AUDIENCE DU 30 Juin 2025

DOSSIER : N° RG 23/01497 – N° Portalis DBWW-W-B7H-DJ2S

MINUTE : 25/00161

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant le TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ a rendu le jugement suivant :

ENTRE

Madame [S] [H]

née le 07 Décembre 1958 à CARCASSONNE, demeurant 15 Boulevard Jean Jaurès – 11620 VILLEMOUSTAUSSOU

Madame [T] [G]

née le 12 Février 1950 à VILLEMOUSTAUSSOU, demeurant 28, chemin de la Reille – 11000 CARCASSONNE

Monsieur [R] [G]

né le 31 Août 1985 à CARCASSONNE, demeurant 85 Rue de Rome – 75017 PARIS

Madame [M] [L]

née le 10 Mai 1978 à CARCASSONNE, demeurant 300, rue de l’Aigle d’Or – 11620 VILLEMOUSTAUSSOU

Monsieur [U] [L]

né le 24 Mai 1980 à CARCASSONNE, demeurant 9998, route de Bram – 11000 CARCASSONNE

Madame [B] [L]

née le 15 Avril 1982 à CARCASSONNE, demeurant 280, impasse de l’Aigle d’or – 11620 VILLEMOUSTAUSSOU

représentés par M^e Maud VAN DEN BROEK, avocat postulant inscrit au barreau de CARCASSONNE, M^e Alexis FOURNOL, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS

ET

Monsieur [K] [V]

né le 28 Avril 1980 à CASTRES, demeurant 62, rue des Cévènnes – 11620 VILLEMOUSTAUSSOU

représenté par la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocats au barreau de CARCASSONNE

ORDONNANCE DE CLÔTURE : 01 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL STATUANT A JUGE UNIQUE EN VERTU DE L’ARTICLE R 219-9 DU CODE DE L’ORGANISATION JUDICIAIRE

Madame Eléonore LE BAIL-VOISIN, Vice-Présidente

GREFFIÈRE : Sofia WEBER lors des débats et Emmanuelle SPILLEBOUT lors du prononcé

DÉBATS : En audience publique du 13 Mars 2025 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ par Madame Eléonore LE BAIL-VOISIN, qui a signé avec la greffière.

**********

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [H], Madame [T] [G], Madame [O] [B] [L], Monsieur [R] [G], Monsieur [M] [L] et Monsieur [U] [L] sont co-indivisaires d’un immeuble à usage d’habitation situé sis 4, boulevard Général Aymard – 11620 VILLEMOUSTAUSSOU. Les coïndivisaires ont mandaté l’agence immobilière CHAMPS-ÉLYSEES PRESTATIONS aux fins de procéder à la vente de l’immeuble indivis.

Le 28 novembre 2022, une promesse de vente de l’immeuble a été signée entre les coïndivisaires et Monsieur [K] [V], au prix de 180 000 euros, assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt avec les trois caractéristiques suivantes : une durée maximale de 20 ans, pour un montant de 300 000 euros et selon un taux nominal d’intérêt annuel maximal de 2,50 %.

Dans le cadre de l’obtention de ce prêt, un délai de deux mois était fixé pour justifier du dépôt du dossier de prêt auprès d’un établissement bancaire, soit jusqu’au 28 janvier 2022. La condition suspensive était enfermée dans un délai de trois mois à compter de la signature de l’acte, soit jusqu’au 28 février 2023. Une clause pénale d’un montant de 18 000 € était insérée dans la promesse de vente, au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles.

Le 22 février 2023, Monsieur [K] [V] adressait un courriel à Maître [P] [N], notaire des vendeurs, afin de solliciter le report de la signature l’acte authentique au 31 mars 2023, ce qui était accepté par les vendeurs.

Le 13 mars 2023, Monsieur [K] [V] informait l’agence immobilière et Maître [P] [N] du refus d’octroi de prêt le 10 mars 2023.

Le 12 juin 2023, les vendeurs adressaient une mise en demeure à Monsieur [K] [V] afin qu’il procède au versement de la somme de 18 000 €.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 septembre 2023, Madame [S] [H], Madame [T] [G], Madame [O] [B] [L], Monsieur [R] [G], Monsieur [M] [L] et Monsieur [U] [L] ont assigné Monsieur [K] [V] devant le tribunal judiciaire de Carcassonne en paiement de la clause pénale outre des dommages-intérêts.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 18 mars 2024 par RPVA, Madame [S] [H], Madame [T] [G], Madame [O] [B] [L], Monsieur [R] [G], Monsieur [M] [L] et Monsieur [U] [L] sollicitent, aux visas des articles, de :

À TITRE PRINCIPAL :

— ORDONNER l’accomplissement de la condition suspensive ;

En conséquence :

— CONDAMNER Monsieur [K] [V] au paiement de la somme de dix-huit (18.000) euros au bénéfice des coïndivisaires en application de la clause pénale contractuelle ;

— CONDAMNER Monsieur [K] [V] au paiement de la somme de cinq-mille (5.000) euros au titre de sa responsabilité contractuelle ;

