.

DIRE et JUGER que la Compagnie AXA FRANCE IARD garantit L’EPIC EAU de PARIS.

Déclarer recevables et bien fondées les demandes indemnitaires du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et des copropriétaires de Monsieur [S], Madame [D], Monsieur [U], Madame [B], Monsieur [NM], Monsieur et Madame [GL], Madame [GL] [LY], Monsieur et Madame [BE], Madame [NT] [X], Monsieur et Madame [SS] ainsi que des locataires Monsieur [YY], Monsieur [M] [T].

DEBOUTER la Compagnie AXA FRANCE IARD, L’EPIC EAU de PARIS de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre des demandeurs.

En conséquence,

Condamner solidairement, à défaut in solidum, L’EPIC EAU de PARIS et sa compagnie AXA FRANCE IARD, au paiement des sommes suivantes :

Pour le Syndicat des copropriétaires :

1 – Au titre des préjudices subis avant travaux de réfection :

frais de syndic supportés par le syndicat pendant l’Arrêté de Péril : 4 841,60 € TTCperte de jouissance des parties communes du 18/12/2014 au 13/03/2017 : 27 000 €Subsidiairement pour le cas où le tribunal considérerait que ce préjudice est personnel et non collectif,

Condamner solidairement, à défaut in solidum, L’EPIC EAU de PARIS et sa compagnie AXA FRANCE IARD, à verser à chacun des occupants la somme de 3000 € à titre de dommages intérets savoir : Monsieur [S], Madame [D], Monsieur [U], Monsieur [NM], Monsieur et Madame [BE], Madame [NT] [X], Monsieur et Madame [SS] ainsi que Monsieur [YY], Monsieur [M] [T].

2 – Au titre des préjudicies subis du fait des travaux :

préjudices financiers du fait des travaux supplémentaires non pris en compte lors de l’expertise judiciaire (imprévus) : 22 037,30 €9 976,34 € TTC pour le surcoût des fondations6 247,18 € TTC pour les enrobés ( ATEC BAT)2 286,90 € TTC pour reprise souche fissurée ( ATEC BAT)3 526,88 € TTC (réaménagement des bases de vie) (ATEC BAT)perte de jouissance et d’usage des parties communes pendant les travaux de mars 2017 à mars 2019 : 40 000 €

Subsidiairement pour le cas où le tribunal considérerait que ce préjudice est personnel et non collectif,

Condamner solidairement, à défaut in solidum, L’EPIC EAU de PARIS et sa compagnie AXA FRANCE IARD, à verser à chacun des occupants la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts savoir : Monsieur [S], Madame [D], Monsieur [U], Monsieur [NM], Monsieur et Madame [BE], Madame [NT] [X], Monsieur et Madame [SS], Monsieur [M] [T].

Pour les copropriétaires et occupants demandeurs :

1 – Au titre des préjudices subis avant travaux de réfection :

Pour les mises en jeu des portes et fenêtres :[S] : 4 050 € TTCHEAULME : 1 417,50 € TTCBRENDEL : 2640 € TTC( à compter d’avril 2015)Pour la perte de jouissance des parties privatives :Mr [S] : 40 000 €

Mr [U] : 4 000 €

Mme [D] : 40 000 €

Mr [T] locataire de Mme [B] : 4 000 €

Mr et Mme [NM] : 20 000 €

Monsieur et Madame [BE] : 5 000 €

Mr [YY] locataire des époux [GL] : 15 000 €

Mr et Mme [SS] : 8 000 €

Mme [NT] [X] : 15 000 €

2 – Au titre des préjudicies de jouissance subis du fait des travaux :

Du fait de la pose des tirants :Mr [S] : 10 000 €

Mme [D] : 10 000 €

Mr et Mme [NM] : 10 000 €

Du fait des travaux de remise en état des appartements :Mr [S] : 6000€

Mr [U] : 575€

Mme [D] : 4400€

Mr [T] locataire de Mme [B] : 235 €

Mr et Mme [NM] : 1050 €

Monsieur et Madame [BE] :5000 €

époux et Mme [GL] :3 150 €

Mr [YY] : 2 000 €

Mr et Mme [SS] : 640€

Mme [NT] [X] : 1250 €

Décision du 16 septembre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 19/14624 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRKMI

3- Au titre du préjudice moral :

Condamner solidairement, à défaut in solidum, L’EPIC EAU de PARIS et sa compagnie AXA FRANCE IARD, à verser à chacun des occupants la somme de 15000 € à titre de dommages

Monsieur [S], Madame [D], Monsieur [U], Madame [B], Monsieur [NM], Monsieur et Madame [GL], Madame [GL] [LY], Monsieur et Madame [BE], Madame [NT] [X], Monsieur et Madame [SS] ainsi que des locataires Monsieur [YY], Monsieur [M] [SY].

