TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00255

N° Portalis DB2G-W-B7I-IYBY

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

14 octobre 2025

Dans la procédure introduite par :

Association […]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Hervé KUONY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 76

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son syndic la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE

dont le siège social est sis [Localité 2]

représentée par Maître Vincent BURKARD-RUBY de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

— partie défenderesse -

CONCERNE : Autres demandes relatives à la saisie mobilière

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, de Marie NAEGELEN, greffière placée lors des débats et de Thomas SINT, Greffier auquel la minute du jugement a été remise par le magistrat signataire

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 16 septembre 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 28 septembre 2017 en l’étude de Me [D] [I], notaire à [Localité 2], la […] (ci-après dénommée la […]) a consenti à M. [H] [G] un prêt d’un montant de 241 223,81 euros aux fins de financer l’acquisition d’un appartement au sein d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 2].

Le prêt a été garanti par une hypothèque conventionnelle immobilière de premier rang sur le bien acquis.

M. [G] ayant cessé de s’acquitter du remboursement des échéances du prêt depuis le mois de mai 2018, le […] a prononcé la déchéance du terme par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 9 janvier 2019.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2020, un commandement de payer la somme de 241 653,21 euros avant vente forcée immobilière a été signifié à M. [G].

Par ordonnance du 17 novembre 2020, le juge de l’exécution forcée a ordonné l’adhésion de la […] à la procédure d’exécution forcée immobilière mise en oeuvre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 2] (ci-après dénommé le syndicat des copropriétaires).

L’adjudication forcée a eu lieu le 6 juillet 2023 en l’étude de Me [S] [R], notaire à [Localité 2] et le bien a été adjugé au prix de 130 000 euros.

Par courrier du 2 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a déclaré une créance de toute nature au titre de l’exercice en cours et des deux derniers exercices échus d’un montant de 8 543,22 euros, une créance de toute nature au titre des exercices antérieurs d’un montant de 5 246,01 euros, une créance hypothécaire d’un montant de 955,88 euros et une créance chirographaire d’un montant de 380 euros, soit un montant total de 15 665,11 euros.

Par courrier du 6 novembre 2023, la […] a déclaré sa créance hypothécaire, arrêté au 24 octobre 2023, d’un montant de 263 714,62 euros, outre 179,88 euros au titre des frais du commandement aux fins d’exécution forcée immobilière délivré à M. [G], soit un montant total de 263 894,50 euros.

Aux termes de l’état de collocation dressé le 29 février 2024 par Me [R], le syndicat des copropriétaires a été colloqué à hauteur de 11 460,23 euros et la […] a été colloquée à hauteur de 110 656,21 euros, les créanciers n’étant pas colloqués pour le solde de leurs créances.

Suivant acte introductif d’instance déposé au greffe par voie électronique le 22 avril 2024, signifié le 28 avril 2024, la […] a attrait le syndicat des copropropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche Comté, devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir juger irrégulière l’opposition signifié le 7 mai 2024 à la requête du syndicat des copropriétaires et ordonner la rectification de l’état de collocation en ce sens que la somme de 11 460,23 euros devra lui revenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 avril 2025, la […] demande au tribunal de :

— débouter de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions,

— juger irrégulière l’opposition signifiée le 7 mai 2024 à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic Foncia,

— ordonner la rectification de l’état de collocation dressé par Me [R] le 29 février 2024 en ce sens que la somme de 11 460,23 € pour laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 2] a été initialement colloqué devra lui revenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic Foncia, aux entiers dépens outre 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’appui de ses demandes, la […] soutient, au visa des articles 20 et 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 2402 du code civil, pour l’essentiel :

— que l’efficacité de l’hypothèque légale spéciale du syndicat des copropriétaires visée à l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relative à l’année courante et aux quatre dernières années échues dépend de la régularité de l’opposition au versement des fonds formée par le syndicat des copropriétaires conformément à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965,

— que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune opposition au paiement du prix de vente de sorte que son hypothèque légale spéciale n’a pas été mise en oeuvre et qu’il ne peut donc pas la primer, puisqu’elle est créancière de premier rang,

— que l’article 162 de la loi du 1er juin 1924 dont se prévaut le syndicat des copropriétaires ne lui permet pas de se dispenser de régulariser une opposition, puisqu’il concerne la purge des inscriptions, étant rappelé que les dispositions des articles 19 et 20 de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public, et ce en vertu de l’article 43 de cette loi,

— que, pour faire suite à l’envoi, le 24 avril 2024, par le notaire de la copie du courrier du 1er septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a formé opposition par acte extra-judiciaire du 7 mai 2024, soit au-delà du délai de 15 jours suivant la première notification du 1er septembre 2023, étant relevé que si Me [R] indique que l’accusé réception de ce premier envoi est introuvable, cela ne signifie pas que le courrier n’a pas été réceptionné alors qu’il n’est pas justifié d’une réclamation auprès des services postaux et que le syndic n’a jamais affirmé qu’il n’avait pas réceptionné l’avis de mutation.

