MINUTE N° : 26/00001

JUGEMENT DU : 8 janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/01028 – N° Portalis DB3B-W-B7I-C6NS

AFFAIRE : Société FICOMMERCE C/ S.A.R.L. ALDI MARCHE [Localité 9],

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

1ère chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LABORDE, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame MIALHE,

Monsieur [Localité 6],

Débats tenus à l’audience publique du 06 Novembre 2025 devant Madame Delphine LABORDE qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

GREFFIER : Madame THIELE,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société FICOMMERCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean christophe LAURENT, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ALDI MARCHE [Localité 9] immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 493 318 067, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Hélène ARNAUD LAUR, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

Clôture prononcée le : 24 octobre 2025

Débats tenus à l’audience du : 06 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 08 Janvier 2026, par mise à disposition au greffe

Le

ccc + grosse Avocats

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 décembre 2019, la société FICOMMERCE a donné à bail à la société LEADER BRASSAC des locaux commerciaux dépendant de l’immeuble situé [Adresse 5].

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années et a pris effet le 1er janvier 2019, moyennant un loyer annuel de 100.000 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes d’une transmission universelle de patrimoine publiée le 10 mai 2022 au Registre du Commerce et des Sociétés de Clermont-Ferrand, la société ALDI MARCHE TOULOUSE est venue aux droits de la société LEADER BRASSAC.

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 21 décembre 2022, la société ALDI MARCHE [Localité 9] a cédé son fonds de commerce à la société ABCD BRASSAC. La société ALDI MARCHE [Localité 9] est restée garante solidaire de son cessionnaire conformément aux dispositions de l’article L.145-16-2 du Code de commerce.

La société ABCD BRASSAC n’a pas réglé les loyers et charges dont elle est redevable en exécution de ce bail.

Par courrier du 27 juillet 2023, le bailleur a mis en demeure la société ALDI MARCHE [Localité 9], en sa qualité de garant de la société ABCD BRASSAC, de régler la somme de 92.561,10 euros correspondant aux loyers et charges dus depuis la cession du fonds de commerce.

Par acte en date du 29 septembre 2023, et compte tenu de l’absence de règlement des loyers et charges courants, la société FICOMMERCE a fait délivrer à la société ABCD BRASSAC un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour obtenir le paiement de la somme de 92.561,10 euros correspondant aux loyers et charges dus jusqu’au troisième trimestre 2023 inclus.

Ce commandement a été dénoncé à la société ALDI MARCHE [Localité 9] par acte du 12 octobre 2023.

Par acte du 14 novembre 2023, la société FICOMMERCE a assigné la SASU ABCD BRASSAC et la SARL ALDI MARCHE TOULOUSE devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND afin notamment de solliciter la résiliation du bail et leur condamnation solidaire au paiement des loyers et charges dus.

Par une ordonnance de référé rendue le 20 février 2024, le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND a statué comme suit :

— CONSTATE la résiliation du bail commercial liant les parties, régularisé le 19 décembre 2019,

En conséquence,

— DIT que la SASU ABCD BRASSAC sera tenue d’évacuer et de rendre libres les locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 7] (63),

— ORDONNE à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, […],

— CONDAMNE la SASU ABCD BRASSAC à payer à la société FICOMMERCE représentée par la société FIDUCIAL GERANCE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer facturé à compter de la date de résiliation du bail et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, sans qu’il n’y ait lieu de fixer de majoration en référé,

— CONDAMNE la SASU ABCD BRASSAC à payer à la société FICOMMERCE représentée par la société FIDUCIAL GERANCE la somme de CENT TRENTE-CINQ MILLE CENT HUIT EUROS ET SEPT CENTIMES (135.108,07 €) au titre des 4 loyers et charges dus jusqu’au 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— AUTORISE la SASU ABCD BRASSAC à s’acquitter de sa dette par 23 mensualités de versements mensuels de TROIS MILLES EUROS (3.000 €) et un dernier versement égal au solde, les 05 de chaque mois suivant la signification de la présente décision, et ce en sus du loyer et provision sur charges courants,