Condamner solidairement, à défaut in solidum, L’EPIC EAU de PARIS, sa compagnie AXA FRANCE IARD au paiement de la somme de 50 000 € pour le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 11] sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi que pour les demandeurs copropriétaires intervenus individuellement de :

[S] : 5 000 €[U] : 5 000 €[D] : 5 000 €[B] : 5 000 €[NM] : 5 000 €[GL] : 5 000 €[BE] : 5 000 €[SS] : 5 000 €[NT] [X] : 5 000 €Condamner solidairement, à défaut in solidum, L’EPIC EAU de PARIS, sa compagnie AXA FRANCE IARD au paiement des dépens qui comprendront outre ceux de la présente instance les frais de la procédure de référé expertise et le coût de l’expertise judiciaire et pourront être recouvrés par Maitre LEONE-CROZAT dans les conditions de l’article 699 du CPC.

Dire que le jugement sera assorti de l’exécution provisoire. »

Par conclusions signifiées par RPVA le 22 janvier 2025, les sociétés SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE [OV] ET ASSOCIES et les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal de :

«  Vu l’article 122 du Code de procédure civile

Vu l’article 1355 du Code civil

Vu les articles 2224 et suivants du Code civil

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les articles 325 et suivants du Code de procédure civile,

Vu l’article L112-6 du code des assurances,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats

Vu le rapport d’expertise judiciaire du 30 décembre 2015,

DEBOUTER la société AXA France IARD et l’EPIC EAU DE PARIS de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre des société CIPA AGENCE ETOILE, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ;

LIMITER toute condamnation des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURNACES MUTUELLES à hauteur des limites de la police d’assurance à savoir l’application d’une franchise à hauteur de 10% du montant du sinistre, avec un minimum de 750€ et un maximum de 7.500 euros

CONDAMNER la société AXA France IARD et l’EPIC EAU DE PARIS à verser à la société CIPA AGENCE ETOILE et aux sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont recouvrement direct au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES – Me [W] BLANGY conformément à l’article 699 du code de procédure civile ».

Par conclusions notifiées par RPVA, l’E.P.I.C EAU DE PARIS et son assureur la S.A AXA FRANCE IARD demandent au tribunal :

« Vu ensemble les articles 1240 et 1353 du Code Civil et L 124-3 et L 121-12 du Code des Assurances

Décision du 16 septembre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 19/14624 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRKMI

* Dire que les dommages subis par les copropriétaires, locataires et le Sdc de l’immeuble du [Adresse 9], à la suite des désordres structurels qui l’ont affecté sont imputables au retard avéré de 53 jours (leur connaissance avérée le 17 Juin 2014 – alerte à Eau de Paris du 5 Août 2014) mis par le Sdc à prévenir Eau de Paris de l’existence d’une fuite « se situant avant le compteur général », à l’extérieur de l’immeuble sur le réseau public.

* Dire que c’est de manière tout à fait résiduelle et dans une mesure qui ne saurait dépasser 15% que pourrait être retenue la responsabilité d’Eau de Paris dans les désordres ayant affecté l’immeuble et toutes leurs conséquences préjudiciable.

* Dans tous les cas, condamner la Compagnie Immobilière [OV] et Ass, exerçant sous l’enseigne « Agence Etoile », in solidum avec son assureur, Mma Iard Sa et Mma Iard Assurances Mutuelles, à relever et garantir indemnes les concluantes de toute condamnation qui viendrait à être prononcée contre elles.

* Débouter les demandeurs de leurs demandes et spécialement en ce qui concerne les réclamations exprimées au titre de préjudices de jouissance et moraux, les réduire drastiquement,

* Condamner in solidum le Sdc, la Compagnie Immobilière [OV] et Ass, exerçant sous l’enseigne « Agence Etoile », in solidum avec son assureur, Mma Iard Sa et Mma Iard Assurances Mutuelles, au paiement de la somme de 20 000 Euros en indemnisation des frais irrépétibles, au titre de l’article 700 du C.P.C., ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et dire que Me. Lacan, avocat aux offres de droit, pourra recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il déclarera avoir fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 CPC. »

La clôture a été ordonnée le 6 février 2025 et l’affaire plaidée lors de l’audience du 1er juillet 2025.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé qu’en procédure écrite, la juridiction n’est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l’ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », à « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n’y avoir lieu » notamment, ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date, « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Sur la demande formée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] Monsieur [S], Madame [D], Monsieur [U], Madame [B], Monsieur [NM], Monsieur et Madame [GL], Madame [GL] [LY], Monsieur et Madame [BE], Madame [NT] [X], Monsieur et Madame [SS], Monsieur [YY], Monsieur [M] [T] tendant à voir :

Condamner, au fond, l’E.P.I.C Eau de Paris à réparer, sur le fondement de sa responsabilité délictuelle, les préjudicies subis par l’ensemble des demandeurs et, en tant qu’assurer de l’E.P.I.C EAU DE PARIS, ordonner que la SA AXA FRANCE IARD soit tenue de garantir cette réparation ; Déclarer recevables et bien fondées les demandes indemnitaires du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et des copropriétaires de Monsieur [S], Madame [D], Monsieur [U], Madame [B], Monsieur [NM], Monsieur et Madame [GL], Madame [GL] [LY], Monsieur et Madame [BE], Madame [NT] [X], Monsieur et Madame [SS] ainsi que des locataires Monsieur [YY], Monsieur [M] [T].

