TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 25/03/2025

à : M^e Olivier TOMAS

Copie exécutoire délivrée

le : 25/03/2025

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05788 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DAG

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 25 mars 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [X], domicilié : chez Feu M. [C] [R], [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0125

Madame [Y] [X], domiciliée : chez Feu M. [C] [R], [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Olivier TOMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0125

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 mars 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05788 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DAG

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 avril 2015, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [R] [C], un appartement sis [Adresse 3].

Monsieur [R] [C] est décédé le 6 novembre 2023.

A la suite de ce décès, Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] ont sollicité le transfert du contrat de location à leur profit.

Par courrier du 11 décembre 2023, la bailleresse soutient avoir rejeté la demande des intéressés,dans la mesure où ils ne remplissaient pas les conditions requises aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, ne justifiant pas être ascendants ou descendant , ni personnes à charge de Monsieur [R] [C], ni vivre avec lui depuis au moins un an à la date de son décès.

Après un courrier infructueux, la RIVP indique leur avoir fait délivrer sommation de quitter les lieux en date du 24 janvier 2024.

Il est précisé que depuis le décès du locataire en titre, les occupants ne règlent aucune indemnité d’occupation et laissent au titre des arriérés de loyers et charges, une dette de 1571,27 euros selon décompte arrêté au 11 mars 2024, échéance de février 2024 incluse.

Les intéressés se maintenant dans les lieux, par acte de commissaire de justice du 22 mai 2024, la Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) a fait citer Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d‘obtenir:

— l’expulsion immédiate des lieux loués, de Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X], occupants sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, à compter de la signification du jugement à intervenir,

la suppression du délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution;le transport et la séquestration des meubles;la condamnation in solidum de Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels que Monsieur [R] [C] les réglait au titre de son bail sur le local à usage d’habitation, outre une majoration de cette indemnité de 30% à titre de dommages et intérêts et ce, jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clefs, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise;

la condamnation in solidum de Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] à lui payer, la somme de 1571,27 euros au titre des arriérés d’indemnités d‘occupation et charges, échéances de février 2024 incluse, selon décompte arrêté au 11 mars 2024; la condamnation in solidum de Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] au paiement de la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens;Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 15 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’une report à celle du 7 février 2025 où elle a été appelée et plaidée.

A l’audience du 7 février 2025, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP), représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice des termes de son assignation.Elle actualise la dette locative à la somme de 9566,10 euros au 24 janvier 2025.

Elle indique s’opposer aux délais pour quitter les lieux.

Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X], /représentés par leur Avocat, demandent de voir:

Débouter la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP), de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

leur accorder les plus larges délais pour quitter les lieux en application de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Débouter la RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, et statuer ce que de droit sur les dépens

Ils soutiennent avoir été hébergé par le défunt qui était malade. Ils affirment qu’ils vivaient avec lui depuis plusieurs années et qu’il sont accompli des démarches de relogement dans les mailleurs délais, ayant obtenu une décision DALO le 30/09/2021.

Ils indiquent avoir des enfants en bas- âge dont un handicapé avec un suivi scolaire adapté. Ils ne reconnaissant ne pas remplir les conditions de transfert du bail et ne contestent pas la dette, se disant de bonne foi. Ils demandent un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures,conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre publique et s’appliquent au bail du 21 avril 2015.

l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que”(…) Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du Code civil;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.”

Aux termes de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par l’article 61 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion dite loi “MOLLE”, puis par la loi du 24 mars 2014, l’article 14 est applicable aux HLM à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire

Les dispositions de l’article L621-2 du code de la construction et de l’habitation prévoient que sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

Il résulte de la combinaison des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, qu’en cas de décès du titulaire du bail consenti par un organisme d’habitations à loyer modéré, le contrat de location est transmis au conjoint et aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, à la condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution desdits logements.

A défaut, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

La demanderesse verse notamment aux débats le bail, l’acte de décès de Monsieur [R] [C], sa lettre du 11 décembre 2023 envoyée aux défendeurs, la sommation de quitter les lieux, le décompte, l’enquête SLS 2022 et récapitulatifs télédéclaration enquêtes SLS 2023 et 2024.

Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] produisent notamment des justificatifs d’identité, des attestations d’hébergement été de témoins, un dmeande de logement social, un avis d’impôt, les documents CAF et DALO, les déùarches de relogement, un certificat de scolarité et attestation de soutien scolaire, une fiche diag DRIHL, un courrier de la RIVP et des certificats médicaux.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] ne justifient d’aucun lien de parenté avec le défunt, qu’ils ne démontrent pas figurer parmi les potentiels bénéficiaires du transfert de bail au sens de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989,

ce qu’ils reconnaissent à l’audience.