Par conclusions signifiées par Rpva le 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 2] sollicite du tribunal de :

— débouter la demanderesse de toutes ses fins et prétentions

— condamner la […] à lui payer un montant de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner la demanderesse aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir, au visa des articles 4 du code de procédure civile et 162 de la loi du 1er juin 1924, en substance :

— que la demanderesse sollicite qu’il soit jugé qu’il n’a pas mis en oeuvre son hypothèque légale spéciale, ce qui constitue un moyen et non une prétention et ne saisit pas le tribunal,

— qu’en vertu de l’article 162 de la loi du 1er juin 1924, norme de droit local qui prime sur le droit général, le syndicat des copropriétaires voit son privilège spécial automatiquement reporté sur le prix d’adjudication et alors même que ledit privilège est dispensé de toute publicité aux termes de la loi de sorte que le simple fait d’inscrire au Livre foncier l’adjudication forcée lui confère l’exercice de son privilège spécial sur le prix de vente, sans aucune autre formalité,

— que la demanderesse fonde ses demandes sur les normes de droit général, qui ne priment pas le droit local,

— que, subsidiairement, il n’a jamais réceptionné d’avis de mutation en suite du procès-verbal du 6 juillet 2023, mais a immédiatement formé opposition le 7 mai 2024 après la notification du 29 avril 2024, Me [R] ayant confirmé qu’il n’était pas en mesure d’avoir informé le syndicat de la mutation intervenue préalablement à la notification du 29 avril 2024.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 24 avril 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

Sur la demande de rectification de l’état de collocation formée par la […]

Sur l’absence de prétention soumise au tribunal par la […]

L’article 4 du code de procédure civile dispose : “L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant”.

Aux termes de ses dernières écritures, la […] sollicite du tribunal de juger irrégulière l’opposition signifiée par le syndicat des copropriétaires, de juger qu’il n’a pas mis en oeuvre son hypothèque légale spéciale, qu’il ne peut pas la primer dans le cadre de la collocation et d’ordonner, en conséquence, la rectification de l’état de collocation.

Si les demandes tendant à voir le tribunal “juger” formées par la […] ne constituent pas des prétentions au sens de l’article susvisé, puisqu’il s’agit de moyens, force est de constater que ces moyens sont soulevés au soutien de la demande de rectification de l’état de collocation de sorte que le syndicat des copropriétaires soutient, à tort, que la […] ne forme aucune demande.

Dès lors, la […] n’est pas fondée à solliciter le rejet des prétentions de la […] au motif qu’elle ne formerait aucune demande.

Sur la rectification de l’état de collocation

En vertu de l’article 2402 du code civil, “Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes:

(…) 3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur”.

En vertu de l’article 19-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’hypothèque légale spéciale garantit le paiement de toutes les créances entrant dans l’assiette de l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires de l’article 19 du même texte, soit les créances de toute nature, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif.

L’alinéa 2 de l’article 2418 du code civil ajoute : “l’hypothèque prévue au 3° de l’article 2402 est dispensée d’inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l’année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l’hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures”.

Aux termes de l’article 20 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, “Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1".

La procédure d’opposition est régie par les dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dans les départements d’Alsace-Moselle (CA Colmar , 3e ch . civ ., 2 avr . 1998 , n° 3B9606184).

En l’espèce, il résulte de l’état de collocation dressé le 29 février 2024 par Me [R] que le syndicat des copropriétaires a été colloqué à hauteur de 11 460,23 euros au titre :

— des créances de charges et travaux de toute nature et intérêts de retard à hauteur de 5 814,64 euros,

— des dommages et intérêts, article 700 alloués par les juridictions et dépens (N à N-2) à hauteur de 849,58 euros,

— des créances de charges et travaux de toute nature, et intérêts de retard à hauteur de 3 825,61 euros,

— des dommages et intérêts alloués par les juridictions et dépens (N-3 à N-4) à hauteur de 970,40 euros.

Il est constant qu’en application de l’article 20 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité, Me [R] se devait d’adresser au syndicat des copropriétaires, le 1er septembre 2023, un avis de mutation dans le délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété, soit à compter du 30 août 2023.

Il est tout aussi constant que Me [R] a indiqué, par courriel en date du 12 juin 2024, ne pas avoir été en mesure de retrouver l’accusé de réception de cet envoi, de sorte que l’envoi de cet avis, par courrier du 1er septembre 2023, n’est pas établi, étant relevé que le syndicat des copropriétaires conteste avoir reçu ledit avis.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la procédure d’opposition est applicable dans les départements de Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin de sorte que l’avis de mutation devait lui être notifié par le notaire afin de le mettre en mesure de régulariser, le cas échéant, ladite opposition.

A défaut de notification de l’avis de mutation, le délai de quinze jours prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 précité n’a pas pu courir à compter du 1er septembre 2023.

Dès lors, force est de constater qu’en formant opposition par lettre recommandée en date du 7 mai 2024, après la réception le 29 avril 2024 de l’avis de mutation adressé par le notaire le 24 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a formé opposition dans le délai susvisé et a valablement mis en oeuvre l’hypothèque légale spéciale.

Par conséquent, la demande de rectification de l’état de collocation formée par la […] sera rejetée.

Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la […], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens.

La […] sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 euros.

La demande de la […], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande de rectification de l’état de collocation en date du 29 février 2024 formée par la […] ;

Condamne la […] à verser au du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, la somme de 1 500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la […], formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la […] aux dépens ;

Constate l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président