Sur la responsabilité de l’E.P.IC EAU DE PARIS

L’article 1384 du code civil alinéa 1er dans sa version applicable aux faits litigieux et antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 dispose que l’ « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des choses que l’on a sous sa garde. »

En vertu de l’article 1315 du code civil en vigueur au moment des faits litigieux celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas présent, il ressort des éléments des débats que suite à une importante fuite d’eau avant compteur sur l’alimentation souterraine en plomb, un affouillement conséquent du terrain s’est produit en août 2014 au [Adresse 9], ayant donné lieu à un arrêté de péril du 13 août 2014 du Préfet de police ayant pour objet la copropriété sise [Adresse 9] (consistant en un ensemble immobilier de deux étages organisé autour d’une cour centrale), en raison de nombreux désordres affectant cette copropriété consécutifs à cet affouillement de terrain.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de M. [P] [O] déposé le 30 décembre 2015 dont les conclusions seront retenues par le tribunal, dès lors qu’elles procèdent d’une analyse minutieuse et cohérente et dès lors qu’elles ne sont remises en cause par aucune autre pièce contraire suffisamment probante, que :

l’origine du désordre provient de la défectuosité de la canalisation en plomb assurant la desserte en eau de l’immeuble en copropriété du [Adresse 9] ; la canalisation située sous le trottoir, partie du domaine public, comporte notamment le piquage destiné à cet immeuble, qui en l’occurrence était une tuyauterie ancienne ; la cause et l’étendue du désordre sont, identifiées comme suit :« 1/ Cause :

Le percement naturel, c’est-à-dire sans aucune cause extérieure, de cette tuyauterie âgée, propriété d’EAU DE PARIS, avant compteur, est l’unique cause du sinistre.

La vérification, par vidéo, des canalisations enterrées, a permis de constater leur bonne étanchéité .

2/ Etendue des désordres :

Du fait de la rupture, une fort importante quantité d’eau, non appréciable précisément, s’est déversée en le sol et a crée un sérieux affouillement du terrain.

La déstabilisation de la façade rue, à gauche de la porte cochère, lieu de pénétration de la canalisation d’alimentation en eau, a donné l’alerte. »

Il est ainsi établi que le réseau d’évacuation appartenant à l’E.P.I.C EAU DE PARIS a présenté une défectuosité de la canalisation liée à son ancienneté ayant directement provoqué le sinistre originel affectant l’immeuble litigieux .

En sa qualité de propriétaire et de gestionnaire de ce réseau, l’E.P.I.C EAU DE PARIS avait la garde de cette canalisation en plomb dont l’anormalité est à l’origine du sinistre litigieux de sorte qu’en application des dispositions susvisées, l’EPIC EAU DE PARIS sera déclarée responsable du sinistre litigieux survenu en août 2014 et condamné in solidum avec son assureur la SA AXA FRANCE IARD à réparer l’ensemble des conséquences dommageables qui en ont résulté.

Sur les demandes indemnitaires

Le principe de la réparation intégrale du préjudice, implique que la victime soit replacée dans la situation où elle se serait trouvée si le dommage n’avait pas eu lieu, sans perte ni enrichissement injustifié.

Il ressort des pièces versées aux débats que le 8 août 2014, suite au rapport de l’architecte de sécurité, le préfet de Police de Paris a pris un arrêté de péril interdisant l’accès et l’occupation de l’ensemble des logements de l’immeuble litigieux, compte tenu du danger grave et immédiat pour la sécurité des personnes, conduisant les occupants à quitter immédiatement les lieux en laissant toutes leurs affaires et en ne prenant avec eux que le strict nécessaire, que le 14 août 2014, l’arrêté a été notifié au syndic de l’immeuble chargé des modalités d’accès à l’immeuble, du fait de sa fermeture par la pose d’une porte anti-intrusion, qu’il était enjoint aux copropriétaires – de respecter l’arrêté d’interdiction – de disposer des témoins au droit des fissures, de les faire surveiller et de prendre toutes mesures en cas d’aggravation des fissures – de réparer, renforcer ou remplacer tous éléments de structure qui ne présenteraient plus les garanties de solidité suffisante pour assurer la sécurité des occupants et vérifier leur état par tout sondage – de procéder à la réfection des réseaux d’alimentation et d’évacuation d’eau fuyards ainsi que de l’étanchéité de la cour, que la copropriété a mandaté un ingénieur structure M. [CB] qui a pris les premières mesures impératives pour recaler les fondations de façade, que le sol sous l’immeuble étant instable et n’ayant pas de portance, que l’ingénieur a supervisé le remplissage de la cavité et les premiers travaux conservatoires, que l’arrêté de péril a été levé le 5 décembre 2014, que le rétablissement du gaz et de l’eau n’ont pu être effectifs que le 18 décembre 2014, permettant ainsi aux occupants de revenir dans les logements.

Sur la demande formée par Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] tendant à voir condamner solidairement, à défaut in solidum, L’EPIC EAU DE PARIS et sa compagnie AXA FRANCE IARD, au titre des préjudices subis avant travaux de réfection et des frais de syndic supportés par le syndicat pendant l’arrêté de péril la somme 4 841,60 € TTC et au titre de la perte de jouissance des parties communes du 18/12/2014 au 13/03/2017 : 27 000 €

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Le SDC peut ainsi agir en justice pour la réparation des préjudices subis par la collectivité des copropriétaires ou pour défendre les intérêts collectifs liés aux parties communes.