— SUSPEND la résiliation du bail commercial pendant le cours des délais et DIT qu’en cas de paiement de la totalité de la somme due, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail reprendra ses pleins et entiers effets,

— DIT que la clause sera réputée n’avoir jamais jouée si la SASU ABCD BRASSAC se libère dans les conditions fixées ci-dessus,

— DIT qu’à défaut de paiement de la totalité des sommes dues, à savoir les loyers et les provisions sur charges courants, ainsi que les mensualités ses évoquées à leur échéance, le solde de la dette sera dû en totalité, et la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets, quinze jours après l’envoi d’une lettre recommandée de mise en demeure par le bailleur,

— DIT que les indemnités provisionnelles d’occupation seront dues à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux et la remise de toutes les clés,

Le juge des référés a rejeté les demandes présentées à l’encontre de la société ALDI MARCHE [Localité 9] disant n’y avoir lieu à référé.

L’ordonnance a été signifiée à la société ABCD BRASSAC le 28 mars 2024.

Le 27 mars 2024, la société FICOMMERCE a mis en demeure la société ABCD BRASSAC de régler les termes et mensualités manquants.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, la société Ficommerce lui a fait délivrer un commandement de quitter les lieux pour le 5 mai 2024 au plus tard.

L’expulsion de la société ABCD BRASSAC est finalement intervenue le 27 novembre 2024.

Par un jugement rendu le 16 janvier 2025, le Tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société ABCD BRASSAC.

La société FICOMMERCE a déclaré sa créance au passif de cette dernière.

Par un jugement rendu le 13 mars 2025, le Tribunal de commerce de Clermont-Ferrand a converti la procédure de redressement judiciaire de la société ABCD BRASSAC en liquidation judiciaire.

Par acte d’assignation du 9 juillet 2024, la société FICOMMERCE a fait assigner la société ALDI MARCHE TOULOUSE devant le tribunal judiciaire de CASTRES aux fins de voir mise en oeuvre la garantie du cessionnaire.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 26 juin 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, la société FICOMMERCE formule les demandes suivantes :

Vu l’article L. 145-16-1 et suivants du Code de commerce,

Vu les articles 1103, 1104 et 1728 du Code Civil,

Vu les termes du bail et de l’acte de cession,

Il est demandé au Tribunal, statuant au fond, de :

— Débouter la société ALDI MARCHE [Localité 9] de toutes ses demandes,

— Condamner la société ALDI MARCHE [Localité 9] à payer à la société FICOMMERCE, la somme de 194.031,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 27 novembre 2024, date de reprise des locaux,

— Condamner la société ALDI MARCHE [Localité 9] à payer à la société FICOMMERCE la somme de 7.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

la société FICOMMERCE soutient qu’en application des dispositions du contrat de bail et de l’article L145-16-2 du code de commerce, la société ALDI MARCHE [Localité 9] est incontestablement redevable des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par son cessionnaire, la société ABCD BRASSAC, pour une durée de trois années à compter de l’acte de cession conclu le 21 décembre 2022, soit jusqu’au 21 décembre 2025, et en l’espèce jusqu’au 27 novembre 2024, date de l’expulsion.

Elle fait valoir qu’elle a informé la société ALDI MARCHE [Localité 9] des impayés, qu’elle a accusé réception de la facture dès le premier loyer, qu’elle a ensuite agi avec célérité pour obtenir un titre exécutoire et pour exécuter l’ordonnance rendue.

Elle prétend que le contrat de bail a prévu par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-16-1 du Code de commerce que la garantie du preneur peut être mise en jeu même en l’absence d’information par le bailleur de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par le cessionnaire. Elle relève à ce titre que que les dispositions de l’article L. 145-16-1 du Code de commerce ne font pas partie des dispositions d’ordre public visées par l’énumération de l’article L. 145-15 du Code de commerce. Elle souligne en tout état de cause que le défaut de respect par le Bailleur de son obligation d’information n’est pas susceptible de lui faire perdre le bénéfice de la garantie solidaire du cédant, aucune sanction n’étant prévue par le texte. La société FICOMMERCE considère que la société ALDI MARCHE [Localité 9] échoue à démontrer l’existence d’une faute de la société FICOMMERCE dans le recouvrement de sa créance et dans la procédure diligentée à l’encontre de la société ABCD BRASSAC, qui lui aurait causé un préjudice, et l’existence d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 8 septembre 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, la société ALDI MARCHE [Localité 9] formule les demandes suivantes :

Vu les articles L145-16-1 et L145-16-2 du code de commerce,

Vu le Bail,

Il est demandé au tribunal judiciaire de Castres de bien vouloir :

A titre principal :

— Débouter la société Ficommerce des demandes, fins et prétentions qu’elle forme à l’encontre de la société [Adresse 3] [Localité 9] lesquelles ne sont justifiées ni dans leur principe ni dans leur quantum ;

— Condamner Ficommerce à payer à la société [Adresse 3] [Localité 9] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de la présente instance.

A titre subsidiaire :

— Limiter les condamnations prononcées à l’encontre de la société Aldi Marché [Localité 9] au titre de son engagement de garantie à 85.956,83 euros et débouter la société Ficommerce des autres demandes, fins et prétentions qu’elle forme à l’encontre de la société [Adresse 3] [Localité 9] ;

— Dire que l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation à l’encontre d’Aldi Marché [Localité 9] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir comme étant incompatible avec la nature de l’affaire.

la société FICOMMERCE fait valoir que l’article L145-16-1 du code de commerce conditionne la mise en jeu de la garantie du cessionnaire à l’information préalable du cédant et que cette obligation d’information pèse sur le bailleur, à chaque échéance de loyer impayé, comme le relève une jurisprudence constante. Elle soutient qu’il est acquis que la sanction du défaut d’information doit être, pour le bailleur, la perte de son recours en paiement contre le cédant. Elle relève en l’espèce que la société FICOMMERCE a laissé passer plus de six mois entre les premiers incidents de paiement et la mise en demeure d’ALDI et les premières démarches de recouvrement à l’égard de la société ABCD BRASSAC. Elle souligne qu’elle n’a pas non plus été informée du non respect par la société ABCD BRASSAC de l’échéancier fixé par le juge des référés ni des incidents de paiement depuis l’assignation du 9 juillet 2024. Elle prétend que le caractère d’ordre public des dispositions de l’article L145-16-1 du code de commerce a été reconnu à plusieurs reprises par la jurisprudence.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que la faute du bailleur peut lui faire perdre le bénéfice de son recours dès lors qu’il n’a pas averti de cédant du non paiement des loyers par le locataire et qu’il a laissé s’accumuler la dette.

La société ALDI estime que les sommes réclamées ne sont pas justifiées dans leur quantum et qu’elles ne correspondent pas aux sommes effectivement dues par ABCD BRASSAC aux termes de l’ordonnance de référé du 20 février 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue de manière différée le 24 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

L’article 17 du bail commercial régularisé le 19 décembre 2019 entre la société FICOMMERCE et la société LEADER BRASSAC aux droits duquel vient la société ALDI prévoit que dans l’hypothèse d’une cession du bail commercial, le preneur demeure garant solidaire du cessionnaire pour le paiement de toutes sommes dues au titre du bail (loyers, charges, pénalités, indemnités, indemnités d’occupation, etc) et ce pendant une durée de trois ans à compter de la cession.

L’article L. 145-16-1 du Code de commerce dispose que :

« Si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci. »

Il convient de préciser que le texte ne prévoit aucune sanction en cas de non respect de ce délai.

Aux termes de l’article L145-16-2 du code de commerce tel qu’issu de la loi du 18 juin 2014 dite loi PINEL, « Si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail ».