À TITRE SUBSIDIAIRE :

— CONDAMNER Monsieur [K] [V] au paiement de la somme de dix-huit mille (18.000) euros au bénéfice des coïndivisaires au titre de sa responsabilité délictuelle ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER Monsieur [K] [V] au paiement de la somme de deux-mille-cinq cents (2.500) euros au bénéfice des coïndivisaires en application de l’article 700 du Code de la procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur [K] [V] au paiement des entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Maud VAN DEN BROEK, Avocat postulant.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 27 juin 2024 par RPVA, Monsieur [K] [V] sollicite, aux visas des articles, de :

— JUGER que Monsieur [K] [V] n’a commis aucun manquement contractuel ;

En conséquence,

— DEBOUTER les requérants de l’intégralité de leurs demandes ;

— JUGER que Monsieur [K] [V] n’a commis aucun manquement délictuel et n’a eu aucune attitude dilatoire ;

En conséquence,

— DEBOUTER les requérants de l’intégralité de leurs demandes ;

Si par extraordinaire la juridiction de céans considérait que la clause pénale devait s’appliquer,

— RAMENER cette dernière à la somme de 2.000 € ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER les demandeurs au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été fixée au 1er octobre 2024 avec fixation à l’audience de plaidoirie du 13 mars 2025.

Après débats à l’audience du 13 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025 par mise à disposition au greffe puis prorogée au 30 juin 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Sur l’accomplissement de la condition suspensive

En vertu des articles 1103 et suivants du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi »

L’article 1304-3 du code civil prévoit que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Il appartient au créancier d’une obligation sous condition suspensive de rapporter la preuve que le débiteur en a empêché la réalisation, le bénéficiaire de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt étant pour sa part tenu de justifier qu’il a exécuté son obligation de solliciter un prêt conforme aux caractéristiques définies au compromis.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Selon l’article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions. L’article 9 du même code dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la promesse de vente prévoit que : « Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait un intérêt ». Il convient de relever que la promesse de vente a été rédigée par Monsieur [K] [V], Notaire, acquéreur du bien litigieux. Elle prévoit que : « L’ACQUEREUR s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et à justifier du dépôt de son dossier de prêt par une attestation bancaire ou d’un organisme de courtage au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la signature des présentes », selon les caractéristiques précisées ci-dessus. Monsieur [K] [V] devait ainsi justifier de sa propre initiative du dépôt de son dossier de prêt au plus tard le 28 janvier 2023.

Il ressort de l’étude des pièces produites par les parties que le défendeur n’apporte pas la preuve du dépôt d’une ou plusieurs demandes de prêts auprès d’établissements bancaires dans le délai susvisé. Monsieur [K] [V] ne fournit qu’une attestation de refus émanant d’un établissement bancaire, datée du 10 mars 2023.

Le défendeur ne conteste pas qu’au 28 janvier 2023, il n’avait formulé aucune demande de prêt, arguant de l’impossibilité pour lui de faire chiffrer les travaux nécessaires à la remise en état du bien objet de la vente. Or, le moyen tenant aux difficultés rencontrées par Monsieur [K] [V] pour transmettre à l’établissement bancaire l’ensemble des justificatifs afférents aux travaux nécessaires, à savoir les devis permettant de chiffrer ces travaux, est inopérant dès lors que la promesse de vente ne contenait aucune condition suspensive en ce sens et que Monsieur [K] [V] n’était tenu que de justifier du dépôt d’une ou plusieurs demandes de prêts, pour un montant de 300 000 euros, sur 20 ans et au taux nominal de 2,5%, dans le délai contractuellement prévu. Il lui appartenait de justifier lui-même de ce dépôt avant le 28 janvier 2023, le refus éventuel du prêteur en cas de non-justification du chiffrage des travaux ne constituant pas une inexécution contractuelle de Monsieur [K] [V].

Il ne peut, en outre, être soutenu par les demandeurs que le prêt ne pouvait comprendre une part de travaux dès lors que le prix convenu à la promesse de vente était de 180 000 € et que le montant du prêt visé dans la condition suspensive était de 300 000 €. Les parties se sont entendues sur ces dispositions contractuelles. Néanmoins, il est établi que Monsieur [K] [V], à qui il appartenait de rapporter la preuve de ses démarches, a manqué aux obligations lui incombant, en ne sollicitant pas de prêt dans le délai de deux mois qui lui était imparti. Dès lors, faute d’exécution de son obligation formelle de justification du dépôt d’une demande de prêt dans le délai fixé, la condition suspensive est réputée accomplie en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil.

Par ailleurs, la promesse de vente prévoit que « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil ». L’acquéreur devait ainsi présenter aux vendeurs des demandes de prêts conformes aux stipulations contractuelles soit un prêt d’un montant de 300 000 €, sur 20 ans et au taux nominal d’intérêt maximal de 2,5 %.

A titre liminaire, en vertu de la faculté de substitution prévue à la promesse de vente, le caractère personnel ou professionnel du prêt sollicité est sans incidence sur l’appréciation de la réalisation de la condition suspensive.

Le courrier du Crédit Agricole du 10 mars 2023 de refus de prêt mentionne un prêt achat + travaux Bâtiment à usage de bureaux, d’un montant de 300 000 € sur 240 mois. Il en mentionne pas le taux nominal d’intérêt maximal de 2,5%. Ce seul document est insuffisant à justifier d’un refus de prêt correspondant aux caractéristiques contractuellement convenues. Or, la condition est réputée accomplie lorsque le bénéficiaire de la promesse n’a pas demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de celle-ci.

Par conséquent, la condition suspensive est réputée accomplie et le défaut de réitération de la promesse de vente résulte des manquements de Monsieur [K] [V] à ses obligations contractuelles.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précèdent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

La disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi.

En l’espèce, la promesse de vente prévoit une stipulation de pénalité selon laquelle : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de DIX-HUIT MILLE EUROS (18 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. »

La condition suspensive étant réputée accomplie, l’absence de réitération de l’acte par Monsieur [K] [V] entraîne l’application de la clause pénale contractuellement prévue.

Le défendeur sollicite, reconventionnellement, une minoration du montant de la clause pénale manifestement excessive eu égard à la durée de la relation contractuelle, trois mois et demi, le court délai d’immobilisation du bien immobilier, l’absence de préjudice réel démontré par les vendeurs et les multiples diligences effectuées par Monsieur [K] [V] en vue d’obtenir les devis permettant de chiffrer les travaux, sur ses propres deniers. Le défendeur relève que les coïndivisaires ne justifient pas avoir subi un préjudice tenant à l’impossibilité de contracter avec un tiers au cours de la période susvisée dans la mesure où leur bien est encore à la vente, aucun acquéreur potentiel ne s’étant manifesté, sans doute tenant l’état de vétusté de l’immeuble.

Pour s’y opposer, les demandeurs font valoir qu’ils se sont montrés particulièrement conciliants avec Monsieur [K] [V], lui permettant de dicter la temporalité des échéances, qu’ils ont permis à Monsieur [K] [V] d’accéder à l’immeuble à plusieurs reprises alors qu’une seule visite était prévue au sein de la promesse de vente, que Monsieur [K] [V] ne démontre pas le caractère prétendument « manifestement abusif » de la clause pénale, que Monsieur [K] [V] est le rédacteur de la promesse de vente et que la relation contractuelle a duré du 29 septembre 2022 au 13 mars 2023.

Il ressort des éléments de la procédure et notamment de la durée limitée de la relation contractuelle, de l’absence de vente de l’immeuble au jour de la clôture de la procédure et du délai court d’immobilisation de l’immeuble que la clause pénale contractuellement prévue, d’un montant de 18 000 € correspondant à 10% du montant du prix de vente prévu à la promesse, est manifestement excessive et qu’une minoration de son montant à hauteur de 50% est justifiée.

Le montant de la clause pénale est ainsi réduit à la somme de 9000 €.

Monsieur [K] [V] est condamné à payer à Madame [S] [H], Madame [T] [G], Madame [O] [B] [L], Monsieur [R] [G], Monsieur [M] [L] et Monsieur [U] [L] la somme de 9000 € en application de la clause pénale prévue à la promesse de vente du 28 novembre 2022.

Sur la demande de dommages-intérêts pour inexécution contractuelle

En vertu des articles 1103 et suivants du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ».

En l’espèce, s’il est établi que Monsieur [K] [V] a commis une faute en s’abstenant de se conformer à ses obligations contractuelles, au titre de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un préjudice distinct de celui découlant de l’application de la clause pénale.

En conséquence, la demande de dommages-intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile ajoute que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Monsieur [K] [V], qui succombe, est tenu aux dépens, qui seront recouvrés par M^e Maud VAN DEN BROEK, Avocat postulant.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [K] [V] est condamné à verser à Madame [S] [H], Madame [T] [G], Madame [O] [B] [L], Monsieur [R] [G], Monsieur [M] [L] et Monsieur [U] [L] la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [K] [V] à payer à Madame [S] [H], Madame [T] [G], Madame [O] [B] [L], Monsieur [R] [G], Monsieur [M] [L] et Monsieur [U] [L] la somme de 9000 € en application de la clause pénale minorée ;

DEBOUTE Madame [S] [H], Madame [T] [G], Madame [O] [B] [L], Monsieur [R] [G], Monsieur [M] [L] et Monsieur [U] [L] de leur demande de dommages-intérêts pour inexécution contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [K] [V] à payer à Madame [S] [H], Madame [T] [G], Madame [O] [B] [L], Monsieur [R] [G], Monsieur [M] [L] et Monsieur [U] [L] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [V] aux dépens dont distraction au profit de M^e Maud VAN DEN BROEK, Avocat postulant ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ .

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Copie M^e Alexis FOURNOL, la SELAS SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, Me [C] [A]