Sur les frais de syndic supportés par Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] pendant l’arrêté de péril

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] en demande soutient que « ces frais concernent le coût supporté par la copropriété des honoraires du syndic de l’époque sur le suivi du sinistre pendant l’Arrêté de péril, à savoir l’accès aux appartements et l’ouverture de la porte d’entrée dont il était seul détenteur d’une clé soit pour les prestations facturées par le syndic ETOILE la somme de 4 841,60 € » et que ces coûts « ont été rendus nécessaires du fait de l’effondrement et de l’Arrêté de péril empêchant une libre circulation des occupants dans l’immeuble et l’accès à leur appartement. » La SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE [OV] ET ASSOCIES, exerçant sous l’enseigne « AGENCE ETOILE » oppose, en observations, que ces frais ont été facturés par le Syndic en application du mandat de Syndic.

La gestion courante des sinistres, comme prévue par le décret n° 2 67-223 du 17 mars 1967 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, relève des missions incluses dans la rémunération forfaitaire du syndic, il n’en demeure pas moins qu’en l’espèce, les frais facturés par le syndic correspondent à des prestations particulières comme mentionnées au III de l’annexe 2 de ce même décret rendues nécessaires par l’effondrement et l’arrêté de péril, à savoir l’accès aux appartements et l’ouverture de la porte d’entrée dont il était seul détenteur des clés ; que ces diligences, excédant la gestion administrative normale du sinistre, doivent être regardées comme des mesures particulières imposées par la situation de péril et doivent être ainsi regardées comme un préjudice indemnisable et une conséquence dommageable résultant du sinistre litigieux.

Il y a donc lieu de condamner in solidum l’EPIC EAU DE PARIS et son assureur la S.A AXA FRANCE IARD à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] la somme de 4 841,60 euros TTC du chef des frais de syndic payés par Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] à l’occasion de la gestion du sinistre.

Sur les pertes de jouissance des parties communes du 18/12/2014 au 13/03/2017

Pour demander la somme 27 000 euros du chef de ce préjudice, le syndicat des copropriétaires soutient notamment que « Les copropriétaires ont été privés à compter de décembre 2014 d’un accès normal à l’entrée de leur immeuble, totalement échafaudé, après qu’il leur ont été donné le 'droit’ d’occuper à nouveau leur appartement », que « plusieurs parties communes sont devenues inaccessibles » dont le local poubelles et le local vélo « dont l’accès est rendu impossible en raison d’une ouverture béante située au pied de la porte » de même que la cour intérieure « dont le sol s’est affaissé à l’instar de celui du porche de l’immeuble ».

Sur ces demandes, les défenderesses E.P.I.C EAU DE PARIS et SA AXA FRANCE IARD ont opposé « l’absence de lien direct avec le sinistre » tenant d’une part au fait que « Les désordres mentionnés (fissures, impossibilité d’accès aux parties communes) ne découlent pas uniquement du sinistre mais de la vétusté de l’immeuble et d’un entretien insuffisant » et d’autre part que « Les demandeurs n’apportent pas de preuve objective que ces désordres sont exclusivement imputables au sinistre, comme le confirmerait une expertise indépendante ». LA SARL COMPAGNIE IMMOBILIERE [OV] ET ASSOCIES, exerçant sous l’enseigne « AGENCE ETOILE », à l’appui des défenderesses précitées, fait valoir que « le quantum de cette demande n’est aucunement justifié par le Syndicat des copropriétaires. Il ne justifie pas plus du caractère indemnisable de ce prétendu préjudice de jouissance. En effet, il n’est pas démontré que les copropriétaires avaient, antérieurement au sinistre, un usage effectif des parties encombrées par les installations de mise en sécurité. Plus encore, et outre un constat d’huissier établi à la demande du Syndicat des copropriétaires, il n’est pas démontré que les parties communes soi-disant inutilisables ne l’aient pas été, au moins en partie. »

SUR CE

Il sera relevé, en premier lieu, que la note technique du cabinet [CB] suite aux interventions des 08/08/2014 et 11/08/2014 à la demande du Syndicat des copropriétaires alors représenté par son syndic l’AGENCE ETOILE indique que « Sur le dallage du hall d’entrée : Le sol d’entrée a un percement fait par l’équipe des Eaux des Paris juste à gauche du porche d’entrée pour accéder à la canalisation d’alimentation d’eau. L’équipe n’a eu qu’à enlever les pavés, le sol en dessous, comme sur la rue était creux de 80 cm de profondeur. La surface du hall a une flexion d’affaissement d’environ 1,5 cm. Au seuil de la marche d’accès vers cour le sol est descendu de 1,7 cm laissant apparaître un vide entre la contre marche et le sol du hall. La broche du verrou de condamnation n’atteint plus son emplacement de blocage qui est descendu. Le sol sonne « creux » sur tout son ensemble. » ;

En deuxième lieu, que le procès-verbal du 8 août 2014 du cabinet d’huissier S.C.P J. NOCQUET I. SALOMON J.FLUTRE relate les éléments suivants : « Je me suis ensuite rendu dans le local à vélos de l’immeuble, auquel on accède depuis le porche, par une porte située sur la gauche de celui ci. Depuis cette pièce, j’ai vue sur la partie effondrée du sol située sous les plaques métalliques de protection. J’observe alors que les sols ont été complément ravinés et qu’une cavité s’est crée sous la chaussée, au dessous de la partie du trottoir située au devant du pan effondré de la façade. Je constate également que le sol en béton de la pièce dans laquelle je me trouve 'sonne creux’ sous mes pas.

(…) Pour le surplus, je constate la formation de fissurations éparses, notamment en linteau de la porte cochère, mais aussi au niveau des arêtes supérieures de l’encadrement de chacune des autres portes ouvertes dans la façade, donnant accès respectivement au local à poubelles et au local vélos. Concernant cette dernière porte, d’importantes fissurations affectent par ailleurs la marche d’accès. »

« Concernant cette dernière (la cour intérieure), je constate qu’elle est séparée du porche par une porte métallique avec partie vitrée et précédée de deux marches. A cet endroit, je constate l’existence d’un affaissement du sol caractérisé par la présence d’un espace vide de deux centimètres environ, entre le sol du porche et la base de la première marche. »

Il est ainsi établi une gène occasionnée pour accéder aux parties communes de l’immeuble litigieux, et notamment à la porte d’entrée durant la période avant travaux résultant du sinistre litigieux qu’il y a lieu d’évaluer à la somme de 3 750 euros (25 mois, 150 euros mensuels) au regard du standing de l’immeuble, de sa localisation et de la superficie de la cour.

Il y a donc lieu de condamner in solidum l’EPIC EAU DE PARIS et son assureur la S.A AXA FRANCE IARD à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] la somme de 3 750 euros du chef de pertes de jouissance des parties communes du 18/12/2014 au 13/03/2017.

Sur les pertes de jouissance sur les parties communes pendant les travaux

Pour demander la condamnation de l’EPIC EAU DE PARIS et la SA AXA FRANCE IARD à lui payer la somme 40 000 euros du chef de préjudice susvisé, le Syndicat des copropriétaires soutient que les troubles associés à « l’importance » et la « durée des travaux » ont affecté la jouissance et l’usage des parties communes. Il est précisé que « ces travaux ont du être faits en site occupé ». Il lui est opposé, en défense, par l’E.P.I.C EAU DE PARIS et la SA AXA FRANCE IARD que « les nuisances temporaires associées à ces travaux ne constituent pas un préjudice indemnisable, relevant des désagréments normaux d’un chantier qui a contribué à rendre l’immeuble plus accueillant », que les périodes de travaux sont « mal définies » et que « ces troubles résultent au premier chef de mesures conservatoires insuffisantes pour limiter les nuisances », que dès lors, les montants demandés sont « manifestement excessifs ». Il est également opposé par la SARL CIPA, en appui, que « la somme de 40.000 euros n’est aucunement justifiée par le Syndicat des copropriétaires. Il s’ajoute que le préjudice de jouissance allégué est en réalité lié à la seule réalisation des travaux de remise en état. Partant, il ne saurait caractériser un préjudice indemnisable. »

SUR CE,

Au cas présent, il ressort des pièces versées aux débats, notamment de clichés photographiques et de courriers électroniques de copropriétaires de l’immeuble litigieux que les travaux de réhabilitation sur la période d’avril 2017 à fin mai 2018 ont engendré des nuisances et un encombrement des parties communes et notamment de la cour intérieure (encombrement par la présence d’échafaudages, de baraquements ainsi que de détritus, à l’origine de nuisances visuelles comme polluantes, découlant du chantier en court) qui se trouvent être la conséquence directe du sinistre.

Il convient de condamner in solidum L’EPIC EAU DE PARIS et la SA AXA FRANCE IARD à réparer ce préjudice de jouissance et à payer au SDC en conséquence la somme de 3 250 euros (13 mois à 200 euros) à titre de dommages et intérêts du chef du préjudice susvisé au regard du standing de l’immeuble, de sa localisation et de la superficie de la cour.

Sur les demandes formées par Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] du chef préjudices financiers du fait des travaux supplémentaires non pris en compte lors de l’expertise judiciaire (imprévus) : 22 037,30 €

Le Syndicat des copropriétaires demande d’indemniser les « préjudices financiers du fait des travaux supplémentaires non pris en compte lors de l’expertise judiciaire (imprévus) » à hauteur de « 22 037,30€ »et les détaille comme suivants :

«

9 976,34 € TTC pour le surcoût des fondations6 247,18 € TTC pour les enrobés ( ATEC BAT)2 286,90 € TTC pour reprise souche fissurée ( ATEC BAT)3 526,88 € TTC (réaménagement des bases de vie) (ATEC BAT) »

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 9] ne versant aux débats aucune pièce établissant la réalité des préjudices susvisés invoqués et ne visant aucune pièce dans ses écritures pour étayer ces chefs préjudice il y a lieu de considérer qu’il est défaillant dans l’administration de la preuve qui lui incombe et sera débouté de ce chef de demande.

Sur les demandes formées au titre des préjudices subis avant travaux de réfection du chef les mises en jeu des portes et fenêtres de Monsieur [S], Madame [D], Monsieur et [CY] [NM]

Pour demander respectivement les sommes de 4 050 euros, 1 417,50 euros et 2 640 euros, il est soutenu, en demande, que « Monsieur [S] et les époux [NM], avec Madame [D] ont donc supporté les difficultés de mise en jeu des fenêtres et portes de leur appartement » et « qu’il a été évoqué devant les 1ers juges le problème récurrent supporté par les copropriétaires des difficultés de mise en jeu des fenêtres et portes de leur appartement. Le tribunal a alloué 2277 € aux époux [BE] et également aux époux [GL] au titre des frais supportés, pour l’intervention de menuisier sur les portes et fenêtres. »

Ces affirmations, même corroborées par des clichés photographiques non datés et des courriers des copropriétaires évoquant ces préjudices, sont insuffisantes à caractériser le préjudice invoqué de sorte que les demandes des chefs susvisés seront rejetés.

Sur les demandes tendant à voir condamner solidairement, à défaut in solidum, L’EPIC EAU de PARIS et sa compagnie AXA FRANCE IARD, au titre de la perte de jouissance de leur partie privative avant travaux à verser à :

M. [S] :40 000 euros

M. [U] : 4 000 €

Mme [D] : 40 000 €

M. [T] locataire de Mme [B] : 4 000 €

MM et Mme [NM] : 20 000 €

Monsieur et Madame [BE] : 5 000 €

Mr [YY] locataire des époux [GL] : 15 000 €

Mr et Mme [SS] : 8 000 €

Mme [NT] [X] : 15 000 €

Sur les demandes formées à l’encontre de l’EPIC Eau de Paris et de la S.A AXA FRANCE IARD au titre des préjudicies de jouissance subis du fait de la pose des tirants pendant les travaux tendant à voir les condamner à payer solidairement à :

Mr [S] : 10 000 €

Mme [D] : 10 000 €

Mr et Mme [NM] : 10 000 €

Il est constant que les occupants, copropriétaires et locataires, ont été privés de la jouissance de leurs biens du fait de l’interdiction d’habiter résultant de l’arrêté de péril pendant 4 mois et 10 jours, la levée du péril ayant eu lieu le 8 décembre 2014, le raccordement eau et gaz ayant eu lieu le 18 décembre 2014, permettant l’habitabilité des appartements selon le rapport de l’expert à cette date.

Les locataires en tant que victimes peuvent également agir contre l’auteur du dommage dès lorsqu’il est établi un fait générateur, un préjudice et un lien de causalité, ce qui est le cas en l’espèce.

Dans son rapport l’expert relève que M .[TY] qui loue en meublé est le seul copropriétaire qui n’a pas repris possession de celui-ci, des injections devant être effectuées et qu’en ce qui concerne les appartements [K] et [S], particulièrement sinistrés, il est nécessaire de procéder au déménagement momentané de leur mobilier et de leurs occupants et à la pose de tirants, le même dispositif étant envisagé pour l’appartement de M. [NM].

Il ressort du même rapport d’expertise que la valeur moyenne du m² à la vente pour cet immeuble est de 9 000 euros, l’expert proposant de retenir une valeur moyenne de 30 euros par m².

Au regard de ces éléments, de la valeur locative des appartements litigieux, de leur surface de leur localisation, de l’état des appartements, il y a lieu de fixer comme suit le préjudice de jouissance subi par copropriétaires et locataires entre le 18 décembre 2014 et la fin des travaux comme suit :

M. [S] : 10 000 €

M. [U] : 4 000 €

Mme [D] : 10 000 €

M et Mme [NM] : 8 000 €

M et Mme [SS] : 6 000 €

Mme [NT] [X] : 8 000 €

M. et Mme [BE] 2000 euros.

M. [T], locataire de Mme [B] 4000 euros

M. [YY], locataire des époux [GL] 6000 euros.

Décision du 16 septembre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 19/14624 – N° Portalis 352J-W-B7D-CRKMI

Il y a donc lieu de condamner in solidum l’EPIC EAU DE PARIS et la SA AXA FRANCE IARD à payer ces sommes aux copropriétaires et locataires susvisés, étant rappelé que des provisions leur ont déjà été allouées du chef des troubles de jouissances par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juillet 2026.

Le surplus des demandes des chefs susvisées qui repose essentiellement sur des affirmations et des courriers des copropriétaires sans être étayé par des éléments objectifs permettant de déterminer l’ampleur et la nature du surplus du préjudice invoqué, sera rejeté.

Sur les demandes tendant à voir condamner solidairement l’EPIC EAU DE PARIS et la SA AXA FRANCE IARD du fait des travaux de remise en état des appartements à payer à :

Mr [S] : 6000€

Mr [U] : 575€

Mme [D] : 4400€

Mr [T] locataire de Mme [B] : 235 €

Mr et Mme [NM] : 1050 €

Monsieur et Madame [BE] :5000 €

époux et Mme [GL] :3 150 €

Mr [YY] : 2 000 €

Mr et Mme [SS] : 640€

Mme [NT] [X] : 1250 €

Les demandeurs ne versant aucune facture , ni aucun rapport d’expertise contradictoire ou tout autre élément objectif de nature à établir la réalité des préjudices invoqués ci-dessus et sur la période concerné, ils seront déboutés de ces chefs de demandes, la production de clichés photographiques et les seules déclarations des copropriétaires n’ayant pas de valeur probante suffisantes.