L’article 17 du bail commercial est pour sa part ainsi rédigé :

« Par dérogation à l’article L. 145-16-1, la garantie du Preneur pourra être mise en jeu même en l’absence d’information par le Bailleur de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par le cessionnaire. »

Il convient en l’espèce préalablement de se prononcer sur la valeur de la clause dérogatoire prévue à l’article 17 du bail commercial et sur la sanction associée à un éventuel défaut d’information.

Les dispositions des articles précités, les articles L145-16-1 et L145-16-2, ne sont pas visées par l’article L145-15 dudit code, lequel énumère les dispositions du code de commerce qui présentent un caractère d’ordre public.

La Cour de cassation a cependant affirmé que l’article L. 145-16-2 qui a limité la garantie du cédant à 3 ans revêt un caractère d’ordre public mais ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate ( Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 18-16.121). Aucune décision similaire n’a été rendue relativement à l’article L145-16-1 du code de commerce.

Ainsi, si les parties peuvent déroger aux dispositions de l’article L145-16-1 du code de commerce en permettant de faire jouer la garantie même en l’absence d’information par le bailleur du défaut du paiement du cessionnaire dans les conditions de l’article L145-16-1 du code de commerce, il n’en demeure pas moins que le cédant peut en vertu de l’article 1134 du code civil invoquer la négligence fautive du bailleur pour être en partie ou totalement déchargé de son obligation.

Il convient dans un premier temps d’examiner les sommes dues par la société ALDI en sa qualité de cédant avant de se prononcer dans un second temps sur les dommages-intérêts susceptibles d’être réclamés à la société FICOMMERCE venant en compensation des sommes dues.

Sur les sommes dues par la société ALDI

La société ALDI doit supporter en premier lieu le paiement des quatre premiers trimestres 2023, soit la somme de 135.108,07 euros correspondant au montant des loyers dus au jour de la résiliation du bail.

La société ALDI doit prendre également à sa charge les indemnités d’occupation dues à compter du 1er trimestre 2024 et jusqu’au procès-verbal d’expulsion en date du 27 novembre 2024. Conformément aux termes de l’ordonnance de référé, l’indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer facturé, soit la somme de 27.455,51 euros, et sera due à compter de la résiliation du bail soit le 29 octobre 2023.

Les sommes versées par la société ABCD BRASSAC seront déduites des sommes dues. Il n’y a pas lieu de déduire l’avoir d’un montant de 1124, 40 euros au titre de la taxe foncière dès lors que les provisions pour charges et pour taxe foncières ne sont pas supportées par la société ALDI.

Les sommes restant dues se détaillent ainsi :

— loyers des 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023 : 135.108,07 euros

— indemnité d’occupation 1er trimestre 2024 : 27.455,51 euros

— indemnité d’occupation 2ème trimestre 2024 : 27.455,51 euros

— indemnité d’occupation 3ème trimestre 2024 : 27.455,51 euros

— indemnité d’occupation du 1er octobre 2024 au 27 novembre 2024 : 17.309, 09 euros

— à déduire versements de la société ABCD BRASSAC : -101.442,46 euros

SOLDE : 133.341,23 euros

Sur les dommages-intérêts réclamés par la société ALDI

Le bail commercial conclu entre les parties a prévu en l’espèce un paiement du loyer en quatre termes de paiement égaux et d’avance le 1er janvier, le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre.

Il apparaît que l’acte de cession du fonds de commerce conclu le 21 décembre 2022 n’a été porté à la connaissance du bailleur par la société ALDI que le 19 janvier 2023. Dans ce courrier, la société ALDI admet avoir été destinataire de la facture du premier semestre 2023, qu’elle a transmise à la société ABCD BRASSAC pour régularisation.

La société FICOMMERCE a ensuite avisé la société ALDI du non paiement des loyers par le cessionnaire par courrier du 27 juillet 2023. Dans ce courrier valant mise en demeure, la société FICOMMERCE a mis en demeure la société ALDI de lui régler la somme de 92.561,10 euros ainsi détaillée :

— solde terme 1er trimestre 2023 : 7467,16 euros

— solde 2nd trimestre 2023: 42.546, 97 euros

— solde 3ème trimestre 2023 : 42.546, 97 euros

La société FICOMMERCE a justifié des multiples démarches entreprises pour recouvrer sa créance :

—  29 septembre 2023 : délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la société ABCD BRASSAC et dénoncé à la société ALDI MARCHE [Localité 9].

—  10 et 14 novembre 2023 : assignation devant le juge des référés des sociétés FICOMMERCE et ALDI aux fins de constater le jeu de la clause résolutoire et d’obtenir le paiement d’une provision

— signification le 28 mars 2024 de l’ordonnance de référé rendue le 20 février 2024 ayant suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé des délais de paiement

—  27 mars 2024 : envoi d’une mise en demeure à la société ABCD BRASSAC de payer les sommes dues sous peine de poursuite de la procédure d’expulsion

—  26 avril 2024 : délivrance d’un commandement de quitter les lieux

—  24 septembre 2024 : tentative d’expulsion

—  30 septembre 2024 : réquisition du concours de la force publique et relance du Commissaire de justice à la demande de FICOMMERCE le 8 octobre 2024 et le 23 octobre 2024

—  2 octobre 2024 : délivrance d’un commandement aux fins de vente

—  27 novembre 2024 : expulsion de la société ABCD BRASSAC

—  19 avril 2024 et 23 septembre 2024 : consultations des fichiers FICOBA

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que si le bailleur s’est révélé diligent à compter du mois de septembre 2023 pour obtenir le recouvrement des sommes dues par le preneur et son expulsion, il s’est révélé beaucoup plus négligent au cours du premier semestre 2023 en ne réagissant pas face aux premiers impayés de la société ABCD BRASSAC et en omettant d’informer le cédant de la défaillance du preneur.

Contrairement aux affirmations de la société FICOMMERCE, il ne résulte pas d’ailleurs du courrier du 19 janvier 2023 que la société ALDI a été informée du non paiement du premier trimestre 2023. La société ALDI se contente en effet de mentionner dans ledit courrier : « nous avons reçu votre facture de loyer pour le premier trimestre 2023 que nous avons naturellement adressé à la société ABCD BRASSAC afin qu’elle puisse être régularisée dans les meilleurs délais ». On ne peut en conclure que la société ALDI a été informée de la défaillance de la société ABCD BRASSAC dès le mois de janvier 2023 étant au demeurant précisé que les loyers du premier trimestre 2023 ont été en partie réglés.

Ainsi, en tardant à engager des démarches dès les premiers termes de loyers impayés, le bailleur a laissé s’accumuler la dette pendant plus de six mois, soit trois termes de loyers, ce qui cause un préjudice au cédant, la société ALDI, qui, non informée de la défaillance du cessionnaire, est désormais tenue de supporter d’importants arriérés de loyers, et ce alors même que la société ABCD BRASSAC a depuis été placée en liquidation judiciaire.

La société ALDI sera en conséquence déchargée à titre de dommages-intérêts du paiement de la somme de 44.653,41 euros dans les limites de la demande de la société ALDI, cette somme correspondant aux indemnités d’occupation du trimestre 3 de l’année 2024 et du début du 4ème trimestre 2024.

La société ALDI sera condamnée après compensation à payer à la société FICOMMERCE la somme de 88.687, 82 euros ( 133.341,23 euros – 44.653,41 euros ).

Sur les mesures de fin de jugement

Succombant à l’instance, la SARL ALDI MARCHE [Localité 9] sera condamnée aux entiers dépens outre la somme de 3000€ par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter d’office ou à la demande d’une partie l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Condamne la SARL ALDI MARCHE [Localité 9] à payer à la société FICOMMERCE la somme de 88.687, 82 euros ;

Rejette toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

Condamne la SARL ALDI MARCHE [Localité 9] à payer à la société FICOMMERCE la somme de 3000€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne la SARL ALDI MARCHE [Localité 9] aux dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La Greffière La Présidente