Minute n°

N° RG 25/00598 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DKIZ

[H] [T]

C/

[N] [I]

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Madame [H] [T]

née le 01 Mai 2003 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Olivier LECOMPTE, avocat au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEUR :

Madame [N] [I]

née le 27 Mars 1992 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 15 Mai 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Réputée contradictoire , par mise à disposition le 03 Juillet 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e LECOMPTE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé sous seing privé en date du 7 septembre 2023, Madame [H] [T] a donné à bail à Madame [N] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel révisable de 800 euros, outre 50 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2 550 euros.

Les impayés de loyers ont été signalés le 18 décembre 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, Madame [H] [T] a fait assigner Madame [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins de voir :

constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise faute de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et, par conséquent, la résiliation du bail du 7 septembre 2023,

prononcer l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique,

condamner la locataire à lui payer la somme de 5 100 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

condamner la locataire à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer en cours à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,

condamner la locataire à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la locataire en tous les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Nord le 11 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

À cette audience, Madame [H] [T], représentée par son conseil, dépose son dossier de plaidoirie et rappelle que la dette locative s’élève à la somme de 5 100 euros au mois de février 2025. Elle s’en rapporte à l’assignation et indique qu’il n’y a pas de règlement de la part de la locataire.

Bien qu’assignée à étude, Madame [N] [I] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 18 décembre 2024, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation en date du 4 mars 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24, III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 15 mai 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [H] [T] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au mois de février 2025, la dette locative de Madame [N] [I] s’élève à la somme de 5 100 euros, terme du mois de février 2025 inclus, au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Madame [N] [I] sera donc condamnée au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 2 550 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été ramené à six semaines par la loi du 27 juillet 2023.

L’article 24-V de cette même loi précise que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Le contrat de bail entre les parties stipule une clause résolutoire en son article VIII, page 10, prévoyant la résiliation du bail pour non-paiement du loyer et des charges dans un délai de deux mois à compter du commandement de payer.

Il conviendra de retenir ce délai contractuel de deux mois pour prononcer la résiliation du bail.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 18 décembre 2024.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version applicable au contrat.

Madame [N] [I], absente à l’audience et n’ayant pas répondu aux précédentes mises en demeure de la bailleresse, ne sollicite pas de délais de paiement. Compte tenu de l’absence d’élément sur la situation personnelle et financière de la locataire ainsi que de la non-reprise du versement du loyer courant, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Sur la demande en expulsion

La résiliation du bail étant acquise à Madame [H] [T] à la date du 19 février 2025, Madame [N] [I] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble objet du bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique à défaut de départ volontaire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Pour compenser la perte des loyers et la non remise à disposition des locaux, il y a lieu de condamner Madame [N] [I] à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer contractuel charges comprises en réparation du préjudice de jouissance, à compter de mars 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [I] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [H] [T], Madame [N] [I] sera condamnée à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 septembre 2023 entre Madame [N] [I] et Madame [H] [T] concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] sont réunies au 19 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [H] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [N] [I] à verser à Madame [H] [T] la somme de 5 100 euros (décompte arrêté au mois de février 2025, mois de février 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 550 euros à compter du 18 décembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [N] [I] à verser à Madame [H] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [N] [I] à verser à Madame [H] [T] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [I] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière Le juge