Ils ne justifient pas remplir les conditions d’attribution d’un logement social au moment du décès di titulaire du bail.

En conséquence de quoi, le contrat de bail du 21 avril 2015 s’est trouvé résilié de plein droit en suite du décès de son titulaire en titre, feu [R] [C], en date du 6 novembre 2023.

Ne pouvant dès lors bénéficier d’un transfert de bail, ni d’un droit à relogement, Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] sont donc occupants sans droit ni titre de l’appartement loué par la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) le 21 avril 2015, à Monsieur [R] [C] aujourd’hui décédé.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] occupants sans droit ni titre et de tous occupants de son chef, de l’appartement situé [Adresse 3] dans les termes du dispositif.

Sur le sort des meubles :

Il sera rappelé que le sort des meubles est soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution et dit n’y avoir lieu à en ordonner le transport et la séquestration.

Sur les délais pour quitter les lieux :

II résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables dans les limites d’un mois à un an aux occupants de lieux habités chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. A cette fin, il est tenu compte de la bonne ou de la mauvaise foi de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du délai prévisible de relogement des intéressés.

Si Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] font état d’une certaine bonne foi, il convient de noter qu’ils ont déjà bénéficié de facto de délais conséquents depuis le décès des titulaires du bail, afin de trouver une solution de relogement. Par ailleurs, ils occupent un logement social dont les conditions d’attribution et le coût du loyer sont établies en fonction des faibles ressources des locataires dont la liste d’attente est conséquente. De plus, ils ont laissé perdurer une dette locative conséquente face à laquelle ils ne sollicitent ni proposent un quelconque échéancier en sus du paiement des indemnités d’occupation courantes.

Dans ces conditions et en tenant compte des situations de chacune des parties, il convient de leur octroyer un délai de 4 mois à compter de ce jour, soit jusqu’au 25 juillet 2025 afin de quitter les lieux.

Sur la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux :

L’article L. 412- 1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux peut être réduit ou supprimé notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire. Le délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En l’absence d’éléments particuliers justifiant la suppression de ce délai, la demande sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande en paiement :

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation égale aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels que Monsieur [R] [C] les réglait au titre de son bail sur le local à usage d’habitation, et condamner Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] à la payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) à compter du 6 novembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux occupés.

Il n’y a pas lieu à majoration de 30% laquelle paraît excessive s’agissant d’un logement social.

Sur la solidarité

La solidarité ne se présumant pas et n’étant pas de droit à la demande sans être motivée, il convient de constater que la dette locative constitue une charge du mariage solidaire entre les époux au sens de l’article 220 du Code civil.

Il sera en conséquence dit y avoir lieu à solidarité au titre des condamnations de Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X].

Sur l’arriéré locatif :

Il est justifié par les éléments produits aux débats, et notamment de décompte locatif, non contredit pas les parties et leurs pièces adverses, d’un arriéré de 9566,10 euros au titre des arriérés d’indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 24 janvier 2025.

Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] seront en conséquence solidairement condamnés à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) la somme de 9566,10 euros au titre des arriérés d’indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 24 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité commande de ne pas de condamner Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] en tant que partie perdante, supporteront les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que la présente décision est d’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter, celle-ci étant nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Déclare recevable l’action de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP);

Constate que Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3], depuis le décès de Monsieur [R] [C] en date du 6 novembre 2023;

Ordonne l’expulsion de Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] du logement sis sis [Adresse 3] qu’ils occupent sans droit ni titre et Dit qu’à défaut par Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X], d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Rejette la demande de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) de suppression du délai de deux mois visé à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] ne pourront cependant être expulsé avant un délai de 4 mois (soit avant le 25 juillet 2025), pareil délai lui étant accordé à compter de ce jour sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que le sort des meubles est soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution et Dit n’y avoir lieu à en ordonner le transport et la séquestration ;

Condamne solidairement Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP), une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers actualisés, augmentés des charges, tels que Monsieur [R] [C] les réglait au titre de son bail sur le local à usage d’habitation, à compter du 6 novembre 2023, jusqu’au départ effectif des lieux ;

Rejette la demande de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) de majoration de l’indemnité d‘occupation de 30% à titre de dommages et intérêts;

Condamne solidairement Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) la somme de 9566,10 euros au titre des arriérés d’indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 24 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Déboute la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne solidairement Monsieur [J] [X] et Madame [Y] [X] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit et Dit n’y avoir lieu à l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition aux jour, mois et an ci-dessus et signé par :

LE GREFFIER LE JUGE