Minute n°

N° RG 25/00826 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DKVX

[Y] [T] [P], [J] [V]

C/

[E] [B] [H], [G] [W]

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [T] [P]

né le 16 Juillet 1995 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [J] [V]

née le 06 Septembre 1995 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparante en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [B] [H]

né le 04 Mai 1993 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant

Madame [G] [W]

née le 04 Février 1994 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 15 Mai 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Réputée contradictoire , par mise à disposition le 03 Juillet 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [P] et Mme [V]

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 juin 2024, Monsieur [Y] [P] et Madame [J] [V] ont loué à Monsieur [E] [B] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 680 euros hors charges, outre 20 euros de provision pour charges.

Par acte sous seing privé du même jour du 19 juin 2024, Madame [G] [M] s’est engagée en qualité de caution solidaire.

Par acte d’huissier du 2 décembre 2024, Monsieur [Y] [P] et Madame [J] [V] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 160 euros au titre des loyers et charges échus au mois de novembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 décembre 2024.

Par acte d’huissier en date du 28 février 2025, Monsieur [Y] [P] et Madame [J] [V] ont fait assigner Monsieur [E] [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

l- es condamner solidairement à payer la somme de 6 260 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2025 avec intérêts au taux légal,

— les condamner solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— les condamner solidairement à payer la somme de 300 euros euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Nord le 3 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 15 mai 2025.

A cette audience, Monsieur [Y] [P] sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance, en actualisant la créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 545 euros, au titre des loyers et charges échus au 15 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus. Les demandeurs précisent s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Cité tous deux par acte délivré à étude, Monsieur [E] [B] [H] et Madame [G] [M] ne comparaissent pas.

Le locataire n’a pas répondu à l’enquête sociale selon la note sociale reçue le 29 avril 2025.

L’affaire est mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 3 décembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 mai 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [Y] [P] et Madame [J] [V] versent aux débats l’acte de bail, outre l’acte de caution solidaire, ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 15 mai 2025, la dette locative de Monsieur [E] [B] [H] s’élève à la somme de 7 545 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire et la caution solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 2 décembre 2024 pour la somme de 4 160 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai doit régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le contrat de bail unissant les parties stipule une clause résolutoire selon laquelle à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai contractuellement prévu de deux mois et non le délai légal de six semaines.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 2 décembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [E] [B] [H] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [E] [B] [H] et Madame [G] [M] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [B] [H] et Madame [G] [M] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Y] [P] et Madame [J] [V] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [E] [B] [H] et Madame [G] [M] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juin 2024 entre Monsieur [Y] [P] et Madame [J] [V], d’une part, et Monsieur [E] [B] [H], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 3 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [B] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [B] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [P] et Madame [J] [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [B] [H] et Madame [G] [M] à verser à Monsieur [Y] [P] et Madame [J] [V] la somme de 7 545 euros (décompte arrêté au 15 mai 2025, mois de mai 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024 sur la somme de 4 160 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [B] [H] et Madame [G] [M] à verser à Monsieur [Y] [P] et Madame [J] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [P] et Madame [J] [V] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [B] [H] et Madame [G] [M] à verser à Monsieur [Y] [P] et Madame [J] [V] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [B] [H] et Madame [G] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, Le juge,