Sur les demandes tendant à voir « condamner solidairement, à défaut in solidum, L’EPIC EAU de PARIS et sa compagnie AXA FRANCE IARD à verser à chacun des occupants la somme de 15 000 € à titre de dommages Monsieur [S], Madame [D], Monsieur [U], Madame [B], Monsieur [NM], Monsieur et Madame [GL], Madame [GL] [LY], Monsieur et Madame [BE], Madame [NT] [X], Monsieur et Madame [SS] ainsi que des locataires Monsieur [YY], Monsieur [M] [SY] »

Le préjudice moral, distinct du trouble de jouissance est caractérisé par la multiplication des démarches amiables et judiciaires qu’ont été dans l’obligation d’entreprendre les demandeurs pour faire valoir leurs droits, l’anxiété résultant immanquablement des manquements des responsables du dommage.

Les occupants de l’immeuble litigieux ayant subi des tracas occasionnés par la présente procédure et la longueur des travaux , il sera alloué du chef de préjudice moral 2 500 euros à Monsieur [S], 3 500 euros à Madame [D], 2 500 à euros à Monsieur [U], 2 500 euros Madame [B], 3500 euros à Monsieur [NM], 3500 euros aux consorts [GL], 2 500 euros à Monsieur et Madame [BE], 2 500 euros à Madame [NT] [X], 3500 euros à Monsieur et Madame [SS] 2500 euros à Monsieur [YY], 2500 euros à Monsieur [M] [SY].

Il convient de condamner in solidum l’EPIC EAU DE PARIS et la SA AXA FRANCE IARD à payer ces sommes.

Sur les demandes formées par L’EPIC EAU DE PARIS, et la SA AXA FRANCE IARD, tendant à voir « condamner la Compagnie Immobilière [OV] et Ass (CIPA), exerçant sous l’enseigne « Agence Etoile », in solidum avec son assureur, Mma Iard Sa et Mma Iard Assurances Mutuelles, à relever et garantir indemnes les concluantes de toute condamnation qui viendrait à être prononcée contre elles »

Sur la responsabilité pour faute de la SARL CIPA :

Aux termes des dispositions de l’article 1382 du code civil dans sa version applicable aux faits litigieux et antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il est également rappelé que, conformément à l’article 1315 du code civil dans sa version applicable aux faits litigieux et antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Qu’il appartient dès lors à celui qui invoque la faute d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, l’EPIC EAU DE PARIS et la la SA AXA FRANCE IARD, font valoir que la SARL CIPA, ancien syndic de l’immeuble du [Adresse 9], a commis une faute lors de la survenance du sinistre en s’abstenant de signaler l’existence de la fuite dont il avait présupposent connaissance au plus tard le 17 juin 2014 et ce jusqu’au 5 août 2014, date à laquelle l’EPIC EAU DE PARIS a été contacté et est intervenu pour y mettre un terme. Cette carence, en retardant l’arrêt de l’écoulement, présente selon lui un lien de causalité direct avec l’étendue des désordre constatés. La SARL CIPA conteste l’existence de cette faute de même que le lien de causalité avec le sinistre.

SUR CE

Au cas présent, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d’expertise judiciaire du 30 décembre 2015 de M. [P] [O] que l’origine de la fuite située avant compteur est imputable à l’EPIC EAU DE PARIS du fait d’une fuite avant compteur et qu’une « fort importante quantité d’eau, non appréciable précisément s’est déversée en le sol « entrainant » un sérieux affouillement du terrain » ;

Que si la SARL CIPA n’a pas à répondre de la cause initiale de la fuite, il ressort cependant des pièces versées aux débats, et notamment des mentions du procès-verbal d’assemblée générale du SDC établi et signé par la SARL CIPA en date du 17 juin 2014 en son point 12 que « le syndic se charge de contacter Eau de Paris pour une fuite se situant avant le compteur général », que ce document, circonstancié précise le siège de la fuite et exclut donc toute confusion avec d’autres désordres (pièces 2, 3 et 4 fournies par la SARL CIPA – factures interventions plomberie), de sorte qu’il est rapporté la preuve que la SARL CIPA avait pleine connaissance, au plus tard le 17 juin 2024, de l’existence de cette fuite.

En s’abstenant, de prendre les mesures conservatoires nécessaires pendant une durée de 53 jours, et notamment de contacter L’EPIC EAU DE PARIS, alors même que l’écoulement d’eau se poursuivait de manière continue, la CIPA, syndic de la copropriété litigieuse au moment des faits litigieux , a commis ainsi une faute ayant directement concouru à l’aggravation du dommage en ne signalant pas dans un délai raisonnable l’existence de la fuite dont elle avait connaissance, et qu’elle a ainsi contribué, du fait de sa carence, de manière certaine à l’ampleur du préjudice.

Il y a donc lieu de retenir la responsabilité délictuelle contributive de la SARL CIPA aux conséquences dommageables du sinistre litigieux à hauteur d’une proportion de 20%.

Il y a donc lieu de condamner la SARL CIPA et ses assureurs des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURNACES MUTUELLES à garantir, l’EPIC EAU DE PARIS et la SA AXA FRANCE IARD, de l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre de ces dernières par la présente décision, dans les limites de la police d’assurance et notamment de la franchise en ce qui concerne les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURNACES MUTUELLES.

Sur demandes accessoires

Parties succombantes, les défendeurs, seront condamnés aux dépens.

L’équité commande pas de faire droit aux demandes du chef de l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions du présent dispositif.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire , en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

DÉCLARE l’EPIC EAU DE PARIS responsable du sinistre litigieux survenu en août 2014 et le condamne in solidum avec son assureur la SA AXA France IARD à réparer l’ensemble des conséquences dommageables qui en ont résulté ;

CONDAMNE in solidum l’EPIC Eau de Paris et son assureur la SA AXA FRANCE IARD à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] la somme de 4 841,60 euros TTC du chef des frais de syndic payés par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 9] à l’occasion de la gestion du sinistre ;

CONDAMNE in solidum l’EPIC EAU DE PARIS et son assureur la SA AXA FRANCE IARD à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 9] la somme de 3 750 euros à titre de dommages et intérêts du chef de pertes de jouissance des parties communes du 18/12/2014 au 13/03/2017 ;

CONDAMNE in solidum l’EPIC EAU DE PARIS et son assureur la SA AXA FRANCE IARD à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 9] la somme de 3 250 euros à titre de dommages et intérêts du chef de pertes de jouissance des parties communes pendant les travaux ;

REJETTE les demandes formées par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 9] du chef des préjudices financiers du fait des travaux supplémentaires non pris en compte lors de l’expertise judiciaire (imprévus) : 22 037,30 € ;

REJETTE les demandes formées au titre des préjudices subis avant travaux de réfection du chef les mises en jeu des portes et fenêtres de Monsieur [S], Madame [D],M [WV] et Madame [NM] ;

CONDAMNE in solidum l’EPIC EAU DE PARIS et son assureur la SA AXA FRANCE IARD à payer au titre du préjudice de jouissance subi par les copropriétaires et locataires entre le 18 décembre 2014 et la fin des travaux, à :

M. [S] : 10 000 €M. [U] : 4 000 €Mme [D] : 10 000 €M. et Mme [NM] : 8 000 €M. et Mme [SS] : 6 000 €Mme [NT] [X] : 8 000 €M. et Mme [BE] 2000 euros.M. [T], locataire de Mme [B] 4000 eurosM. [YY], locataire des époux [GL] 6000 eurosétant rappelé que des provisions leur ont déjà été allouées du chef des troubles de jouissances par ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juillet 2026.

REJETTE les demandes tendant à voir condamner solidairement l’EPIC EAU DE PARIS et la SA AXA FRANCE IARD du fait des travaux de remise en état des appartements à payer à :

M. [S] : 6000€

M. [U] : 575€

Mme [D] : 4400€

M. [T] locataire de Mme [B] : 235 €

M. et Mme [NM] : 1050 €

M. et Mme [BE] : 5000 €

Époux et Mme [GL] :3 150 €

M. [YY] : 2 000 €

M. et Mme [SS] : 640€

Mme [NT] [X] : 1250 €

CONDAMNE in solidum l’EPIC EAU DE PARIS et son assureur la SA AXA FRANCE IARD à payer au titre du préjudice moral 2 500 euros à Monsieur [S], 3 500 euros à Madame [D], 2 500 à euros à Monsieur [U], 2 500 euros à Madame [B], 3500 euros à Monsieur [NM], 3500 euros aux consorts [GL], 2 500 euros à Monsieur et Madame [BE], 2 500 euros à Madame [NT] [X], 3500 euros à Monsieur et Madame [SS] 2 500 euros à Monsieur [YY], 2 500 euros à Monsieur [M] [SY] ;

CONDAMNE la SARL CIPA et ses assureurs des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURNACES MUTUELLES à garantir, l’EPIC EAU DE PARIS et la SA AXA FRANCE IARD, de l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre de ces dernières par la présente décision, dans les limites de la police d’assurance et notamment de la franchise en ce qui concerne les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURNACES MUTUELLES ;

CONDAMNE in solidum l’EPIC EAU DE PARIS et son assureur la SA AXA FRANCE IARD au paiement des dépens aux dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande.

CONDAMNE in solidum l’EPIC EAU DE PARIS et son assureur la SA AXA FRANCE IARD à payer du chef de l’article 700 du code de procédure civile, 5 000 € au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 9], 1 500 € à M. [U], 1500 € à M. [D], 1 500 € à Mme [B], 1 500 € à M. [NM], 1 500 € aux consorts [EX] 500 €, aux époux [BE], 1 500 € à M. et Mme [SS]

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris, le 23 septembre 2025.

LA GREFFIÈRE

Salomé BARROIS

LE PRÉSIDENT

Fabrice VERT