Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 Mars 2025

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DEMANDEUR :

Monsieur [C] [B]

56 Rue Vasco de Gama

75015 PARIS

représenté par Maître Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Gwennole LE GOURIELLEC, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [F] [G] [J] [K] [O]

Etage 2 Bâtiment C La Bagatelle

17 Rue du Danube

44800 SAINT- HERBLAIN

non comparante

Monsieur [X] [T] [U] [Y] [A] [O]

589 Rue de Challans

85710 LA GARNACHE

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Stéphanie ZARIFFA

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 février 2025

Date des débats : 06 février 2025

Délibéré au : 26 mars 2025

RG N° N° RG 24/03891 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NO6L

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Avner DOUKHAN

CCC à Madame [F] [G] [J] [K] [O]

CCC à Monsieur [X] [T] [U] [Y] [A] [O] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 15 décembre 2020, prenant effet le 17 décembre 2020, pour une durée de trois ans renouvelable, Monsieur [B], représenté par son mandataire la SARL BLOT gestion 44, a donné à bail à Madame [F] [O] un local à usage d’habitation au deuxième étage bâtiment C 17 rue du Danube à Saint-Herblain (44800) et ses accessoires et annexes, moyennant un loyer mensuel révisable de 524 euros, outre une provision sur charges de 60 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer.

Le bail a été contresigné le même jour par Monsieur [X] [O], en qualité de caution.

Des loyers restant impayés, par actes du 5 juillet 2023 puis du 12 septembre 2024, Monsieur [C] [B] a délivré à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail. Ce dernier a été dénoncé à la caution le 19 septembre 2024.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024 et du 3 décembre 2024, Monsieur [C] [B] a assigné en référé Madame [F] [O], en qualité de locataire, et Monsieur [X] [O], en qualité de caution, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

En tout état de cause,

— prononcer la résiliation de plein droit du bail ;

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef du bien loué, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— supprimer tout délais ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux de la partie requise dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix du requérant, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due ;

— condamner Madame [F] [O] et Monsieur [X] [O] au paiement de :

— la somme de 12 931.24 euros au titre du solde des loyers et charges impayés, et ce, avec intérêts au taux légal ;

— une indemnité d’occupation mensuelle charges comprises de 691.78 euros ;

— la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens

.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 6 février 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [C] [B], représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisant sa créance à la somme de 15 976,55 euros, selon décompte versé.

Madame [F] [O] et Monsieur [X] [O], régulièrement assignés à étude, se sont abstenus de comparaître ou de se faire représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Les défendeurs n’ont pas comparu, il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 16 septembre 2024.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la validité du cautionnement

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2023, applicable au litige, dispose, en ses deux derniers alinéas, que : “Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.”

En l’espèce, il ressort de la lecture des pièces versées et du bordereau joint à l’assignation que l’acte de cautionnement n’est pas produit.

En conséquence, les demandes de Monsieur [C] [B] tendant à la condamnation de Monsieur [X] [O] seront rejetées.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Madame [F] [O] ne s’est pas présentée devant le tribunal. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire et de la caution à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressée.

Il ressort des décomptes versés par Monsieur [C] [B] (pièces 8 et 9) que sa créance s’élève à la somme de 15 976.55 euros arrêté au 01 février 2025, terme de février inclus.

Il convient de déduire la somme de 680.04 euros correspondant à des frais relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant de 15 296.51 euros, en l’absence de contestation sérieuse, il convient de condamner Madame [F] [O] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article VIII du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [F] [O] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 11 685.82 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 novembre 2024.

Dès lors, Madame [F] [O], étant occupante sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 13 novembre 2024, Madame [F] [O] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 13 novembre 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux et de condamner Madame [F] [O] à son paiement jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de février 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er mars 2025.

Sur la demande de suppression des délais prévus aux articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait. »

L’occupation sans droit ni titre est sanctionnée par l’expulsion tandis que « la voie de fait, qui se définit comme un ensemble d’actes matériels de violence ou d’effraction imputables à la personne dont l’expulsion es demandée, est sanctionnable par la suppression du délai de deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux, ladite suppression ayant pour effet de rendre l’expulsion immédiatement exécutable. »

Ainsi, la seule occupation des lieux sans l’autorisation du propriétaire est insuffisante à caractériser la voie de fait.

L’article 9 du code de procédure civile dispose que chaque partie doit prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bailleur sollicite la suppression du délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Pourtant, il n’apporte aucun élément à l’appui de ses prétentions, il en sera dès lors débouté.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [F] [O], qui succombe, supportera seule les dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exception du commandement de payer du 5 juillet 2023, la présente action n’étant pas fondé sur cet acte, de la dénonciation à la CCAPEX, sa saisine n’étant pas obligatoire, du dénoncé à la caution en l’absence de l’acte de cautionnement.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par Monsieur [C] [B] afin de recouvrer les sommes dues. Madame [F] [O] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 650 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile

.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

DECLARONS recevable la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 15 décembre 2020 entre Monsieur [B], représenté par son mandataire la SARL BLOT gestion 44, et Madame [F] [O] portant sur un local à usage d’habitation au deuxième étage bâtiment C 17 rue du Danube à Saint-Herblain (44800) et ses accessoires et annexes, sont réunies à la date du 13 novembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [F] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [F] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle suivra les dispositions contractuelles ;

CONDAMNONS Madame [F] [O] à son paiement à compter de l’échéance de mars 2025 ;

CONDAMNONS Madame [F] [O] à payer à Monsieur [C] [B] la somme de 15 296.51 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 01er février 2025, terme de février inclus ;

DISONS que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal de la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes et des indemnités d’occupation sera déduite de la dette ;

RAPPELONS à Madame [F] [O] ses obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

DEBOUTONS Monsieur [C] [B] des demandes formulées à l’égard de Monsieur [X] [O] ;

CONDAMNONS Madame [F] [O] au paiement d’une indemnité de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [F] [O] aux dépens de la présente à l’exception du commandement de payer du 5 juillet 2023, la présente action n’étant pas fondé sur cet acte, de la dénonciation à la CCAPEX, sa saisine n’étant pas obligatoire, du dénoncé à la caution en l’absence de l’acte de cautionnement.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA